Thông tin về thành phố thông minh phía Bắc Hà Nội đã “râm ran” trên thị trường từ những năm 2016-2017 khiến đất nền  Đông Anh ở các khu vực có dự án toạ lạc là Hải Bối, Vĩnh Ngọc một thời sôi sục. Được biết, thành phố thông minh phía Bắc là sản phẩm do liên danh giữa Tập đoàn BRG (Việt Nam) và Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản) đầu tư phát triển với tổng mức đầu tư 4,138 tỷ USD, có diện tích 272 ha tại các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc và Kim Nỗ. Dự án đã được khởi công vào ngày 11/11 vừa qua. 

 Đây được đánh giá là dự án có quy mô lớn, được kì vọng tạo nên những biến chuyển về kinh tế, xã hội cho huyện Đông Anh nói riêng và khu vực phía Bắc Hà Nội nói chung. 

Bên cạnh thành phố thông minh phía Bắc thì một loạt thông tin về các đại dự án quy mô lớn khác tại Đông Anh là Trung tâm Hội chợ Triển lãm quốc gia, dự án công viên văn hóa du lịch vui chơi giải trí Kim Quy; công viên công nghệ phần mềm… đã khiến đất nền Đông Anh nóng sốt vào thời điểm này.

Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, trong vòng 5 năm, từ quý I/2014 đến quý II/2019, đất Đông Anh có mức tăng cao nhất trong số các thị trường vùng ven Hà Nội, đạt 61%. Đất nền Đông Anh thiết lập đỉnh giá thời điểm này.

Theo thống kê, đầu năm 2021 là thời điểm đất nền cả nước bật tăng sau giai đoạn giãn cách vì đại dịch, đất nền những khu vực mà siêu dự án thành phố minh toạ lạc đã lập đỉnh với mức tăng đạt 100-200% so với hai năm trước đó. Những lô đất mặt tiền đối diện thành phố thông minh được rao bán lên tới 350-400 triệu đồng/m2. Những mảnh không có vị trí đối diện nhưng gần siêu dự án, giá chào bán cũng ngoài 300 triệu đồng/m2. Đất Hải Bối gần thành phố thông minh cũng bị đẩy giá lên 80-90 triệu đồng/m2, những mảnh nằm trong làng, giá cũng được rao bán với mức ngoài 60-70 triệu đồng/m2….

Đáng nói là giai đoạn đất nền sốt nóng này thì không chỉ thành phố thông minh mà nhiều siêu dự án cũng đang nằm trên giấy, hoặc mới chỉ được động thổ rồi quây tôn để đó nhiều năm trời, không có động thái triển khai. Siêu dự án chưa thành hình, nhưng môi giới nghiệp dư vẫn “vin” vào đó để thổi giá đất.

Đất nền chưa "sốt" khi xuất hiện thành phố thông minh

Kể từ khi thị trường bất động sản trầm lắng, đất nền Đông Anh cũng rơi cảnh ảm đạm khi không chỉ giá bán mà thanh khoản đều sụt giảm. Dù tín dụng ngân hàng đã cởi mở hơn nhưng suy thoái kinh tế đã khiến sức mua yếu hẳn. Những yếu tố về quy hoạch, hạ tầng hay các siêu dự án ở thời điểm hiện tại vẫn không đủ sức để kích thích đất nền Đông Anh tăng trưởng như các giai đoạn trước.

Chính bởi vậy mà siêu dự án thành phố thông minh chính thức được khởi công vào ngày 11/11 vừa qua cũng không tạo được sóng với thị trường đất nền nơi đây.

Theo khảo sát mới nhất của Batdongsan.com.vn, đất nền ở những vị trí sát hoặc đối diện siêu dự án vẫn đang duy trì mức giá giảm từ hơn 1 năm nay so với thời kì đỉnh sốt. Cụ thể, đất nền Vĩnh Ngọc thuộc các vị trí đắc địa đang có mức giá 230-270 triệu đồng/m2, thay vì mức giá 350-400 triệu đồng/m2 trước đó. Đất nền Hải Bối cũng giảm 1 nửa so với thời kì đỉnh sốt, giá hiện tại của những mảnh đẹp tại Hải Bối đang duy trì mức giá 50-55 triệu đồng/m2, thay vì mức giá ngoài 70 triệu đồng/m2 trước đó.

Ngoài ra, ở các vị trí ăn theo các siêu dự án khác cũng từng một thời nóng sốt thì nay tình trạng giá giảm vẫn đang tiếp diễn. Cụ thể, đất nền Nguyên Khê vẫn đang duy trì mức giá 38-43 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với mức giá 50-60 triệu đồng/m2 của năm 2021. Đất nền Tiên Dương vị trí đẹp đang ở mức 55-80 triệu đồng, thay vì mức 70-105 triệu đồng/m2 lúc nóng sốt. Đất nền Võng La tiếp tục duy trì mức giá 35-40 triệu đồng/m2, giảm trung bình 5 triệu đồng/m2 so với đỉnh sốt 2021.

Trong đó, phân khúc đất nền Đông Anh đang ghi nhận giao dịch khả quan hơn là ở những nền có khoảng giá dưới 2 tỷ đồng, gần khu công nghiệp Nam Thăng Long, thuộc các xã: Kim Chung, Đại Mạch, Võng La, một phần Hải Bối.

Nhận định về thị trường  bất động sản Đông Anh thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nếu giá đất Đông Anh vẫn duy trì ở mức cao như hiện tại thì tính hấp thụ không thể dẫn đầu. Khi ấy, việc dẫn đầu sẽ chuyển hướng sang những nơi giá thấp, đầu tư mạnh và giá hợp lý như Mê Linh, Thanh Trì…

Hơn nữa, ông Đính cho rằng, thông tin huyện Đông Anh lên quận đã có từ lâu và tác động vào giá bất động sản từ những năm 2018 - 2021. Tuy nhiên thị trường hiện tại không bùng nổ như trước bởi chính quyền đã có sự can thiệp và chính sách tác động mạnh mẽ hơn để kiểm soát.

Chưa kể, thị trường hiện vẫn còn khó khăn, thanh khoản chậm, cùng tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư nên giá đất vẫn đang có xu hướng giảm. Do đó, các nhà đầu tư khi xuống tiền cần tìm hiểu kỹ, xem xét kỹ rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông.