Mua bán nhộn nhịp

Trong 6 tháng đầu năm 2021, bất chấp sự tấn công từ đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản công nghiệp chứng kiến một số các thương vụ M&A mới. Điển hình như Công ty TNHH Boustead Projects đã đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong Công ty CP Công nghiệp Logistics KTG & Boustead.

Nếu thành công, sự hợp tác này sẽ mang tới 13 bất động sản (10 bất động sản trong số đó thuộc về KTG và 3 thuộc về Boustead Projects) với tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu USD, bao gồm khoảng 840.000m2 diện tích đất và khoảng 550.000m2 tổng diện tích cho thuê.

ESR Cayman Limited (nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất tại Châu Á-Thái Bình Dương) và Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW (nhà phát triển và vận hành bất động sản công nghiệp và hậu cần tại Việt Nam) đã liên doanh để phát triển 240.000m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4. Sự hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR Cayman Limited vào thị trường Việt Nam, mở rộng phạm vi hoạt động của tập đoàn này trong khu vực Đông Nam Á đang ngày càng phát triển.

Về các dự án mới, dự án 81.000m2 của Logos Property tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quý 4/2021. Một nhà đầu tư khá mới trên thị trường là Công ty CP Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam, đã mua lại quỹ đất rộng 250ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây ghi nhận, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp năm tỉnh/thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) và miền Nam (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An) ổn định đạt khoảng 85-90%.

Mức giá chào thuê đất công nghiệp trung bình theo khu vực ổn định so với quý trước, cụ thể như sau: tại miền Bắc giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 1,8 triệu/m2/chu kỳ thuê; tại miền Trung giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 768 nghìn/m2/chu kỳ thuê; tại miền Nam giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 1,7 triệu/m2/chu kỳ thuê.

Mức giá thuê đất công nghiệp được đánh giá là tăng ổn định, phù hợp với chất lượng kho bãi được cải thiện và nhu cầu về nhà xưởng gia tăng trong thời gian gần đây.

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp mới nhất của Savills cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng so với cùng kì, tỷ lệ lấp đầy cụ thể: tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh lên đến 95%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng là 73%. Trong khi đó, khu vực phía nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM là 88%, Bình Dương là 99%, Đồng Nai là 94%, Long An là 84%, Bà Rịa – Vũng Tàu là 79%.

Theo các chuyên gia, sự bùng phát lần thứ 4 của dịch COVID-19 sẽ không làm thay đổi sức nóng của bất động sản công nghiệp. Savills Việt Nam khẳng định, bất động sản công nghiệp vẫn đang trên đà tăng trưởng và được săn đón bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Nguyên nhân “miễn dịch” với COVID-19

Lý giải cho sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp, ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam phân tích, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đến thời điểm hiện tại chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm mới để đa dạng hoá và đảm bảo nguồn cung.

Trong khi đó, Việt Nam được các doanh nghiệp lựa chọn là một điểm thay thế Trung Quốc nhờ vị trí liền kề cũng như sự hội tụ nhiều lợi thế chiến lược, đặc biệt chi phí bất động sản công nghiệp rất cạnh tranh. Trên cơ sở đó, ông Troy khẳng định: “Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “đứa con cưng” của ngành bất động sản nói chung, với nhu cầu cao và hoạt động thị trường vốn gia tăng”.

Còn theo bà Trang Bùi - Giám đốc Cấp cao thị trường Việt Nam của JLL nhận định, Trung Quốc là cái nôi sản xuất lớn nhất thế giới với rất nhiều chuỗi cung ứng và khó hình thành một thị trường mới để thay thế đất nước này chỉ trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, với nhà đầu tư, họ luôn muốn phân bổ rủi ro trong kinh doanh bằng việc đặt các trụ sở nhà máy ở các nước. Ví dụ như nhà đầu tư muốn một phần nhà máy sản xuất tại Trung Quốc và một phần tại Việt Nam. Khi dịch bệnh tại Trung Quốc bùng phát, chuỗi cung ứng hàng hoá cho người tiêu dùng không bị đứt gãy vì họ đã có nhà máy tại Việt Nam. Chưa kể, những nhà đầu tư còn muốn hưởng lợi chính sách xuất khẩu tại các nước sở tại, như thuế xuất cho hàng hoá từ Việt Nam sang Mỹ thấp hơn từ Trung Quốc sang Mỹ.

Mặt khác, Giám đốc Cấp cao JLL chia sẻ thêm, trong kế hoạch mở rộng thị phần và tăng trưởng sản xuất, nhà đầu tư đang đứng trước bài toán giảm tính cạnh tranh của hàng hoá khi giá cho thuê nhà xưởng tại Trung Quốc đắt đỏ và thuế suất sang Mỹ cao. Ngược lại, Việt Nam có vị trí sát Trung Quốc, chi phí cho thuê kho bãi hợp lý, thấp hơn 30 - 50% so với một số nước khu vực. Đặc biệt, các khu công nghiệp ở miền Bắc đã có sẵn chuỗi cung ứng điện tử, điện lạnh, ô tô… Điều này sẽ giúp doanh nghiệp nước ngoài giảm chi phí khi kéo theo chuỗi cung ứng đi kèm.

