Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) chỉ ra các bất hợp lý trong dự thảo quy định buộc phải giao dịch nhà qua sàn bất động sản

Duy Anh 20:39 05/11/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nội dung "bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản" đã nhận được góp ý từ HoREA.

Ông Lê Hoàng Châu chủ tịch của HoREA đã nêu lên lo ngại liên quan đến một số nội dung đề xuất chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành tại đề cương dự thảo Luật kinh doanh BĐS do Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng.

Việc bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản là một bước thụt lùi, không phù hợp với quy định hiện hành và không sát với thực tiễn - dẫn theo nội dung văn bản ông Châu gửi Bộ Xây dựng. 

Giao dịch mua bán nhà ở bắt buộc qua sàn gây thiệt hại cho cả người mua nhà và doanh nghiệp
Giao dịch mua bán nhà ở bắt buộc qua sàn gây thiệt hại cho cả người mua nhà và doanh nghiệp

Vị chủ tịch HoREA cũng chỉ ra điều này có thể tạo thành "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch bất động sản, khi quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án bị vi phạm có thể khiến giá bán nhà tăng cao. 

Ông lấy dẫn chứng từ quá khứ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, quy định này đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Những bất cập của dự thảo quy định  được HoREA tóm tắt là: 

Một là, quy định này đã xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án bất động sản do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm và 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Hai là,  thiếu công bằng trong hoạt động sản xuất khinh doanh khi sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án. Kiểu “tay không bắt giặc”  này khiến doanh nghiệp đầu tư bất động sản phải chịu thiệt. 

Ngoài ra sàn giao dịch bất động sản còn được “đặc lợi” khi được hưởng phí giao dịch với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư. Đây là một khoản chi phí không hề nhỏ mà chủ đầu tư sẽ phải cộng thêm vào giá bán bất động sản và người mua phải gánh chịu khi thuê, mua sản phẩm bất động sản

Chủ tịch HoREA cũng nhấn mạnh hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết, là một bộ phận của thị trường bất động sản giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng. Tuy vậy cần nhận thức rõ vai trò của các sàn giao dịch bất động sản chỉ là làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn. 

Sẽ là không hề phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch nếu bổ sung quy định như đề    cương Dự thảo của Bộ Xây dựng nêu.

Hơn thế nữa, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.

Hiện tại, nhu cầu mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thực của các bên trong 2 trường hợp. Một là, chủ đầu tư không tự tổ chức kinh doanh và có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh sản phẩm của dự án. Hai là, người tiêu dùng, người mua nhà do bận rộn, hoặc không muốn tự mình trực tiếp tìm kiếm sản phẩm, hoặc giao dịch với chủ đầu tư, nên có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để giúp giới thiệu sản phẩm và thực hiện giao kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất động sản.

Chính vì những lý do trên, HoREA đề nghị cơ quan có thẩm quyền bỏ Điều 14, không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhẹ nhàng hơn nên có thể quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; đi đôi với điều chỉnh nội dung Điều 91 của đề cương để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ.