Giá căn hộ sẽ giảm mạnh vào năm 2023?

Tại báo cáo “Bất động sản dân cư – Mùa đông khắc nghiệt phía trước”, VNDirect đã dẫn số liệu của CBRE, cho biết doanh số ký bán sụt giảm từ quý 3.2022 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước ở cả TP HCM và Hà Nội.

Đơn vị này nhận định giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 3, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3% so với quý trước.

Theo VNDirect, ngành  bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức, trong đó các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành TPDN. Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

“Chúng tôi ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư”, VNDirect nhận định.

Nói về phân khúc căn hộ, đơn vị này cho biết, tại Hà Nội, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2022 sụt giảm cả về số lượng mở bán mới (-22% so với quý trước xuống 3.640 căn) và lượng tiêu thụ (-39% so với quý trước về 3.624 căn). Phân khúc cao cấp và trung cấp lần lượt đóng góp 65%/34% tổng số lượng tiệu thụ. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 giảm 23% so với quý trước xuống còn 99%.

Theo VNDirect, giá bán căn hộ sơ cấp ở phân khúc trung cấp lần đầu tiên ghi nhận giảm sau 3 năm (-3% so với quý trước) sau khi tăng 12,3% trong nửa đầu năm 2022. Trong khi các khu vực khác tăng nhẹ 1-2% so với quý trước trong quý III/2022. Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng nhẹ 1,3% so với quý trước lên 1.896 USD/m2 trong quý III/2022.

Dự báo về triển vọng của phân khúc căn hộ trong năm 2023, VNDirect cho rằng, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán, được hỗ trợ bởi hai dự án mới của Vinhomes.

“Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90% do tâm lý người mua nhà suy giảm, tương đương với 18.000-20.000 căn tiêu thụ vào năm 2023. Đồng thời dự báo giá bán căn hộ sơ cấp sẽ giảm nhẹ 3-5% và kỳ vọng sẽ có thêm các chương trình giảm giá bán cho người mua nhà không sử dụng vay vốn ngân hàng, để kích cầu”, VNDirect phân tích.

Diễn biến giá căn hộ tại TP HCM được cho là còn giảm sâu hơn khi nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ.

“Chúng tôi cho rằng tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Đồng thời kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% trong năm 2023. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế”, nhóm phân tích của VNDirect cho biết.

Những căn hộ sở hữu 50 năm tại Hà Nội được ưa chuộng

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận căn hộ chung cư sở hữu 50 năm có mức giá mềm hơn hẳn so với căn hộ sở hữu lâu dài trên thị trường. Tại nhiều dự án, giá bán căn hộ 50 năm chỉ bằng khoảng 2/3 so với các căn hộ có sổ đỏ lâu dài. Chính bởi mức giá rẻ hơn hẳn nên trong bối cảnh căn hộ chung cư Hà Nội tăng giá mạnh, những căn 50 năm trở thành lựa chọn của một bộ phận không nhỏ người mua có tài chính hạn hẹp.

Tại dự án Phương Đông Green Park (Hoàng Mai, Hà Nội), chỉ trong khoảng 1 năm gần đây, theo các môi giới, những căn hộ ở tòa B đang được khá nhiều người hỏi mua. Nguyên nhân là bởi mức giá các căn hộ của tòa B rẻ hơn khoảng 30% so với các căn hộ ở tòa A. Được biết, hơn 300 căn hộ tại tòa B của dự án là các căn sở hữu 50 năm, trong khi các căn ở tòa A là sở hữu lâu dài...

Những căn hộ tại quận Thanh Xuân, quận Nam Từ Liêm sở hữu 50 năm cũng rất hút khách. Mức giá căn hộ sở hữu 50 năm rẻ hơn và thu hút người mua so với các căn sở hữu lâu dài ở cùng một dự án là thực trạng chung tại tất cả các dự án chung cư Hà Nội. Anh Phạm Việt Tú, môi giới căn hộ dự án Gold Season cho biết anh gắn với dự án này từ thời hàng sơ cấp cho đến khi dự án bàn giao, đi vào vận hành nhiều năm nay. Thời điểm mới mở bán và ngay cả ở giai đoạn đầu dự án mới bàn giao, những căn sở hữu 50 năm dù giá rẻ hơn nhưng giao dịch lại chậm hơn so với các căn sở hữu lâu dài.

Từ hơn một năm nay, khi giá căn hộ tăng mạnh, những căn sở hữu 50 năm cũng thiết lập mặt bằng giá mới theo đà tăng chung. Dù tăng nhưng giá các căn hộ sở hữu 50 năm vẫn “mềm” hơn so với các căn hộ sở hữu lâu dài.

Anh Phạm Việt Tú chia sẻ trên Batdongsan.com.vn: “Mức tăng của căn hộ sở hữu lâu dài trong khoảng 1 năm gần đây tăng gấp đôi so với căn hộ sở hữu 50 năm. Nếu căn hộ sở hữu lâu dài tăng từ 300-500 triệu đồng/căn thì mức tăng của căn hộ sở hữu 50 năm là khoảng 200 triệu đồng/căn. Do đó, tổng thể là mức giá của căn hộ 50 năm vẫn khá mềm so với căn hộ lâu dài trên thị trường thứ cấp và so với các dự án mở bán mới. Lợi thế mức giá khiến phân khúc này ghi nhận thanh khoản tốt”. Cũng theo anh Tú, dù sức mua tốt nhưng hiện nguồn hàng của dòng căn hộ 50 năm khá khan hiếm trên thị trường ở các dự án. Bất cứ căn 50 năm nào ra hàng cũng đều nhanh chóng có người mua.