Giá khởi điểm đấu giá đất sẽ tăng gấp nhiều lần?

Để đảm bảo nguyên tắc thị trường theo Luật Đất đai 2024, UBND TP Hà Nội mới đây đã ban hành bảng giá đất hàng năm cho năm 2025, mức giá này đã tăng từ 2-6 lần. Điều này có thể khiến giá khởi điểm của các lô đất đấu giá tới đây cũng sẽ tăng mạnh.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến các phiên đấu giá thời gian qua liên tục "nóng" do thị trường khởi sắc, giá bất động sản tăng, trong khi giá khởi điểm đất đấu giá vẫn ở mức rất thấp. Tuy nhiên, mức giá khởi điểm sẽ thay đổi khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, bởi tiền cọc thấp nên một số người sẵn sàng thi đấu, trả giá cao với tâm lý cùng lắm là mất tiền đặt cọc, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn. Do đó, một khía cạnh tích cực của việc điều chỉnh bảng giá đất là tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Cùng quan điểm, Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com chia sẻ trên Báo Lao Động, việc UBND TP Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất có ý nghĩa quan trọng, hạn chế những bất cập khi xác định giá khởi điểm trong công tác đấu giá đất ở Hà Nội. Theo đó, bảng giá đất mới sẽ làm giá khởi điểm tăng, số tiền đặt cọc nhiều hơn, từ đó giúp giảm tình trạng bỏ cọc tràn lan như thời gian qua.

Nhìn lại những phiên đấu giá "nóng" vừa qua, nếu áp dụng mức giá khởi điểm theo bảng giá đất mới cập nhật thì mức khởi điểm và số tiền cọc trước cũng sẽ cao gấp nhiều lần. Điển hình như tại huyện Sóc Sơn: Bảng giá mới được điều chỉnh, đường Quốc lộ 3 qua địa phận thị trấn Sóc Sơn (từ điểm đầu tại ngã 4 thị trấn Sóc Sơn đến địa phận thôn Phù Mã, xã Phù Linh); đường Ngô Chi Lan là nơi có giá đất cao nhất tại huyện Sóc Sơn - 25,3 triệu đồng/m2. Mức giá này áp dụng cho thửa giáp mặt đường, phố.

Một số tuyến phố khác cũng có mức giá trên 20 triệu đồng/m2 là đường Đa Phúc (22 triệu đồng/m2); đường Núi Đôi (22 triệu đồng/m2); đường Khuông Việt (21,505 triệu đồng/m2); đường Lưu Nhân Chú (21,505 triệu đồng/m2). Đoạn qua địa phận xã Mai Đình, xã Quang Tiến và xã Thanh Xuân có giá cao nhất là 12,018 triệu đồng/m2...

Trước đó, huyện Sóc Sơn đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, có diện tích từ 90-224 m2, giá khởi điểm hơn 2,4 triệu đồng/m2. Do giá khởi điểm thấp nên lô đất 90 m2 chỉ phải đặt cọc trước 43,2 triệu đồng.

Kết thúc phiên đấu giá, chỉ 22/58 thửa đất được đấu giá thành công với giá trúng thấp nhất 32,4 triệu đồng/m2; cao nhất 50,4 triệu đồng/m2. 36 thửa đất đấu giá không thành do tất cả các khách hàng không trả giá ở vòng 6 (vòng đấu cuối cùng). Sau đó, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự 5 đối tượng để điều tra liên quan vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2 trong phiên đấu giá đất ở huyện Sóc Sơn...

Nhiều người đã lợi dụng việc đặt cọc 20% theo mức giá khởi điểm thấp để thao túng giá. Nếu áp dụng theo bảng giá mới được điều chỉnh, mức giá khởi điểm thấp nhất cũng phải 12 triệu đồng. Nếu áp theo giá này, người tham gia đấu giá lô đất 90 m2 thì cần phải bỏ ra số tiền cọc là  trước khoảng 216 triệu đồng. Còn đối với lô đất có diện tích lớn nhất là 224 m2 thì người tham gia đấu giá phải cọc tối thiểu là 537 triệu đồng...

Chị Hạnh - đấu giá viên phụ trách lĩnh vực đấu giá bất động sản của Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt (quận Ba Đình, TP Hà Nội) chia sẻ với PV Doanhnhanvn.vn: "Việc bảng giá đất mới điều chỉnh của TP Hà Nội tăng theo giá thị trường và chắc chắn sắp tới mức giá khởi điểm ở các địa phương đấu giá cũng sẽ tăng theo".

Tuy nhiên, Công ty tổ chức đấu giá không can thiệp hay quyết định mức giá khởi điểm các phiên đấu giá. Thường là UBND huyện hay các cấp có thẩm quyền là đơn vị quy định mức giá khởi điểm theo Luật quy định. Nếu bảng giá đất ở các địa phương tăng thì đương nhiên mức giá khởi điểm đấu giá đất cũng phải điều chỉnh tăng theo.

