Theo Chương trình phát triển đô thị tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tỉnh Quảng Ninh có ý tưởng theo mô hình riêng mà hiện nay chưa được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành.

Theo đó, Quảng Ninh sẽ không hình thành các quận, mà sẽ hình thành vùng nội thị bao gồm các thành phố trong thành phố, được liên kết với nhau bằng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tiên tiến, như hệ thống giao thông công cộng đô thị, hạ tầng kỹ thuật thông tin truyền thông...

Theo Chương trình phát triển đô thị tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tỉnh Quảng Ninh có khả năng đạt được các tiêu chí của một thành phố trực thuộc Trung ương theo mô hình đô thị nêu trên, và phấn đấu đạt được cơ cấu và trình độ phát triển kinh tế - xã hội theo tiêu chí, đồng thời phát triển đô thị đạt được các tiêu chí của đô thị loại I.

Các thành phố trong vùng nội thị này bao gồm: Hạ Long, Quảng Yên, Uông Bí, Đông Triều, Cẩm Phả, Vân Đồn, Móng Cái (Hải Hà hợp nhất với Móng Cái), được đầu tư xây dựng, hoàn thiện các tiêu chuẩn về chất lượng hạ tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiêu chí đô thị loại I đến năm 2030; với 152 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó có 77 phường (chiếm 51% số phường); tổng diện tích tự nhiên 4.025,48 km2; dân số thường trú 978.348 người, dân số đô thị đạt 848.228 người (chiếm 86,7%).

Các đô thị khác thuộc các huyện: Tiên Yên, Đầm Hà, Bình Liêu, Ba Chẽ và Cô Tô tiếp tục đầu tư hoàn thiện theo Quyết định 241/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Đối với các tiêu chí của đô thị loại I, tỉnh Quảng Ninh cần lưu ý đến tiêu chí mật độ dân số. Do điều kiện tự nhiên, mật độ dân số trên toàn tỉnh sẽ không đạt được tiêu chí theo yêu cầu, tuy nhiên tiêu chí về mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị tính trên diện tích đất xây dựng đô thị là một tiêu chí quan trọng và có thể đạt được, nếu hướng đến phát triển theo hướng tập trung, không dàn trải.

Hiện, Quảng Ninh có 13 đô thị, trong đó 1 đô thị loại I trực thuộc tỉnh, 3 đô thị loại 2, 2 đô thị loại 3, 2 đô thị và 1 thị trấn được công nhận đô thị loại 4 và 4 thị trấn được công nhận đô thị loại 5. Cùng với đó, Quảng Ninh còn có 2 khu kinh tế ven biển và 3 khu kinh tế cửa khẩu. Tỉ lệ đô thị hóa của tỉnh đạt tới 67,5%.

Kế hoạch đến năm 2025, tỉnh Quảng Ninh có 13 đơn vị hành chính với 13 đô thị. Trong đó có 1 đô thị loại 1 là TP Hạ Long; 3 đô thị loại 2 gồm TP Uông Bí, Cẩm Phả, Móng Cái; 3 đô thị loại 3 gồm thị xã Quảng Yên, Đông Triều và Vân Đồn; 2 đô thị loại 4 gồm thị trấn Tiên Yên, thị trấn Quảng Hà; 4 đô thị loại 5 là các thị trấn Bình Liêu, Ba Chẽ, Đầm Hà và Cô Tô, tỉ lệ đô thị hóa 70-75%.

Đến năm 2030, tỉnh Quảng Ninh có có 12 đơn vị hành chính với 12 đô thị, trong đó có 4 đô thị loại 1 gồm Hạ Long, Móng Cái - Hải Hà, Uông Bí, Cẩm Phả; 3 đô thị loại 3, chất lượng hạ tầng kinh tế - xã hội, kỹ thuật đạt đô thị loại 1 gồm Quảng Yên, Đông Triều, Cái Rồng; 1 đô thị loại 3 là Tiên Yên; 3 đô thị loại 4 gồm Đầm Hà, Bình Liêu - Hoành Mô - Đồng Văn, Cô Tô; 1 đô thị loại 5 là thị trấn Ba Chẽ, tỉ lệ đô thị hóa trên 75%.

Thị trường bất động sản Quảng Ninh biến động ra sao?

Là tỉnh có nhiều thành phố trực thuộc nhất Việt Nam, thị trường bất động sản Quảng Ninh có sự phát triển tương đối rộng ở nhiều khu vực, nổi bật và sôi động là 3 khu vực Hạ Long, Vân Đồn và Móng Cái.

Khu vực Hạ Long: Là thành phố nằm ở trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, diện tích tự nhiên của thành phố bao gồm phần diện tích trên đất liền và hàng trăm đảo đá vôi trên các vịnh Hạ Long, Bái Tử Long và Lan Hạ. Hiện nay, Hạ Long là thành phố trực thuộc tỉnh có diện tích lớn nhất cả nước, lớn hơn diện tích 3 tỉnh nhỏ nhất là Bắc Ninh, Hà Nam, Hưng Yên và xấp xỉ diện tích của TP Đà Nẵng.

