Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Theo thông báo mới nhất của một chi nhánh Vietcombank tại TP HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. So với cùng kỳ năm ngoái, khi lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng này chỉ khoảng 6% cố định cho 12 tháng và 7% cho 24 tháng, mặt bằng hiện nay đã tăng lên đáng kể.

Không riêng Vietcombank, các ngân hàng quốc doanh khác cũng có động thái tăng lãi suất. VietinBank đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12% mỗi năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% cho 18 tháng. Trước đó, lãi suất ngân hàng này chỉ dao động 6,5-8% cho các kỳ hạn.

Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng, nhưng cũng tăng lên gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng.

Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay. MB Bank áp dụng lãi suất phổ biến 9-9,5% cho gói vay cố định 12-24 tháng; VIB dao động 9,9-12% cùng kỳ hạn. ACB cho vay khoảng 9,5-10,5%, trong khi Techcombank ở mức 8,5-9,5% trong thời gian 6-12 tháng.

Nhiều ngân hàng tư nhân khác cũng điều chỉnh tăng lãi suất bình quân, dù mức tăng nhẹ hơn, như LPBanK, BVBank, Sacombank... tăng 1,2-2 điểm phần trăm. Lãi suất thả nổi tại nhóm này hiện dao động khoảng 11-15% mỗi năm, tùy ưu đãi.

Như vậy, các gói lãi suất cho vay mua nhà của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện nay lên ngang ngửa và thậm chí cao hơn so với các nhà băng tư nhân. Đây là hiện tượng lạ so với diễn biến thông thường khi lãi suất của nhóm ngân hàng có vốn nhà nước được biết đến là thấp nhất thị trường.

Doanh nghiệp địa ốc chịu sức ép lớn

Theo các chuyên gia, đằng sau việc ngân hàng quốc doanh nâng mạnh lãi vay bất động sản là chiến lược “kéo van hãm” dòng vốn và kiểm soát rủi ro thị trường khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ quan điểm thận trọng với tín dụng bất động sản.

Có thể thấy, việc tăng lãi suất vay với bất động sản chỉ tác động tới các khoản vay mới, còn với các khoản vay bất động sản cũ sẽ chưa chịu ảnh hưởng ngay. Nhưng nếu tình trạng tăng lãi vay với bất động sản kéo dài trong cả năm 2026 sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng tới thị trường bất động sản.

Người mua khó tiếp cận vốn, áp lực chi trả lớn hơn khiến nhiều người cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu phải vay ngân hàng để mua nhà và trả dần trong nhiều năm thì với mức lãi suất lên tới gần 14%/năm, chắc chắn họ sẽ hạn chế vay ngân hàng để mua nhà vì chi phí lãi vay quá cao.

Với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỷ đồng ở mức quanh 14% tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng lên gần gấp đôi, tăng gánh nặng chi trả của phần lớn người vay mua nhà.

Với nhóm nhà đầu tư vay ngân hàng sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất sẽ đối mặt rủi ro lớn nếu lãi vay tăng mạnh. Trong trường hợp dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí, nhà đầu tư buộc phải xoay dòng tiền hoặc bán ra sớm, gây áp lực lên thanh khoản thị trường.

Trong khi đó, qua trao đổi, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nếu duy trì lãi vay cao trong thời gian dài sẽ tác động lớn tới thị trường.

Hầu hết chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay đều sử dụng vốn vay lớn từ ngân hàng. Nếu các ngân hàng duy trì lãi suất ở ngưỡng gần 14% trong thời gian dài sẽ "ăn hết" lợi nhuận của chủ đầu tư trong trường hợp dự án đã chốt giá, bung hàng.

Chia sẻ trên Báo Lao Động, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest đánh giá, điều đáng lo ngại nhất đối với doanh nghiệp bất động sản năm 2026 chính là lãi suất.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản phải dùng đến 60-70% vốn tín dụng. Theo chính sách tài khóa, nguồn tiền huy động hiện thấp hơn nguồn cung ra thị trường đến 10%, nên Nhà nước phải tăng lãi suất để giảm cung tiền, tránh lạm phát và vỡ trận tài chính. Đối với doanh nghiệp trông cậy vào tín dụng, khó khăn sẽ đến từ lãi suất cao và điều kiện vay khó khăn.

"Trong thị trường, khoảng 60% là người mua giữ tiền đầu tư, chỉ 40% mua để ở. Khi lãi suất tại các ngân hàng quốc doanh lớn cho người mua nhà vay tới 14%/năm, ai cũng sẽ e ngại" - ông Hiệp chia sẻ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định, trong bối cảnh đó, những người đầu tư ngắn hạn lướt sóng dùng đòn bẩy tài chính sẽ có thể rời hẳn thị trường, làm sức mua giảm lớn. Trong khi đó, vàng tăng giá mạnh và chứng khoán lên điểm cao đang là hai đối thủ cạnh tranh trực tiếp thu hút vốn đầu tư.

Do chi phí đầu vào như giá đất, vật tư, tiền lương đều tăng cao, giá bất động sản không thể xuống. Con đường duy nhất là giảm biên lợi nhuận của các nhà đầu tư để kéo lại thị trường. Cộng với việc quy hoạch đô thị thay đổi do sắp xếp quy mô tỉnh (về còn 34 tỉnh thành), thị trường năm 2026 sẽ hoạch định lại bản đồ bất động sản về khu vực, tọa độ phát triển và các nhà đầu tư.

Trong khi đó, Ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty bất động sản TC Land, nói lãi suất vay đã được điều chỉnh tăng dần từ giữa năm 2025, song mức tăng nhỏ nên chưa tạo tác động rõ rệt. Từ tháng 11 năm ngoái đến nay, mặt bằng lãi suất tăng nhanh hơn, khiến thanh khoản thị trường tiếp tục suy giảm. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ tín hiệu ổn định hơn từ lãi suất và chính sách tín dụng.

Theo ông, thu nhập của người lao động khó theo kịp tốc độ điều chỉnh của lãi suất, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngày càng lớn. Ngay cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng thận trọng hơn trong quyết định mua nhà, do lãi suất thường khó giảm trong ngắn hạn 1-3 tháng.

"Khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên phân bổ vốn, việc phải chịu mức lãi suất cao hơn là điều tất yếu", ông Thắng nói.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

Do đó, VARS cho rằng, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi. Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.