Những ngày cuối năm 2025 chứng kiến làn sóng điều chỉnh nâng lãi suất trên diện rộng ở cả khối ngân hàng tư nhân lẫn ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước.

ABBank cộng thêm 1,2 điểm phần trăm so với lãi suất niêm yết cho kỳ hạn 6 và 12 tháng, đưa lãi suất thực tế đạt 6,7 - 6,8%/năm. NCB cộng tối đa 1,4 điểm % lãi suất cho người dân gửi tiết kiệm online từ 1 tháng trở lên, không yêu cầu số tiền gửi lớn hay khách hàng VIP.

Nhóm Big4 đồng loạt tăng lãi suất tiết kiệm tại quầy ở tất cả các kỳ hạn, điều chỉnh 0,3 - 0,6 điểm phần trăm sau hơn 2 năm duy trì lãi suất thấp kể từ giữa 2023. Lãi suất niêm yết kỳ hạn 12 tháng của Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV tăng từ 4,6 - 4,7% lên 5,2%/năm.

Trong tháng 11, BVBank, Techcombank, LPBank, Sacombank, HDBank, KienlongBank… đã nâng lãi suất huy động từ 0,2 - 0,5%/năm tại nhiều kỳ hạn.

Lãi suất đầu vào tăng cũng khiến lãi suất cho vay đi lên. Một số nhà băng đã dừng gói cho vay mua nhà giá rẻ. Diễn biến này có phần trái ngược với hồi đầu năm - khi các chương trình ưu đãi liên tục được tung ra nhằm kích cầu.

Đơn cử như MBBank đã dừng gói cho vay ưu đãi dành cho khách hàng dưới 35 tuổi. Agribank thông báo ngừng triển khai một số chương trình ưu đãi lãi suất đối với khách hàng cá nhân từ cuối tháng 10, trong đó có gói cho vay mua nhà cho người trẻ.

Kể từ tháng 11, Vietcombank dừng gói vay ưu đãi dành riêng cho khách hàng trẻ (lãi suất 5,2%/năm cố định trong 3 năm đầu).

BIDV cũng dừng chương trình cho vay mua nhà với khách hàng dưới 35 tuổi (lãi suất 5,5%/năm cố định trong 3 năm, thời gian vay đến 40 năm, không phải trả gốc trong vòng 5 năm áp dụng trên số tiền tối đa 5 tỷ đồng/khách hàng) và thay thế bằng gói vay mua nhà phổ thông, áp dụng cho mọi đối tượng.

Một số gói vay mua nhà đang triển khai của BVBank hay ACB lãi suất cho vay ưu đãi đều cao hơn đáng kể so hồi đầu năm.

Vì sao lãi suất tăng đồng loạt?

TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia chia sẻ, cung tiền vẫn đang ở trạng thái tương đối bình thường, còn lạm phát thì ở mức khá thấp (khoảng 3,6%). Vì vậy, việc lãi suất leo thang không phải do các yếu tố trên mà xuất phát từ những nguyên nhân khác.

“Lãi suất tăng do nhu cầu tín dụng các lĩnh vực BĐS, xuất khẩu, tiêu dùng… đều ở mức cao trong giai đoạn cuối năm, chứ không phải do Ngân hàng Trung ương siết chặt tiền tệ. Tốc độ tăng cung tiền M2 vẫn bình thường.

Bên cạnh đó, quan sát trên thị trường liên ngân hàng, có thời điểm lãi suất qua đêm đã vượt 7%/năm (mức đỉnh 7,49%/năm được thiết lập vào ngày 8/12).

Điều đó chứng tỏ thanh khoản của các ngân hàng thương mại đang khó khăn, gặp áp lực lớn và họ phải vay nhau ở trên thị trường liên ngân hàng với lãi suất cao. Các nhà băng phải tăng huy động (bằng cách nâng lãi suất tiết kiệm) và tăng lãi suất cho vay với nhau trên thị trường liên ngân hàng”, chuyên gia lý giải.

Theo vị này, nhìn từ góc độ tổng quát, có thể thấy tổng cung tiền không tăng, lạm phát không tăng. Điều đó có nghĩa việc lãi suất tăng cao chỉ mang tính thời vụ cuối năm. Diễn biến này sẽ có ảnh hưởng tới thị trường BĐS, song chỉ ở mức độ nhẹ và không tác động quá nhiều cho tới hết quý I năm sau. Lo ngại hoạt động mua bán nhà đất sụt giảm ngày cuối năm là chưa cần thiết.