Những năm qua, cơ sở hạ tầng Hạ Long ngày càng hoàn thiện và đồng bộ với dự án đường cao tốc Hạ Long – Hải Phòng – Hà Nội, hoàn thành nâng cấp quốc lộ 18A, cầu Tình Yêu bắc qua Vịnh Cửa Lục, đường bao biển Hạ Long – Cẩm Phả, cao tốc Vân Đồn – Móng Cái.

Với những đặc điểm trên, không khó để nhận ra, Hạ Long có thế mạnh về du lịch và dịch vụ. Quảng Ninh nói chung và thành phố Hạ Long đang từng ngày thay da đổi thịt và đang trên đà trở thành khu nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí, mua sắm hàng đầu miền Bắc với nhiều dự án bất động sản quy mô lớn.

Đối với lại hình đất thổ cư: Phường Bãi Cháy là trung tâm du lịch sầm uất bậc nhất của thành phố Hạ Long. Đây là nơi tập trung đông đảo nhất các khách sạn, các khu vui chơi, giải trí tại Hạ Long. Tai Bãi Cháy, phân khúc đất thổ cư đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong những năm qua, bất chấp cả những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19.

Năm 2015, giá bất động sản tại khu vực đường Bãi Cháy, Hạ Long dao động khoảng 70 -80 triệu/m2, Cái Dăm khoảng 80 triệu/m2… hiện tại, giá đất mặt đường Bãi Cháy, Hạ Long, vị trí kinh doanh khách sạn, nhà hàng, giá dao động phổ biến 170-250 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Cái Dăm ở thời điểm hiện tại đã lên mức 130-150 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, quỹ đất ở các vị trí này khá khan hiếm, không có nhiều.

Ngoài những vị trí đắc địa trên, thì nguồn cung đất nền Hạ Long tập trung chủ yếu ở các khu vực Hà Khánh, Hoành Bồ… có thể kể đến như Emerald Bay Diễn Loan giá bán 25-32 triệu đồng/m2, Ruby City giá từ 26-30 triệu đồng, khu đô thị Cao Xanh – Hà Khánh A, Hà Khánh B giá 40-60 triệu đồng/m2, Hà Khánh C có giá 25-40 triệu đồng/m2, FLC Tropical City với những lô góc, hai mặt thoáng giá 50-60 triệu đồng/m2, những lô bên trong, giá 22-30 triệu đồng/m2…

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng: Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình phát triển rất mạnh tại Quảng Ninh, đặc biệt là ở Hạ Long. Các dự án như Sun Premier Village Ha Long Resort, giá các căn shophouse đang dao động từ 14-17 tỷ đồng/căn. Các căn biệt thự, tùy từng vị trí, giá bán đang dao động 40-70 tỷ đồng/căn. Mức tăng trung bình đạt 20-30% so với năm 2019.

Ngay kề cận Sun Premier Village Ha Long Resort là dự án Sun Plaza Grand World Hạ Long. Dự án nằm giữa công viên Sun World Ha Long Park và khu nghỉ dưỡng Sun Premier Village Ha Long Bay với loại hình chủ đạo là shophouse. Giá bán các căn shophouse tại đây đang dao động 17-20 tỷ đồng/căn. Những căn góc, diện tích lớn hơn, giá bán là khoảng 30 tỷ đồng/căn. Cũng nằm trong quần thể này, biệt thự Sun Grand City Feria Hạ Long, tùy từng vị trí, loại hình, giá bán đang dao động 30-80 tỷ đồng/căn. Những căn hoa hậu, giá được rao bán ngoài 100 tỷ đồng/căn.

Ngoài ra, biệt thự nghỉ dưỡng ở Hạ Long có thể kể đến Phoenix Legend Ha Long Bay với giá bán từ 75 triệu đồng/m2, tổng giá trị một căn biệt thự từ 30 tỷ đồng/căn, Grand Bay Hạ Long với giá từ 150 triệu đồng/m2, tổng giá trị 1 căn biệt thự từ 35 tỷ đồng/căn, biệt thự The Sapphire Mansions từ 45 tỷ đồng/căn, Horizon Bay Hạ Long với mức giá khoảng từ 18 tỷ đồng/căn…

Đáng chú ý, căn hộ khách sạn là phân khúc phát triển mạnh tại Hạ Long. Giá bán căn hộ khách sạn ở Hạ Long khá cao như InterContinental Residences Halong Bay với khoảng giá 120 triệu đồng/m2, The Sapphire Hạ Long có giá bán từ 60 triệu đồng/m2, The Holiday Hạ Long từ 50 triệu đồng/m2, A La Carte Hạ Long từ 70 triệu đồng/m2, Citadines Marina Hạ Long có giá 35 triệu đồng/m2…

 Những căn hộ khách sạn mà pháp lý sở hữu lâu dài đều ghi nhận giao dịch khá tốt tại Hạ Long thời gian qua. Phân khúc condotel hình thành trên đất thương mại dịch vụ, không phải sở hữu lâu dài, giao dịch chậm, ghi nhận cắt lỗ 100-200 triệu đồng/căn.