Chính vì thế, JLL Việt Nam đánh giá, bất động sản công nghiệp Việt Nam còn nhiều cơ hội để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc sở hữu nhiều điểm vàng và yếu tố chủ lực.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế, cũng lạc quan cho rằng, tốc lực tăng trưởng của bất động sản công nghiệp sẽ còn đi lên nhờ tiềm năng sẵn có của một thị phần “vàng” trong mắt nhà đầu tư. Vị chuyên gia này dự báo, khi chương trình vaccine được đẩy mạnh tiêm chủng, dịch bệnh cơ bản kiểm soát, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Tiềm năng tăng trưởng của bất động sản công nghiệp

Khả năng miễn nhiễm với dịch bệnh cùng sức hút sẵn có khiến bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ hứa hẹn tăng trưởng tích cực trong năm 2021.

Báo cáo của Savills Việt Nam dẫn đánh giá từ ấn phẩm Focus Economics, bất động sản công nghiệp đang được hưởng lợi từ bức tranh kinh tế chung như tăng trưởng bình quân của nền kinh tế tốt, môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động thấp, lực lượng lao động tương đối có tay nghề cao. Đặc biệt, Việt Nam đã rất thành công trong thu hút vốn FDI. Bên cạnh đó, Việt Nam là điểm hấp dẫn mà các công ty muốn chuyển khỏi Trung Quốc do cuộc thương chiến Mỹ - Trung.

Đánh giá về thị trường bất động sản công nghiệp, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam - cho rằng: "Chủ trương và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong việc hỗ trợ và mở rộng các bất động sản công nghiệp để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam là một yếu tố tích cực”.

Cũng theo ông Khương, hiện nay Chính phủ đang ưu tiên các ngành nghề tạo ra sản phẩm có hàm lượng chất xám cao vì đây là những ngành mang tính thời đại, do đó vấn đề về nhân lực, lực lượng lao động có tay nghề để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam cũng là một bài toán cần phải quan tâm.

Còn chuyên gia bất động sản, PGS-TS Nguyễn Thị Minh Châu đánh giá, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “đứa con cưng” của ngành bất động sản nói chung, với nhu cầu cao và hoạt động thị trường vốn gia tăng.

Theo vị này, Việt Nam có vị trí sát Trung Quốc, chi phí cho thuê kho bãi hợp lý, thấp hơn 30 - 50% so với một số nước khu vực. Đặc biệt, các khu công nghiệp ở miền Bắc đã có sẵn chuỗi cung ứng điện tử, điện lạnh, ôtô… Điều này sẽ giúp doanh nghiệp nước ngoài giảm chi phí khi kéo theo chuỗi cung ứng đi kèm. Chính vì thế, bất động sản công nghiệp Việt Nam còn nhiều cơ hội để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc sở hữu nhiều điểm vàng và yếu tố chủ lực.

Cạnh tranh

Việc ngày càng nhiều các chủ đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp được đánh giá là sẽ làm gia tăng tính cạnh tranh của thị trường này.

Theo đó, với số lượng lớn chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường, tiêu chuẩn về dịch vụ hỗ trợ cũng như khả năng cung cấp tất cả các dịch vụ cần thiết cho khách hàng (one-stop shop) đã trở thành yếu tố thiết yếu trong việc cạnh tranh, giành các khách thuê đa quốc gia có uy tín.

Không chỉ dừng lại ở việc cho thuê đất công nghiệp hay nhà xưởng, các nhà đầu tư cần phải có đội ngũ chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp, có khả năng cung cấp các dịch vụ bổ sung như hỗ trợ lấy giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC), cũng như hỗ trợ trong các hoạt động nhân sự và tuyển dụng.

Đại diện Savills Việt Nam chia sẻ, gần đây, Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA) đã được thông qua. Đây được xem là hiệp định thương mại tự do lớn nhất của Việt Nam, hỗ trợ đất nước hướng đến mục tiêu dài hạn và hưởng lợi từ quá trình chuyển giao tri thức và công nghệ.

Với cơ sở hạ tầng cũng như nguồn lao động có kỹ thuật cao ngày càng được cải thiện và phát triển, Việt Nam sẽ tiếp tục có thêm nhiều nguồn đầu tư nữa trong dài hạn.

Mặt khác, việc triển khai tiêm chủng cộng đồng và những hứa hẹn về chương trình hộ chiếu vaccine đang tạo niềm tin cho các chủ sở hữu bất động sản cũng như các nhà đầu tư. Dù phải đối mặt nhiều trở ngại, bất động sản công nghiệp đang cho thấy nguồn cung phát triển trong tương lai của phân khúc này vẫn đang trên đà tăng trưởng.

Mỹ Tịch

Xem thêm: Vốn ngoại khiến thị trường BĐS công nghiệp sôi động