Đặt trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022 (khi lãi suất cũng liên tục tăng cao khiến ngành địa ốc gặp khó khăn), ông Nghĩa cho rằng với bối cảnh hiện tại, thị trường BĐS sẽ không phản ứng tiêu cực như 3 năm trước. Lý do bởi 2022 là một năm khó khăn của thị trường tài chính toàn cầu, lan rộng từ châu Âu sang châu Á rồi vào cả Việt Nam.

Song hiện nay, thanh khoản của các ngân hàng thương mại trên thế giới không xảy ra hiện tượng căng thẳng. Ở trong nước, lãi suất liên ngân hàng đang dần hạ nhiệt. Chuyên gia kỳ vọng thời gian tới, chỉ số này có thể giảm xuống mức 3 - 3,3% như giai đoạn trước, khi đó sẽ kéo mặt bằng lãi suất huy động với lãi suất cho vay xuống theo.

“BĐS là lĩnh vực vừa nhạy cảm với lãi suất, vừa nhạy cảm với tốc độ tăng trưởng kinh tế. Trường hợp lãi suất tiếp tục xu hướng tăng mạnh trong dài hạn, nhất là lãi suất cho vay thì hoàn toàn có thể xảy ra thực trạng bán tháo BĐS của giới đầu cơ do không gồng nổi chi phí vốn.

Tuy nhiên, tôi nghĩ diễn biến tăng lãi suất hiện nay chỉ xảy ra trong ngắn hạn và không ảnh hưởng gì lớn đến thị trường chung, bởi các cán cân lớn của kinh tế vĩ mô không gặp vấn đề gì nghiêm trọng", ông Nghĩa nói thêm.

Khó lặp lại kịch bản căng thẳng như 2022

Tại sự kiện VRES 2025, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cũng đưa ra quan điểm tương tự.

Ông cho biết, năm 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11 - 15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp, khiến tín dụng bị siết đột ngột.

Thị trường BĐS gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, nhất là với đất nền. Từ quý II/2022, giá BĐS bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, tâm lý thị trường thấp kỷ lục. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn ở thời điểm đó, hơn 1/4 nhà đầu tư buộc phải bán tháo và phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.

Ngược lại, câu chuyện năm 2025 đang hoàn toàn khác. Theo chuyên gia, việc lãi suất huy động tăng nhẹ như hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh mức 6 - 7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5 - 5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ, song vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch. Ngân hàng tăng lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

“Thị trường năm 2025 bình tĩnh hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù chỉ số về sự quan tâm mua bán chưa quay lại mức đỉnh của năm 2022, song dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc vào 3 năm trước.

Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì ổn định, giảm rủi ro. Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

Xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, ông Quốc Anh nhận định.

Dự báo lãi suất trong 2026

Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng cuối năm, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, tâm lý thận trọng đang bao trùm nhóm người mua trẻ.

Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, đóng vai trò là bệ đỡ giúp thị trường giữ vững thanh khoản. Thực tế, mặt bằng lãi suất hiện tại được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.

Ông Nguyễn Anh Quân, Chuyên gia Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư lại chia sẻ góc nhìn khác tại chương trình Radar đầu tư Ep.105 của CTCP Chứng khoán DNSE. Theo vị này, khi người mua trở nên thận trọng hơn, tiến độ tiêu thụ có thể giảm, dẫn đến tồn kho cao và hạn chế nguồn tiền quay vòng. Mặt bằng lãi suất tăng tạo tác động kép với doanh nghiệp địa ốc.

Ngoài chi phí vay cao hơn, tốc độ bán hàng chậm khiến lượng lãi vay được vốn hóa lớn và biên lợi nhuận giảm vào giai đoạn ghi nhận doanh thu.

Những doanh nghiệp có khoản vay hoặc trái phiếu đáo hạn trong thời điểm này chịu sức ép lớn trong việc xoay vòng vốn, do chi phí huy động mới đắt đỏ và khả năng tiếp cận nguồn vốn hạn chế.

Chuyên gia dự báo áp lực lãi suất có thể hạ nhiệt khi thanh khoản nền kinh tế cải thiện trong năm 2026. Khi nguồn vốn mới xuất hiện và chi phí vay giảm dần, thị trường BĐS có điều kiện phục hồi theo nhu cầu ở thực.