Mới đây Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến dự thảo lần 2 Luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó, nội dung được quan tâm nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là Bộ xây dựng tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trước đó khi dự thảo lần 1 được đưa ra, vấn đề này đã có rất nhiều luồng ý kiến tranh luận.

Là người sở hữu chung cư, nhiều người lo lắng liệu tài sản của mình sẽ ra sao nếu phương án thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi được thông qua. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ xây dựng đã có những giải đáp thắc mắc của một cư dân sở hữu nhà chung cư tại chương trình Landshow mới đây.

Ông Khởi chia sẻ: “Chúng ta đều biết truyền thống cũng như suy nghĩ của người Việt đều muốn an cư. An cư được hiểu ở đây là sở hữu ổn định lâu dài, suốt đời, thậm chí hết đời mình còn qua đời con đời cháu làm sao để chỗ ở đấy luôn luôn là của mình. Đấy là suy nghĩ của người dân nên khi đề xuất dự thảo này Bộ xây dựng đã nghiên cứu làm sao để tránh sự xáo trộn trong quy định khi mà áp dụng nếu được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Quy định là như vậy nhưng áp dụng tại thời điểm nào, áp dụng đối với chung cư nào, bảo đảm hài hòa giữa cái cũ và cái mới”.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ xây dựng cho biết trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi Bộ xây dựng đề xuất quy định áp dụng đối với nhà chung cư nhưng không áp dụng đối với các trường hợp hiện hành, người dân đang sử dụng, đang xây dựng. Thậm chí là trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành nếu được cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội) thông qua thì cũng không áp dụng quy định thời hạn sử dụng. Những chung cư này vẫn được sử dụng lâu dài áp dụng theo các quy định pháp luật hiện hành.

Ông Khởi cho biết thêm: “Dự thảo cũng đề xuất trước ngày Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành, các trường hợp cấp giấy phép xây dựng, các trường hợp đã đầu tư xây dựng, đã sử dụng không áp dụng thời hạn sử dụng mà vẫn áp dụng như hiện hành. Còn sau khi Luật nhà ở có hiệu lực mà cấp phép xây dựng thì các nhà chung cư đấy sẽ áp dụng thời hạn theo quy định mới”.

Giải thích cho điều này, ông Khởi cho rằng từ trước đến nay chúng ta không xác định rõ nhà chung cư mua là cấp mấy, có thời gian sử dụng bao lâu. Thứ nữa là chúng ta cũng không xác định trong hợp đồng mua bán chung cư có thời hạn, đều ngầm hiểu mua là ổn định lâu dài.

“Do đó khi quy định áp dụng sau này để chủ đầu tư, bà con tính toán làm sao cho việc mua nhà chung cư phù hợp. Chị đang ở cứ yên tâm ở, không có vấn đề gì cả”, ông Khởi trả lời thắc mắc của người dân.

Đại diện Bộ xây dựng cho biết việc phá dỡ chung cư khi hết thời hạn sử dụng cũng giống như với một nhà ở riêng lẻ. Khi không còn sử dụng được, chúng ta phải phá đi, bỏ tiền xây cái nhà mới và lại tiếp tục được quyền sở hữu nhà mới này.

Ông Khởi cho biết thêm kể cả như hiện nay quy định không có thời hạn đối với chung cư thì đến lúc đập phá thì chúng ta cũng không còn quyền sở hữu, mà chỉ còn quyền sử dụng mảnh đất đó mà thôi.

Nên quy định thời hạn sử dụng thay vì sở hữu nhà chung cư

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức ngày 28/9, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự. Các vấn đề cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Xuất phát từ phân tích, việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định như đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn.

Bên cạnh đó, từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình và mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn

Do đó, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng có thể không dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng ủng hộ quan điểm nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư thay quyền sở hữu.

“Tất cả các tài sản thì nó đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy, do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân”, ông Tuyến nêu quan điểm.

Cũng có quan điểm ủng hộ nên quy định thời hạn với chung cư, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 lại cho rằng cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất.

"Khi chúng tôi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, việc có sự đồng ý của 100% hộ gia đình là rất khó khăn nên việc thống nhất sửa rất khó. Ngoài ra, tòa chung cư từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian”, ông Quê cho biết.

Tuy nhiên, theo ông Quê, Luật Nhà ở sửa đổi nên nghiên cứu, xem xét quy định tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Thời hạn chung cư có thời hạn còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài, Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Trách nhiệm đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu là của Bộ Xây dựng.

“Chúng ta đang có 1557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”, ông Quê nhận định.