Vì sao người lao động khó tiếp cận được ngôi nhà mơ ước?

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản hồi tháng 10, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có phát biểu đáng chú ý khi chỉ thẳng thực trạng giá nhà tại các đô thị lớn.

Thủ tướng đã đặt câu hỏi: “Vì sao giá căn hộ chung cư cứ cao mãi? Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được?”.

Đây cũng là nỗi trăn trở của hàng triệu người dân đô thị đang ấp ủ giấc mơ an cư. Thực tế, tình trạng giá nhà tăng cao đã kéo dài nhiều năm qua và đến nay vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại. Giấc mơ sở hữu nhà tại hai đô thị lớn nhất Việt Nam là Hà Nội và TP HCM đang ngày càng trở nên xa vời.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Bộ Xây dựng đã chỉ ra thực trạng cả hai thành phố đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ. Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ, trong khi đó giá căn hộ trung bình tại TP HCM đạt 89 triệu đồng/m2, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Bộ Xây dựng đánh giá, giá chung cư tại TP HCM đang tăng, song một số phân khúc hạng sang tăng cục bộ và thiết lập mặt bằng giá mới nhờ lợi thế hạ tầng vượt trội như tuyến metro, vành đai và sự mở rộng của nhiều tuyến đường trọng điểm… Một số dự án có giá 160-200 triệu đồng/m2, tương đương căn hộ 70m2 sẽ có giá đến 11-14 tỷ đồng/căn.

Các chuyên gia trong ngành bất động sản đánh giá, trong những năm qua, nguồn cung căn hộ bình dân và trung cấp dần biến mất, thị trường nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Và người mua đầu tư chiếm tỉ trọng lớn hơn so với khách hàng có nhu cầu ở thực. Ngoài ra, hầu hết chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và cả chi phí tuân thủ pháp luật đã chiếm gần hết cấu phần giá thành.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%). "Với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư" - ông Lực phát biểu tại Hội nghị thường niên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).

Theo ông Lực, Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở. Trong đó, có nhiều nguyên nhân chính khiến giá nhà ở tại Việt Nam bị đẩy lên cao trong những năm gần đây như: Những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm; Chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng; Sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội, lại thiếu hụt. Điều này kéo mặt bằng giá bình quân tăng vọt...

Tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” hồi tháng 10, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land cho biết, thị trường đang chứng kiến sự "biến mất" của phân khúc nhà ở vừa túi tiền giữa cơn bão giá nhà đang đẩy giấc mơ an cư của hàng triệu người dân vào ngõ cụt.

Theo ông Vũ, thời gian vừa qua, Chính phủ đã liên tục đưa ra "mệnh lệnh" chính sách thể hiện quyết tâm mạnh mẽ nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, giúp giải cơn khát cho thị trường bất động sản.

Riêng đối với việc phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đã ban hành 22 nghị quyết, 12 chỉ thị, quyết định, công điện; tổ chức nhiều hội nghị toàn quốc để đẩy nhanh quá trình phát triển các dự án nhằm thực hiện đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Không chỉ nhà ở xã hội, việc phá triển nhà ở thương mại giá rẻ cũng được Chính phủ rất quan tâm, chỉ đạo phát triển. Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh đã nhấn mạnh đến việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, hướng tới nhu cầu thực...

Mặc dù có sự vào cuộc quyết liệt từ Chính phủ, song trên thực tế, những con số về thực tế triển khai nhà ở vừa túi tiền vẫn còn khoảng cách rất xa so với mục tiêu đề ra.

Tháo gỡ điểm nghẽn - kiến tạo giấc mơ an cư cho người lao động

Nhiều chuyên gia nhận định, để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, trước hết cần hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật theo hướng minh bạch, ổn định và có tính dự báo cao; Có cơ chế xác định tiền sử dụng đất hợp lý hơn, tiệm cận giá thị trường nhưng tính đến mục tiêu an sinh; Và việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục hành chính là giải pháp mang tính then chốt, doanh nghiệp sẽ có dư địa để hạ giá bán, qua đó người mua nhà được hưởng lợi trực tiếp.

