Những dự báo này được ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc kiêm Trưởng phòng Dịch vụ Tư vấn - Cho thuê Văn phòng và Khu công nghiệp CBRE Việt Nam đưa ra trong tọa đàm "Bài toán thuê văn phòng thời COVID-19" do VnExpress tổ chức mới đây.

Đại diện CBRE (thứ hai từ phải qua) trong toạ đàm "Bài toán thuê văn phòng thời Covid-19" do VnExpress tổ chức. Ảnh: Hữu Khoa.

Nguồn cung mặt bằng sẽ vượt nhu cầu

Đại diện CBRE cho biết vào thời điểm trước COVID-19, tại TPHCM, nhu cầu thuê văn phòng lớn hơn nguồn cung thị trường do nền kinh tế phát triển ổn định, số lượng doanh nghiệp mới liên tục tăng.

"Trước đại dịch, xu hướng chung của các doanh nghiệp ở TPHCM là thuê văn phòng tại các quận trung tâm, thay vì các khu vực vùng ven. Đồng thời, nguồn cung văn phòng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường", ông Trọng Hiếu cho biết.

Tình trạng cầu vượt cung này nhanh chóng đổi thành cung vượt cầu do ảnh hưởng của COVID-19. CBRE ghi nhận nhiều văn phòng mới vẫn được xây dựng và dự kiến sẽ được khai trương vào cuối năm nay với hơn 70.000 m2 diện tích cho thuê ngoài và tập trung ở khu vực phía đông (Bình Thạnh) và phía nam (Quận 7). Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng của nhiều doanh nghiệp lại giảm mạnh do không thể hoạt động giữa đại dịch.

Khi cung vượt quá cầu, CBRE dự đoán cuối năm 2020 giá thuê mặt bằng phân khúc hạng A sẽ giảm khoảng 8-9%, giá phân khúc hạng B sẽ đi ngang, giảm tối thiểu 1-2%. Theo CBRE, ở cả hai phân khúc, tỉ lệ trống tăng dẫn đến việc các khách thuê và chủ mặt bằng tiếp tục đàm phán để chủ mặt bằng có biện pháp hỗ trợ cho khách thuê..

Chủ đầu tư có thể hỗ trợ cho người đi thuê dưới nhiều hình thức nhưng đa phần các chủ mặt bằng chọn hình thức giãn thời hạn thanh toán tiền thuê (từ theo quý sang theo tháng để giảm áp lực dòng tiền), hoặc giảm từ 10-20% phí dịch vụ, giảm phí đậu xe trong thời hạn giãn cách xã hội.

"Đây là con số lớn vì chủ mặt bằng sẽ áp dụng cho toàn bộ khách thuê. Chủ mặt bằng thường không giảm trực tiếp vào tiền thuê vì điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản của họ", đại diện công ty cung cấp các dịch vụ bất động sản CBRE phân tích.

Linh hoạt giải bài toán mặt bằng

Cùng với xu hướng giảm giá thuê, dự báo tỷ lệ hấp thụ thị trường sẽ tiếp tục ở mức âm, tức tỉ lệ cho thuê mới thấp hơn tỉ lệ trả mặt bằng và khách thuê tiếp tục dời đi vào những tháng cuối năm do không đủ khả năng chi trả. Các doanh nghiệp có xu hướng chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí.

Đại diện CBRE cho rằng để thích nghi với tình hình mới, chủ mặt bằng cần phải có những biện pháp linh hoạt trong ngắn và dài hạn, thay đổi để phù hợp với xu hướng và nhu cầu của khách thuê. Phía đơn vị vận hành không gian làm việc linh hoạt nên thận trọng hơn trong việc mở rộng mà cần tập trung khai thác tốt các địa điểm hiện hữu bằng những gói hỗ trợ giảm giá thuê, tập trung vào nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh và các nhóm ngành vẫn phát triển trong thời điểm dịch bệnh như dược phẩm, thương mại điện tử.

Để tiết kiệm chi phí văn phòng, các doanh nghiệp đang tìm cách cắt giảm mặt bằng hoặc tối ưu hóa diện tích sử dụng. Ảnh: MKCG cung cấp.

Cùng với xu hướng thương lượng để giảm giá giá thuê, các doanh nghiệp sẽ tính toán đến biện pháp tối ưu hóa diện tích sử dụng để tiết kiệm chi phí. Để sử dụng không gian văn phòng hiệu quả hơn, CBRE cho rằng doanh nghiệp nên tiến hành khảo sát, phân tích dữ liệu về hành vi sử dụng văn phòng của nhân viên và cắt giảm những khu vực thừa.

"Các doanh nghiệp nên áp dụng nhiều biện pháp từ đàm phán giảm giá, cắt giảm mặt bằng đến tối ưu hóa diện tích sử dụng và xem xét lại quá trình quản trị để giải bài toán về mặt bằng văn phòng", đại diện CBRE cho biết.

Trong thời gian tới, khách thuê và chủ cho thuê sẽ quan tâm nhiều hơn đến việc soạn thảo điều kiện bất khả kháng trong hợp đồng thuê để bảo vệ quyền lợi tối đa cho hai phía. CBRE lưu ý để áp dụng điều khoản bất khả kháng, khách thuê phải chứng minh mặt bằng thuê không sử dụng được do dịch bệnh và điều này gây ra thiệt hại bằng con số cụ thể.

Trước đó, vào tháng 7, CBRE cung cấp báo cáo về tình hình thị trường văn phòng cho thuê quý II/2020, dựa trên nhiều nghiên cứu và kinh nghiệm của một đơn vị cung cấp các dịch vụ cho thuê văn phòng gia hạn hợp đồng thuê, chuyển nhượng hợp đồng thuê, nghiên cứu thị trường và lên kế hoạch dự án.

Theo đó, giá thuê trung bình của phân khúc hạng A giảm 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái và tỉ lệ trống tăng 9 điểm phần trăm so năm trước, ở mức 11,8%. Giá thuê văn phòng hạng B đi ngang chưa có xu hướng giảm và tỉ lệ trống tăng nhẹ. Quý II, thị trường văn phòng TPHCM đã chứng kiến những phản ứng nhất định từ khách thuê, trong đó một số doanh nghiệp đã buộc phải trả lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng văn phòng.

Theo VnExpress