Trong nhiều năm qua, chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam được thiết kế với nhiều hình thức tiếp cận khác nhau như bán, cho thuê, thuê mua nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại đô thị. Tuy nhiên, cơ chế chuyển đổi từ thuê sang mua nhà trong các dự án nhà ở xã hội vẫn tồn tại nhiều hạn chế.

Theo quy định trước đây tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, các căn hộ nhà ở xã hội được xây dựng để cho thuê chỉ được phép chuyển sang bán sau tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm đưa vào sử dụng. Khi đó, chủ đầu tư mới có thể xem xét bán cho người đang thuê nếu họ đáp ứng các điều kiện mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy nhiều dự án gặp khó khăn trong việc xác định thời điểm bán, cơ chế giá và thủ tục chuyển đổi. Trong khi đó, không ít người thuê nhà có nhu cầu mua ngay sau một thời gian sinh sống ổn định nhưng lại phải chờ đủ thời gian quy định.

Vì vậy, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP với quy định chuyển tiếp mới đã điều chỉnh cơ chế này theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, chủ đầu tư được phép ưu tiên bán căn hộ cho người đang thuê nếu họ đáp ứng điều kiện mua Nhà ở xã hội và có nhu cầu, trước thời hạn 10 năm kể từ thời điểm dự án đưa vào khai thác.

Theo các chuyên gia, quy định này tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho việc chuyển đổi từ thuê sang mua, giúp các dự án nhà ở xã hội vận hành ổn định và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người dân.

Đối với người đang thuê nhà ở xã hội, thay đổi này được xem là tín hiệu tích cực bởi họ có thêm cơ hội tiếp cận quyền sở hữu nhà ở. Sau một thời gian làm việc và tích lũy, nhiều hộ gia đình muốn ổn định cuộc sống bằng việc sở hữu chính căn nhà họ đã gắn bó.

Bên cạnh đó, khi người thuê có cơ hội mua nhà ngay tại dự án, tỷ lệ lấp đầy và ổn định cư dân cũng được nâng cao, giúp chủ đầu tư giảm chi phí vận hành, quản lý và hạn chế tình trạng căn hộ bị bỏ trống. Một lợi ích khác là việc chuyển đổi từ thuê sang mua sẽ giúp tăng tính hấp dẫn của các dự án nhà ở xã hội với nhà đầu tư, trong bối cảnh Chính phủ đang đặt mục tiêu xây dựng hàng triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn tới, thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân là yếu tố then chốt.

Nhà ở xã hội đồng loạt mở bán tại Hà Nội

Tại ô đất NO2, số 275 Nguyễn Trãi, phường Khương Đình, dự án nhà ở cho lực lượng công an nhân dân do Công ty CP Đầu tư phát triển Thái Hà làm chủ đầu tư đã bắt đầu nhận hồ sơ từ ngày 15/3. Dự án cung cấp 408 căn hộ, diện tích bình quân khoảng 70 m2. Trong cơ cấu sản phẩm, khoảng 90% số căn để bán và 10% cho thuê mua. Chủ đầu tư dự kiến hoàn tất ký hợp đồng với khách hàng trong tháng 4.

Cùng thời điểm, Sở Xây dựng Hà Nội công bố thông tin dự án nhà ở xã hội tại xã Ngọc Hồi do Công ty CP Cơ khí và Xây lắp số 7 thực hiện. Công trình được xây dựng trên khu đất khoảng 3.300m2, gồm một tòa chung cư 15 tầng và một tầng hầm, tổng cộng 196 căn hộ. Trong đó có 160 căn thuộc diện nhà ở xã hội, 70% để bán, phần còn lại cho thuê mua.

Giá bán dự kiến 24,7 triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT nhưng chưa tính phí bảo trì. Với diện tích từ 40 đến 59m2, giá mỗi căn dao động khoảng 988 triệu đến hơn 1,4 tỷ đồng. Thời gian tiếp nhận hồ sơ dự kiến vào quý III/2026.

Một dự án khác tại xã Ô Diên, huyện Đan Phượng cũ cũng thu hút sự quan tâm là khu nhà ở xã hội Tân Lập do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Ngôi sao Châu Á đầu tư. Dự án có diện tích hơn 4.900 m2, gồm một tòa chung cư cao 21 tầng và hai tầng hầm, cung cấp 459 căn hộ với tổng diện tích sàn hơn 23.300 m2. Cơ cấu khai thác gồm 70% diện tích sàn để bán, 20% cho thuê và phần còn lại cho thuê mua.

Giá bán dự kiến khoảng 29 triệu đồng mỗi m2, chưa bao gồm thuế, phí và kinh phí bảo trì. Giá thuê tạm tính 430.000 đồng/m2. Chủ đầu tư dự kiến nhận hồ sơ từ ngày 1 đến 15/5 và hoàn thành công trình vào quý IV/2027. Nếu được phê duyệt mức giá này, dự án có thể nằm trong nhóm cao nhất phân khúc nhà ở xã hội tại Hà Nội, tiệm cận dự án Rice City Long Châu ở phường Bồ Đề từng ghi nhận giá hơn 29,4 triệu đồng/m2.

Ở chiều ngược lại, dự án CT2 thuộc khu nhà ở đô thị Kim Hoa tại huyện Mê Linh cũ do Công ty TNHH Thương mại và xây dựng Thân Hà làm chủ đầu tư hiện là một trong số ít dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2. Công trình được triển khai trên khu đất rộng hơn 93.100 m2, quy mô 720 căn hộ, trong đó 648 căn để bán và 72 căn cho thuê mua.

Trong đợt đầu, chủ đầu tư mở bán 240 căn tại tòa CT2 với đơn giá khoảng 19,8 triệu đồng/m2, đã gồm VAT nhưng chưa bao gồm phí bảo trì. Căn hộ nhỏ nhất diện tích 62,8 m2 có giá từ khoảng 1,24 tỷ đồng, căn lớn nhất 69,8 m2 giá hơn 1,38 tỷ đồng. Thời hạn nhận hồ sơ đến hết ngày 20/3, dự kiến ký hợp đồng từ 10/4 và có thể bàn giao sớm nhất vào quý II/2027.

Dự án Kim Hoa được khởi công từ tháng 5/2023, tổng vốn đầu tư gần 1.300 tỷ đồng, quy mô hơn 3,4 ha.