Theo nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit tại Mỹ công bố đầu năm 2024, Hà Nội tiếp tục lọt nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Giá một căn nhà chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77% trong năm qua, tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Trong khi đó, thống kê mới nhất của Savills chỉ ra,  căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51-70 triệu đồng/m2 - lập ngưỡng giá mới, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Cũng theo Savills, nguồn cung căn hộ cuối năm tăng 52% so với quý III/2023 nhưng giảm 1% so với cùng kỳ, ghi nhận 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Có thể thấy, trong vài năm qua, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân.

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức tăng đáng chú ý của giá chung cư Hà Nội. Cụ thể, so với quý I/2023, căn hộ cao cấp Hà Nội tăng 8%, căn hộ trung cấp tăng 9% và căn hộ bình dân tăng 6%.

Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá trung bình của căn hộ tại TP HCM ở phân khúc cao cấp là từ 55 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội chỉ từ 50 triệu đồng/m2. Giá trung bình căn hộ trung cấp TP HCM là từ 35-55 triệu đồng/m2, Hà Nội chỉ là 30-50 triệu đồng/m2. Giá trung bình căn hộ bình dân TP HCM là từ 35 triệu đồng/m2, Hà Nội chỉ từ 30 triệu đồng/m2.

Giá chung cư khó giảm

Hiện, rất nhiều hộ gia đình đang chờ giá chung cư ở Hà Nội hạ nhiệt để mua. Nhưng với  bối cảnh thị trường đang biến động thì những căn hộ chung cư rất khó đến được tay người dân.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại, các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng.

Theo VARS, mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội  đánh giá, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Bà Hằng nhận định, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, nhưng trong nhiều năm qua đã áp đảo tới 70 - 80% nguồn cung thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.

Đề cập vấn đề giảm giá nhà, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, dù điều này được Chính phủ khuyến khích và doanh nghiệp cũng rất muốn giảm giá nhà đề tăng thanh khoản, nhưng câu chuyện giảm giá nhà vẫn cần được cân nhắc cẩn trọng.

“Doanh nghiệp có thể áp dụng các chính sách khuyến mãi, kích cầu trong thời gian ngắn nhằm hỗ trợ người mua, nhưng về dài hạn, với nhu cầu sở hữu nhà ở thực vô cùng lớn từ thị trường, thì doanh nghiệp cũng phải cân đối lại phương án tài chính có lãi để tồn tại”, ông Châu phân tích.

“Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở có giá vừa túi tiền, giá nhà tăng liên tục trong những năm qua với mức tăng giá trung bình khoảng 10% mỗi năm”, ông Châu chia sẻ.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng thừa nhận, có quá nhiều loại chi phí đè nặng lên doanh nghiệp; chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý… đều tăng.

Nhìn nhận về giá căn hội chung cư, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư Hà Nội  thị trường sơ cấp liên tục tăng cao do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán "neo" ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận.

Giá chung cư Hà Nội ở thị trường sơ cấp trung bình là 51,7 triệu đồng/m2. Cũng theo ông Đính, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%). Cùng với đó, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Ngoài ra, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

Ông Đính cho biết thêm, mặc dù giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp không giảm nhưng người mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư. Đơn cử, người mua được thanh toán theo nhiều đợt, hưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so với những năm trước. Chính điều này đang thúc đẩy thanh khoản của phân khúc căn hộ trên thị trường sơ cấp.