Khu vực Vân Đồn: Sau Hạ Long thì Vân Đồn là một điểm nóng về bất động sản của Quảng Ninh. Đây từng một thời là điểm nóng bỏng của thị trường bất động sản khi cùng với Phú Quốc, Bắc Vân Phong được dự kiến lên đặc khu vào khoảng 4-5 năm trước, giai đoạn 2017-2018 khi có thông tin lên đặc khu. Giá đất khu vực này khi đó tăng chóng mặt theo giờ, theo ngày vào thời điểm đó. Nửa cuối năm 2017, thông tin Vân Đồn lên đặc khu kinh tế trong tương lai khiến những khu đất nông lâm nghiệp có diện tích từ 1.000-10.000m2 ở thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã Đông Xá… nhảy giá từ mức vài trăm ngàn/m2 lên mức 3-10 triệu đồng/m2...

Đến thời điểm hiện tại (cuối năm 2022), sau gần 5 năm sau cơn sốt lên đặc khu, đất thổ cư trong dân vẫn chưa thiết lập được mức giá của cơn sốt ảo vào cuối năm 2017, đầu 2018. Tuy nhiên, đất dự án có quy hoạch, pháp lý rõ ràng ghi nhận những biến động lớn về giá.

Ở thời điểm mở bán là 5 năm trước, đất khu đô thị Vương Long, khu đô thị Phương Đông, khu đô thị Thống Nhất… chỉ có giá chào bán và giao dịch ghi nhận ở mức trên dưới 20 triệu đồng/m2 thì ở thời điểm hiện tại, giá chào bán và giao dịch ghi nhận dao động từ 28-35 triệu đồng/m2. Vị trí đẹp, đắc địa, kinh doanh được, mức giá là trên 40 triệu đồng/m2. Ngay đến cả khu tái định cư Đoàn Kết, hạ tầng và tiện ích không được đầu tư như các khu đô thị trên thì mức giá cũng từ 11-12 triệu đồng/m2 của 4 năm trước, tăng lên 19-22 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Khu vực móng cái: Hiện thị trường Quảng Ninh đang nổi sóng với Móng Cái. Móng Cái là thành phố cửa khẩu nằm dọc theo bờ biển với phía Đông Bắc giáp huyện Đông Hưng (tỉnh Quảng Tây, Trung Quốc). Thành phố vùng biên này có 70 km đường biên giới với Trung Quốc, gồm 2 cửa khẩu và 1 lối mở thông quan biên mậu.

Nhiều đại gia bất động sản đã đưa Móng Cái vào tầm ngắm như Vingroup với Tổ hợp nhà phố thương mại Vincom Shophouse Móng Cái (Quảng Ninh); FLC đề xuất dự án khu đô thị thông minh tại phường Ninh Dương và lên ý tưởng nghiên cứu đầu tư dự án quần thể du lịch nghỉ dưỡng tại khu vực đảo Vĩnh Trung, Vĩnh Thực kết nối với Trà Cổ; Sungroup nghiên cứu lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị kết nối cầu Bắc Luận I và cầu Bắc Luân II tại phường Hải Hòa; Tập đoàn T&T trình bày quy hoạch chi tiết xây dựng Khu trung tâm phường Hải Hòa và Khu liên hợp thể dục thể thao và công viên cây xanh tại phường Hải Hòa; Ecopark trình bày Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị sinh thái tại TP Móng Cái.

Cùng với đó, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 368/QĐ-TTg đồng ý phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái đến năm 2040. Các thông tin tích cực về hạ tầng như quy hoạch cảng Vạn Ninh và Cao tốc Vân Đồn – Móng Cái được vận hành, rút ngắn thời gian từ Vân Đồn đi Móng Cái xuống còn 50 phút thay vì 2 tiếng như trước đây và thời gian từ Hà Nội đi Móng Cái chỉ còn 3 tiếng đã kích thích một đợt sóng mới tại thị trường Móng Cái.

Tại dự án Ka Long Riverside City: Giá chào bán đất nền các dự án Ka Long Riverside City, ASC Móng Cái đã tăng 10-20% với khoảng giá phổ biến năm ngoái là 20-25 triệu đồng/m2. Hiện tại giá chào bán các nền đất đã được giao dịch năm ngoái là 23-28 triệu đồng/m2. Mặt bằng bất động sản tại Móng Cái ở các phường Hải Hòa, Ka Long, Trà Cổ, Hải Yên, Bình Ngọc, Trần Phú và một số xã như Hải Sơn, Bắc Sơn, Hải Đông… ghi nhận mặt bằng giá đất tăng nhẹ khoảng 5-10% so với năm 2021. Mặt bằng đất trong dân ở vị trí tương đối đẹp dao động từ 20-35 triệu đồng/m2.