Chu kỳ mới của thị trường BĐS: “Cuộc chơi” đòi hỏi chuẩn mực cao, minh bạch và chuyên nghiệp

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 - VREF 2026 với chủ đề: “Định hình chuẩn mực để thị trường BĐS phát triển bền vững” tổ chức ngày 9/1, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã chính thức bước vào chu kỳ phát triển mới với những xu hướng hoàn toàn mới mẻ so với giai đoạn trước.

Chu kỳ mới bắt đầu với một “cuộc chơi” mới không dành cho số đông, mà đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các chuẩn mực pháp lý, minh bạch và chuyên nghiệp để tồn tại và phát triển bền vững.

Cùng với đó, hàng loạt định hướng và công cụ quản lý mới đang từng bước được hình thành và hoàn thiện như: thành lập Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý; xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai; tiến tới gắn mã định danh điện tử với từng sản phẩm BĐS. Những bước đi này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, mà còn tạo nền tảng cho thị trường vận hành chuẩn chỉ, minh bạch và bền vững trong dài hạn.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, thị trường BĐS đã khép lại năm 2025 với nhiều kết quả tích cực. Trong bối cảnh tiếp tục triển khai đồng bộ ba bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, các bộ, ban, ngành đã kịp thời tiếp thu ý kiến, kiến nghị từ doanh nghiệp, trình Chính phủ và Quốc hội ban hành các nghị định, nghị quyết nhằm từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Nhờ đó, lĩnh vực BĐS tiếp tục khẳng định vai trò quan trọng, đóng góp tích cực vào tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội.

Nguồn cung tăng kỷ lục nhưng lệch pha kéo dài, nhà giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.

Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo đó, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m². Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa. Miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Nam vươn lên mạnh mẽ, chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt sau thời gian dài trầm lắng. Trong khi khu vực miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Về phía doanh nghiệp, nguồn cung có tính cạnh tranh hơn trong quý 4 nhưng cả năm vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp đóng góp lớn nhất cho thị trường.

Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý 4, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Ông Chung cũng cho biết, nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Cùng với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá BĐS nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5-10%. Nhiều chủ đầu tư áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư, trong khi nhiều dự án dành quỹ sản phẩm riêng, ưu đãi cho nhóm khách hàng cam kết vào ở sớm, hạn chế chuyển nhượng để ưu tiên hình thành cộng đồng cư dân thực. Riêng phân khúc đất nền, giá chào bán mới ghi nhận mức tăng lên tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá từ 100-200 triệu đồng/m2, nằm trong các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hệ thống hạ tầng - tiện ích đồng bộ. Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề dù ghi nhận mức tăng giá cao nhưng thanh khoản hạn chế do dự án chưa hoàn thiện, vị trí kết nối chưa thuận lợi, hạ tầng khu vực chưa theo kịp.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm, khẳng định tín hiệu tăng trưởng của thị trường. Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng, tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội, song thanh khoản cũng chậm lại vào cuối năm với mặt bằng giá có xu hướng đi ngang. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ tiếp tục tăng tốc, tập trung tại các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai. 

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, bất động sản là lĩnh vực luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng và Nhà nước trong suốt thời gian qua. Dưới sự lãnh đạo của Đảng, sự điều hành quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị, thị trường BĐS Việt Nam đã khép lại năm 2025 với nhiều tín hiệu tích cực, thể hiện qua sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Cùng với sự phục hồi của thị trường, chất lượng các dự án ngày càng được nâng cao, với sự xuất hiện của nhiều mô hình phát triển mới, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ thống tiện ích. Hoạt động đầu tư cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực khi ngày càng nhiều dự án được ứng dụng công nghệ hiện đại, giải pháp thiết kế tiên tiến, thân thiện với môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững mà Chính phủ đang thúc đẩy.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với không ít tồn tại và thách thức. Giá BĐS, đặc biệt tại các đô thị lớn, tiếp tục neo ở mức cao, cơ cấu nguồn cung còn mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân. Trong khi đó, vẫn còn hàng nghìn dự án tồn đọng, chưa được tháo gỡ, gây ảnh hưởng đến nguồn lực của cả nền kinh tế.

Trước thực trạng này, thời gian qua, Đảng và Chính phủ đã ban hành nhiều chủ trương, giải pháp quan trọng, tập trung rà soát, sửa đổi và hoàn thiện thể chế liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS. Đồng thời quyết liệt tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường, trong đó đặc biệt chú trọng đến việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nhờ các giải pháp được triển khai đồng bộ, Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ sớm đạt được những kết quả rõ nét trong thời gian tới.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại, Thứ trưởng cho biết, đến nay các cơ quan chức năng đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng quy mô vốn khoảng 724.000 tỷ đồng, tạo điều kiện để các dự án tiếp tục được triển khai và mở bán. Đây được xem là tiền đề quan trọng để thị trường bất động sản chuyển mình theo hướng lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững, hòa nhịp cùng giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế trong kỷ nguyên mới.