Một trong những giải pháp mang tính chiến lược là chủ động quy hoạch và bố trí quỹ đất cho nhà ở vừa túi tiền trong các đồ án quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu. Thay vì để thị trường tự phát, Nhà nước cần định hướng rõ ràng về tỷ lệ quỹ đất dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp trong các khu đô thị mới, khu vực phát triển nhà ở tập trung, giúp cân đối cơ cấu sản phẩm, hạn chế tình trạng phân hóa không gian đô thị.

Đặc biệt, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cần gắn với hạ tầng giao thông công cộng, nhất là các tuyến đường sắt đô thị, vành đai, trục hướng tâm. Khi đó, người dân sẵn sàng lựa chọn nhà ở tại khu vực xa trung tâm hơn, từ đó giảm áp lực giá đất và giá nhà tại lõi đô thị.

Tín dụng cũng được coi là “đòn bẩy” quan trọng để kích thích cả phía cung và cầu, vì vậy cần có các gói tín dụng ưu đãi trung và dài hạn dành riêng cho DN phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với lãi suất thấp hơn mặt bằng thị trường, điều kiện tiếp cận rõ ràng, minh bạch. Đồng thời, người mua nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình cũng cần được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ổn định, thời hạn dài, phù hợp với khả năng trả nợ.

“Phát triển nhà ở vừa túi tiền phải được nhìn nhận như một chính sách kinh tế – xã hội dài hạn, thay vì các gói hỗ trợ ngắn hạn, mang tính tình thế. Người mua nhà ở phân khúc này chủ yếu là người trẻ, người lao động có thu nhập ổn định nhưng chưa cao. Họ cần các khoản vay dài hạn 20 – 30 năm với lãi suất ổn định. Nếu thiết kế được các công cụ tài chính phù hợp thì nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ trở thành “bệ đỡ” quan trọng cho tăng trưởng bền vững của thị trường BĐS” TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền, cần có cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh ưu đãi về đất đai, tín dụng, Nhà nước có thể xem xét tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, trên cơ sở bảo đảm hạ tầng kỹ thuật – xã hội, giúp doanh nghiệp bù đắp chi phí và vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư. Ngoài ra, việc phát triển các mô hình hợp tác công – tư (PPP) cũng được đánh giá là hướng đi tiềm năng, góp phần huy động nguồn lực xã hội.

“Muốn doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền thì phải cho họ thấy trước được chi phí, lợi nhuận và rủi ro trong trung và dài hạn. Nếu thủ tục kéo dài, tiền sử dụng đất không dự báo được, tín dụng lúc mở lúc siết, thì không nhà đầu tư nào dám theo đuổi phân khúc lợi nhuận thấp. Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ, việc khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc phục vụ nhu cầu thực không chỉ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, mà còn giảm thiểu nguy cơ bong bóng giá BĐS” – TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, trước hết, Nhà nước phải giảm thuế tiền sử dụng đất, có thể áp dụng ở những khu đô thị xa trung tâm. “Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, khó phát triển lâu dài. Nên coi đó là nguồn thu dài hạn để giúp doanh nghiệp lớn lên”, ông Vũ nêu ý kiến.

Cùng với đó, chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ. Nhấn mạnh nhà là để ở không phải để đầu cơ, lãnh đạo Cen Land cho rằng phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì không được xây”. Nói đến nhà ở vừa túi tiền, theo ông Vũ, nên ở mức 2 tỷ đồng để người trẻ mua và có thể trả góp trong nhiều năm.

Trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, việc thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ tạo “cú hích” quan trọng, góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng, lành mạnh và bền vững hơn. Đây không chỉ là yêu cầu trước mắt, mà còn là nhiệm vụ lâu dài, mang ý nghĩa chiến lược đối với sự phát triển kinh tế – xã hội và diện mạo đô thị trong những thập niên tới.