Trong khảo sát mới nhất của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS – PERI) về loại hình bất động sản được quan tâm nhất cho thấy,  chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, DXS - FERI khảo sát được 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng.

“Kết quả khảo sát này cho thấy, sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực có giá vừa tầm”, DXS - FERI nhận định.

Thực tế, trong thời gian qua, phân khúc bất động sản chung cư đáp ứng nhu cầu thực được đánh giá là lạc quan nhất. Trái ngược với các phân khúc như đất nền, liền kề, biệt thự có thanh khoản và giá sụt giảm mạnh thì giá chung cư vẫn liên tục lập đỉnh mới. Trong khi đó, nguồn cung chung cư ngày càng eo hẹp, giá bán được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với tháng tháng 2/2023. Tuy nhiên, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý 4/2023 vẫn tăng từ 6% đến 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc). Tại TP. Hồ Chí Minh, quý 4/2023 chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ từ 1% đến 4%.

Nhận định về thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, Thời gian gần đây, nhu cầu tìm mua chung cư tăng mạnh ở địa bàn Hà Nội và TP HCM. Riêng tại Hà Nội, nhu cầu tìm mua nhiều nhất ở phân khúc bình dân, giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 nhưng thực tế trên thị trường đang rất hiếm dòng sản phẩm này từ những giỏ hàng mới, trong khi tỷ suất cho thuê tăng đáng kể khoảng 5% so với cùng kỳ. Chính vì vậy người dân lựa chọn mua căn hộ chung cư đã qua sử dụng sau đó cho thuê để mang lại dòng tiền ổn định, nên giá bán đã không ngừng tăng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định nguồn cung bất động sản nói chung, trong đó có loại hình căn hộ chung cư sẽ khó có đột phá. Căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng dẫn đến giá bán khó giảm, thậm chí sẽ tăng. Đồng thời, các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường nói chung sẽ khó cao vì nguồn cung hạn hẹp.

Ông Đính dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất.

“Phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP HCM đều nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai”, ông Đính nói.

Giá chung cư tăng cả tỷ đồng sau 1 năm

Tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”diễn ra ngày 12/12 vừa qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest dẫn một thực tế về giá chung cư. Đánh giá thị trường bất động sản, ông Hiệp cho rằng, vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết hiện nay là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường.

Theo ông Hiệp, giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Như Một chung cư ở Mai Dịch, Cầu Giấy (Hà Nội) trong quý II/2022 được rao bán với giá khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Đến quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2, tức tăng 17,2% chỉ trong vòng 1 năm qua.

Như vậy, nhiều dự án chung cư đã tăng giá khoảng 10 triệu đồng/m2 chỉ trong một năm qua. Tương ứng, mỗi căn  chung cư tăng giá hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng.

Về nguyên nhân lệch pha cung - cầu của thị trường, theo vị Chủ tịch GP. Invest, vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý. 70% vướng mắc là ở pháp lý, chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông. Lãnh đạo GP. Invest cũng phản ánh rằng hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Bên cạnh vướng pháp lý thì thiếu vốn là khó khăn chính của thị trường bất động sản trong hơn một năm vừa qua. Theo giới chuyên gia, nếu không tháo gỡ nhanh sẽ khiến hàng nghìn dự án không thể triển khai, doanh nghiệp chìm trong khó khăn...

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, để khơi thông tài chính bất động sản, nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Bởi đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu rất cao. Giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội mới giúp kéo giảm mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được toàn bộ hệ thống.

Về vấn đề này, ông Hiệp đưa ra muốn khơi thông dòng tiền cho bất động sản cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp hiện đang loay hoay với trái phiếu.

Ngoài ra, vị này cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ. Đồng thời, đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình vay vốn để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.