Theo báo cáo tài chính quý II/2026, Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu thuần 158 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Giá vốn hàng bán tăng 48% lên 148 tỷ đồng, nhanh hơn tốc độ tăng doanh thu, khiến lợi nhuận gộp giảm 73%, còn 10 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp theo đó thu hẹp từ khoảng 26% xuống 6%.

Trong cơ cấu doanh thu, hoạt động môi giới bất động sản giảm 48%, còn khoảng 60 tỷ đồng. Ngược lại, doanh thu chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản tăng mạnh lên gần 98 tỷ đồng.

Theo thuyết minh, giá vốn của hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản cũng xấp xỉ 98 tỷ đồng, tương đương doanh thu ghi nhận. Do đó, mảng này gần như không đóng góp lợi nhuận gộp trong kỳ.

Trong bối cảnh lợi nhuận gộp giảm sâu, doanh thu hoạt động tài chính tăng hơn 8 lần lên gần 347 tỷ đồng. Nguồn thu chủ yếu đến từ lãi cho vay và hợp tác kinh doanh.

Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính tăng hơn 10 lần lên 306 tỷ đồng. Riêng chi phí lãi vay khoảng 185 tỷ đồng, tăng hơn 11 lần. Phí tư vấn phát hành trái phiếu cũng tăng mạnh lên gần 120 tỷ đồng.

Chi phí bán hàng giảm 5% xuống 13 tỷ đồng, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 15% lên 12 tỷ đồng.

Kết thúc quý II, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp bất động sản ghi nhận 20 tỷ đồng, tăng 40% so với quý II/2025. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu thuần 281 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ. Sau các khoản chi phí và thuế, lợi nhuận sau thuế ở mức 34 tỷ đồng, tăng 19%.

Trái với lợi nhuận kế toán dương, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land trong 6 tháng đầu năm âm 1.075 tỷ đồng. 

Biến động chủ yếu liên quan đến các khoản phải thu, làm dòng tiền giảm khoảng 877 tỷ đồng, cùng với sự gia tăng của hàng tồn kho.

Dòng tiền kinh doanh âm được bù đắp chủ yếu bởi hoạt động đầu tư. Dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư dương 1.366 tỷ đồng, trong đó tiền thu hồi đầu tư, góp vốn vào đơn vị khác lên tới 1.530 tỷ đồng.

Ở chiều tài chính, dòng tiền thuần âm 281 tỷ đồng. Trong kỳ, doanh nghiệp thu gần 860 tỷ đồng từ đi vay nhưng chi 1.141 tỷ đồng trả nợ gốc vay, bao gồm các khoản vay và phần trái phiếu được tất toán trước hạn.

Gần một nửa tài sản nằm ở đầu tư tài chính dài hạn

Tại cuối tháng 6/2026, tổng tài sản của Khải Hoàn Land ở mức 6.831 tỷ đồng. Hàng tồn kho chỉ khoảng 150 tỷ đồng, tương đương 2% tổng tài sản, chủ yếu nằm tại một số dự án bất động sản ở Nhà Bè và Hưng Yên.

Tổng các khoản phải thu ngắn và dài hạn tăng 49% so với đầu năm, lên 2.643 tỷ đồng, chiếm gần 39% tổng tài sản. Phần lớn liên quan đến các khoản ký cược, ký quỹ phục vụ hoạt động môi giới bất động sản. Trong đó, khoản ký quỹ tại Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh tăng hơn gấp đôi so với đầu năm. Doanh nghiệp cũng phát sinh thêm khoản ký quỹ dài hạn hơn 200 tỷ đồng tại CTCP Bất động sản Hồng Trâm Phát.

Bên cạnh đó, đầu tư tài chính dài hạn ở mức 3.317 tỷ đồng, tương đương gần một nửa tổng tài sản. Phần lớn là các khoản góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh vào những dự án bất động sản do các đối tác triển khai. Các khoản đầu tư lớn tập trung tại BĐS Khải Minh Land, Đầu tư Phát triển Solution, Tập đoàn Khải Hoàn Vũng Tàu và Giao Hưởng Xanh.

Tính chung tiền ký quỹ phục vụ môi giới và vốn góp hợp tác kinh doanh dài hạn, hai nhóm tài sản này chiếm khoảng 67% tổng tài sản của Khải Hoàn Land.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang cũng tăng hơn gấp đôi so với đầu năm, lên 502 tỷ đồng. Theo thuyết minh, gần như toàn bộ khoản này liên quan đến hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số quyền sử dụng đất tại Lâm Đồng và Long An hiện đứng tên cá nhân lãnh đạo doanh nghiệp theo hình thức đại diện, ủy quyền sở hữu.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ vay và nợ thuê tài chính cuối quý II còn 1.042 tỷ đồng, giảm 21% so với đầu năm. Trong đó, vay ngắn hạn giảm 60%, còn vay dài hạn tăng nhẹ lên 832 tỷ đồng, cho thấy cơ cấu nợ dịch chuyển về kỳ hạn dài hơn.

Trong kỳ, Khải Hoàn Land tất toán trước hạn toàn bộ 650 tỷ đồng trái phiếu, đồng thời phát sinh khoản vay dài hạn 525 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB). Khoản vay có thời hạn 7 năm, được sử dụng để thanh toán chi phí nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH TM DV Hoàng Thảo My và được bảo đảm bằng phần vốn góp cùng các quyền tài sản liên quan.

Ngoài vay ngân hàng, Khải Hoàn Land còn hơn 500 tỷ đồng vay từ các cá nhân và tổ chức, tương đương gần một nửa tổng nợ vay tài chính. Đây là các khoản vay không có tài sản đảm bảo, với lãi suất từ 8,5% đến 14,22%/năm, chủ yếu phục vụ bổ sung vốn lưu động.