Hà Nội và TP HCM xuất hiện dấu hiệu giảm tốc về thanh khoản

Trong báo cáo chiến lược vừa công bố, Chứng khoán SSI Research dẫn số liệu của Bộ Xây dựng: Tổng số giao dịch trên toàn thị trường trong quý I/2026 đạt 139.855 sản phẩm, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 8% so với quý trước. Riêng phân khúc căn hộ và nhà ở gắn liền với đất ghi nhận 30.857 giao dịch, giảm 19% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, nguồn cung mới tiếp tục phục hồi mạnh. Số lượng dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán trong quý I đạt 106 dự án với 40.440 căn hộ, tăng 105% so với cùng kỳ. Số lượng dự án đang triển khai đạt 1.362 dự án với hơn 654.000 căn, tăng 64% so với cùng kỳ năm trước.

Theo SSI Research, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng chủ yếu nhờ tăng giá sang giai đoạn điều chỉnh dựa trên thanh khoản. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có xu hướng ưu tiên tốc độ bán hàng và dòng tiền hơn là tối đa hóa biên lợi nhuận.

Tại Hà Nội, quý I/2026 ghi nhận 8.010 căn hộ mở bán mới, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ nhưng giảm 46% so với quý trước. Lượng căn hộ tiêu thụ đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước.

Giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, SSI Research cho biết xu hướng điều chỉnh đã xuất hiện từ cuối năm 2025 khi nhiều dự án ghi nhận mức giảm giá chào bán từ 10-30% trên thị trường thứ cấp.

Tại TP HCM mở rộng, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 3.700 căn trong quý I, tăng 86% so với cùng kỳ. Bình Dương trở thành khu vực dẫn dắt nguồn cung với khoảng 2.200 căn, tương đương gần 60% lượng mở bán mới.

Dù nguồn cung tăng, tốc độ hấp thụ tại các dự án mới đều có dấu hiệu giảm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình tại Hà Nội chỉ còn khoảng 50%, thấp hơn khoảng 20 điểm phần trăm so với các quý trước. TP HCM và Bình Dương lần lượt đạt 55% và 74%, giảm so với cuối năm 2025.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung mới tại hai thị trường lớn. Đây là nhóm sản phẩm nhạy cảm hơn với biến động lãi suất và điều kiện tín dụng.

Một trong những yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến thanh khoản thị trường là mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng trở lại.

Theo SSI Research, lãi suất ưu đãi cố định trong 12 tháng hiện phổ biến ở mức 8,5-10%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 6,5-8,2% trước đây. Trong khi đó, lãi suất thả nổi tăng lên 11-15%/năm, so với mức 9-11% trước đó.

Diễn biến này tạo áp lực đáng kể lên nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư. Trong bối cảnh thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, việc chi phí vốn gia tăng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua suy giảm rõ rệt.

Để hỗ trợ thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình ưu đãi tài chính với quy mô lớn hơn trước, bao gồm hỗ trợ lãi suất từ 2-5 năm, ân hạn nợ gốc từ 2-5 năm, kéo dài tiến độ thanh toán và gia tăng các chương trình chiết khấu. So với năm 2023, mức độ hỗ trợ tài chính hiện nay được đánh giá là mạnh hơn đáng kể.

Tuy nhiên, việc gia tăng hỗ trợ khách hàng đồng nghĩa chi phí bán hàng và chi phí tài chính của doanh nghiệp có xu hướng tăng lên, tạo áp lực lên biên lợi nhuận trong các năm tới.

Chính sách chuyển hướng sang nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực

Sau giai đoạn tập trung tháo gỡ pháp lý và phục hồi nguồn cung từ cuối năm 2024 đến năm 2025, định hướng điều hành hiện nay đang chuyển dần sang mục tiêu nâng cao khả năng chi trả nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội.

Các chính sách mới tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở cho thuê và nhà ở công nhân. Đến cuối tháng 2/2026, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 701.000 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.

SSI Research cho rằng xu hướng này sẽ tái định hình môi trường cạnh tranh trong ngành. Những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào phân khúc cao cấp có thể chịu áp lực lớn hơn khi tốc độ hấp thụ suy giảm, trong khi các chủ đầu tư có sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội hơn.

Đồng thời, dòng vốn tín dụng được dự báo tiếp tục phân hóa theo hướng ưu tiên các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và hạ tầng khu công nghiệp thay vì hỗ trợ đồng đều cho toàn bộ thị trường.