Còn quy trình đấu giá vẫn vậy, dựa vào mức khởi điểm mà cơ quan có thẩm quyền đưa ra, công ty đấu giá vẫn sẽ tổ chức theo phương thức đã công bố,  phương thức đấu giá đều có trong hồ sơ mời tham gia đấu giá. Các nhà đầu tư tham gia đấu giá và mua hồ sơ thì sẽ nắm được quy trình của phiên đấu giá đó, các đấu giá viên cũng phổ biến phương thức đấu giá trước khi phiên đấu giá bắt đầu. Dù có tăng mức giá khởi điểm thì cũng không có ảnh hưởng đến đơn vị tổ chức đấu giá.

Theo chị Hạnh, việc tăng giá đất theo bảng giá điều chỉnh đối với đấu giá đất sẽ có 2 mặt. Mức giá khởi điểm tăng kèm theo các nhà đầu tư cọc trước cao sẽ hạn chế được tình trạng thổi giá bỏ cọc. Ngược lại, chính vì mức giá khởi điểm cao kèm theo cọc trước cao nên có thể không thu hút được nhiều người tham gia đấu giá.

 Tăng mức giá khởi điểm sẽ hạn chế được tình trạng bỏ cọc?

Thời gian qua, Hà Nội chứng kiến những cơn "sốt" đấu giá đất vùng ven như huyện Thanh Oai trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/m2 sau bỏ cọc. Hoài Đức cũng có giá 133 triệu đồng/m2 đất đấu giá tại xã Tiền Yên, cao gấp nhiều lần so với mức giá khởi điểm. Đặc biệt hơn, vụ đấu giá ở Sóc Sơn cuối tháng 11 vừa qua, có người trả giá 30 tỷ đồng/m2 sau đó xin rút khiến cho nhiều lô đất đấu giá không thành công...

Trước tình trạng một số nhà đầu tư cố tình "thổi giá" cao rồi bỏ cọc ở những phiên đấu giá đất vừa qua, các chuyên gia đánh giá, chính việc xác định mức giá khởi điểm quá thấp, cộng với số tiền đặt cọc đấu giá không cao đã khiến cho nhiều người sẵn sàng bỏ cọc. Do đó, một trong những biện pháp để ngăn chặn những bất cập trong đấu giá đất đó là tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường.

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh phân tích rằng, trước đây khi đấu giá đất, chúng ta xác định giá trước để làm căn cứ xác định giá khởi điểm, nhưng nay ta căn cứ vào bảng giá đất chưa được điều chỉnh nên quá thấp, nên như vừa rồi chênh lệch với giá trúng hơn 10 lần. “Sự vênh nhau rất lớn về giá này tạo ra tâm lý bất ổn trong xã hội nên là vấn đề cần quan tâm. Chúng ta cần bình tĩnh, khách quan đánh giá kết quả các cuộc đấu giá thời gian qua để tìm ra giải pháp khắc phục”, ông Ánh chia sẻ trên Báo Chính phủ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Pháp lý bất động sản chia sẻ với PV Doanhnhanvn.vn: Theo quy định của Luật Đất đai, việc đấu giá quyền sử dụng đất (đối với khu vực đã có hạ tầng) thì giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất của nhà nước. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện nay mới chỉ phản ánh được 30-40% giá của thị trường.

Bên cạnh đó, quy định mức đặt trước khi đấu giá đất chỉ bằng 20% giá khởi điểm. Như vậy, giá khởi điểm thấp, mức đặt trước cũng thấp nên tạo ra tâm lý cạnh tranh đối với người tham gia đấu giá, cả những người có nhu cầu thực và người có nhu cầu đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tham giá đấu giá với tâm lý có lợi nhuận tốt nếu trúng đấu giá với giá hợp lý...

Chia sẻ trên Báo Tuổi trẻ, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia kinh tế) đánh giá việc nhiều người đã bỏ cọc sau phiên đấu giá cho thấy nhiều quy định cần phải điều chỉnh ngay. Theo ông Thịnh, việc đầu tiên chính quyền các địa phương cần phải xác định đúng giá đất theo giá thị trường mới được đưa ra đấu giá.

Từ đó giúp cho tiền đặt cọc nâng lên và việc bỏ cọc sẽ ít đi, giảm lượng người tham gia. Thực tế cho thấy người tham gia đấu giá chỉ phải nộp 20% giá khởi điểm, trong khi giá khởi điểm thấp dẫn đến chỉ cần cọc 100 - 200 triệu đồng/lô. Điều này có thể thu hút hàng ngàn bộ hồ sơ tham gia đấu giá  những cũng dễ bỏ cọc.