Triển vọng 2026: Nguồn cung tăng nhưng giá nhà có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2026 có thể đạt khoảng 81.000 căn, tăng 34% so với năm trước nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý tiếp tục được đẩy mạnh.

Tuy nhiên, SSI Research cho rằng mặt bằng lãi suất cao sẽ tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu đầu tư. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thị trường thứ cấp được dự báo chịu ảnh hưởng rõ nét hơn khi nhiều khoản vay bắt đầu bước sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi.

Theo đó, giá nhà thực tế trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh với mức độ khác nhau tùy từng khu vực và phân khúc. Biên lợi nhuận của doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng đứng trước áp lực thu hẹp do chi phí tài chính gia tăng, cạnh tranh mạnh hơn và chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng.

Tuy vậy, về dài hạn, thị trường vẫn được hỗ trợ bởi các yếu tố nền tảng như tốc độ đô thị hóa cao, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu gia tăng và sự phát triển của hạ tầng giao thông. SSI Research cho rằng Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn thuận lợi về nhân khẩu học và còn dư địa tăng trưởng nhu cầu nhà ở trong nhiều năm tới.

Triển vọng doanh nghiệp: Ưu tiên các chủ đầu tư có tài chính lành mạnh

Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh hơn, SSI Research đánh giá cao những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất chất lượng, năng lực triển khai dự án tốt và nền tảng tài chính vững chắc.

Đối với CTCP Vinhomes (mã: VHM), SSI Research dự báo doanh số bán hàng năm 2026 đạt khoảng 262,8 nghìn tỷ đồng, tăng 28% so với năm trước. Động lực chính đến từ các đại dự án đang triển khai và các dự án mở bán mới trong năm.

Riêng trong quý I/2026, VHM ghi nhận doanh số bán hàng 81,7 nghìn tỷ đồng, tăng 91% so với quý trước và tăng 133% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn đóng góp chủ yếu đến từ Green Paradise và Ocean Park 2, Ocean Park 3, trong đó các giao dịch bán buôn chiếm khoảng 80% tổng giá trị bán hàng.

Tính đến cuối quý I/2026, doanh số chưa bàn giao của VHM đạt 201,6 nghìn tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là nguồn doanh thu tiềm năng hỗ trợ kết quả kinh doanh trong các năm tới. Trong tháng 4 và tháng 5, doanh nghiệp cũng đã mở bán thêm các dự án Hai Van Bay (Đà Nẵng), Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh) và Saigon Park (TP.HCM).

Đối với CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG), các chuyên gia dự báo doanh số bán hàng năm 2026 đạt khoảng 10,2 nghìn tỷ đồng. Dù giảm 14% so với năm trước, doanh nghiệp vẫn được đánh giá có khả năng duy trì tốc độ bán hàng tương đối tích cực nhờ danh mục dự án phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong bốn tháng đầu năm 2026, NLG ghi nhận doanh số bán hàng khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ đợt mở bán dự án Sol Garden tại VSIP Hải Phòng, đóng góp khoảng 35% tổng doanh số, cùng với các dự án đang triển khai như Mizuki Park và Izumi City.

Theo SSI Research, NLG có lợi thế nhờ cơ cấu sản phẩm đa dạng, tập trung vào phân khúc trung cấp và nền tảng tài chính tương đối lành mạnh. Cổ phiếu hiện giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 khoảng 1 lần, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 5 năm là 1,6 lần.

Đối với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH), công ty chứng khoán dự báo doanh số bán hàng năm 2026 đạt khoảng 6,5 nghìn tỷ đồng, tăng 47% so với năm trước, cao nhất trong nhóm doanh nghiệp được theo dõi.

Trong quý I/2026, KDH ghi nhận doanh số bán hàng khoảng 300 tỷ đồng, chủ yếu từ hoạt động tiêu thụ các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia. Tính đến cuối quý I, hơn 60% trong tổng số 226 căn thấp tầng của dự án đã được bán.

Động lực tăng trưởng của KDH trong thời gian tới đến từ kế hoạch mở bán 616 căn hộ cao tầng thuộc dự án Gladia trong quý III/2026. Doanh nghiệp được đánh giá có lợi thế nhờ quỹ đất lớn tại TP.HCM, pháp lý tương đối hoàn thiện và khả năng chủ động triển khai dự án trong bối cảnh nguồn cung mới dần được khơi thông.