Một trong những khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt từ nửa cuối năm 2022 đến nay đó là tình trạng “tắc” thanh khoản, không bán được hàng nên không có dòng tiền quay vòng.

Số liệu trên báo cáo kết quả kinh doanh các quý gần đây của một số chủ đầu tư đã phần nào phản ánh điều này.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) ghi nhận lỗ ròng liên tiếp trong hai quý đầu năm 2023. Hoạt động bán hàng và ghi nhận từ bàn giao bất động sản doanh nghiệp tiếp tục duy trì ở mức thấp so với giai đoạn trước.

Lũy kế nửa đầu năm, doanh thu chuyển nhượng bất động sản của Novaland hơn 1.388 tỷ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (gần 3.723 tỷ đồng).

Trong quý II, Novaland đã bàn giao sản phẩm tại các dự án NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Victoria Village với doanh thu ghi nhận hơn 927 tỷ đồng.

Novaland cho biết trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu tại các dự án Saigon Royal Residence, The Grand Manhattan, Palm City, Aqua City, Aqua Riverside City, Aqua Waterfront City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận giảm trên 67% và 41%, đạt 359 tỷ đồng và 88 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu kinh doanh bất động sản gần 105 tỷ đồng (giảm gần 86%), chủ yếu đến từ các hoạt động: Chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu, CSJ Tower; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên và chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước (DIC Harmony City Hiệp Phước, Đồng Nai).

Với CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), trong 6 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp này đạt doanh thu thuần hơn 1.188 tỷ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu bán đất, căn hộ, nhà phố, biệt thự là 1.052 tỷ đồng (giảm 39%), chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm thuộc 2 dự án khu đô thị Mizuki Park (TP HCM) và Southgate (Long An).

CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO Group, Mã: CEO) đem về hơn 480 tỷ đồng doanh thu từ mảng kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn thu chính chủ yếu đến từ dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City quy mô hơn 300 ha.

Một số doanh nghiệp địa ốc khác ghi nhận doanh thu bán bất động sản trong 6 tháng đầu năm sụt giảm mạnh so với cùng kỳ như Phát Đạt (gần 189 tỷ đồng, giảm 87%), Đất Xanh (1.092 tỷ đồng, giảm 67%),…

Trong khi đó cũng có một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu từ mảng kinh doanh cốt lõi tăng so với cùng kỳ. Đơn cử như CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã: VPI) ghi nhận hơn 1.527 tỷ đồng doanh thu trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 41% so với cùng kỳ năm trước.

Phần lớn doanh thu được ghi nhận từ hoạt động bán sản phẩm thuộc dự án Vlasta - Sầm Sơn (Thanh Hóa). Dự án này có quy mô gần 26 ha, gồm 595 sản phẩm biệt thự, nhà vườn, liền kề và thương mại dịch vụ với tổng vốn đầu tư khoảng 1.380 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) đạt gần 978 tỷ đồng doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong 6 tháng đầu năm, tăng 15% so với cùng kỳ. Đóng góp chính là dự án The Classia.

Tiếp tục dẫn đầu nhóm bất động sản là CTCP Vinhomes (Mã: VHM) với kết quả kinh doanh kỷ lục trong 6 tháng đầu năm, ghi nhận 62.100 tỷ đồng doanh thu thuần và 21.600 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt tăng 364% và 295% so với cùng kỳ.

Vinhomes cho biết, các đợt mở bán thành công của dự án Vinhomes Ocean Park 2 (The Empire) và Vinhomes Ocean Park 3 (The Crown) với giá trị hợp đồng ký mới (doanh số) và doanh số chưa bàn giao đạt mức cao kỷ lục trong năm 2022 đã tạo tiền đề vững chắc cho kết quả kinh doanh của Vinhomes trong năm 2023.

Cụ thể, doanh thu bán bất động sản đạt 57.100 tỷ đồng, trong đó Vinhomes đã bàn giao 5.400 sản phẩm thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 và ghi nhận doanh thu 53.700 tỷ đồng, Vinhomes Smart City đóng góp 2.800 tỷ đồng, Vinhomes Ocean Park đóng góp 475 tỷ đồng và Vinhomes Grand Park đóng góp 188 tỷ đồng.

Đối với các dự án BCC (hợp đồng hợp tác kinh doanh), Vinhomes Star City góp 2.000 tỷ đồng và Vinhomes The Harmony góp 39 tỷ đồng. Vinhomes đã đặt cọc cho Vingroup các dự án: Vinhomes Vũ Yên, Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Quang Hanh, Vinhomes Làng Vân,… Phần lợi nhuận liên quan từ các dự án này sẽ được ghi nhận vào doanh thu tài chính của Vinhomes.

Trong kỳ, Vinhomes đã bán được 6.000 sản phẩm (bao gồm 800 sản phẩm cao tầng), giảm 65% so với mức cao ở cùng kỳ khi Vinhomes Ocean Park 2 được giới thiệu ra thị trường với hiệu suất cao kỷ lục.

Tính đến cuối tháng 6, doanh số bán hàng theo hợp đồng của Vinhomes đạt 40.600 tỷ đồng (giảm 56% so với cùng kỳ), được đóng góp bởi các dự án: Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park, Smart City và Grand Park,…

Giá trị đặt cọc chưa thanh toán khoảng 89.100 tỷ đồng (giảm 31% so với cùng kỳ). Trong đó, Vinhomes Ocean Park 3 chiếm 52%, Vinhomes Ocean Park 2 chiếm 17%, Vinhomes Ocean Park, Smart City và Grand Park chiếm 19%.

Nhìn chung, doanh số bán bất động sản của nhiều chủ đầu tư sụt giảm do lý do khách quan là thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài. Cũng có một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu là nhờ các các dự án chuyển tiếp đã đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Trong khi đó, không ít dự án  của một số ông lớn đang gặp vướng mắc về pháp lý, chưa thể triển khai tiếp nên chưa kịp đưa vào kinh doanh.

Tin mừng là vấn đề pháp lý của các dự án đang được các địa phương tích cực tháo gỡ/ đề xuất các giải pháp tháo gỡ và đến nay đã đạt được một số bước tiến.

Trong báo cáo phân tích công bố mới đây, CTCP Chứng khoán Vietcap (Vietcap) đánh giá, thị trường nhà ở sơ cấp diễn biến kém khả quan với doanh số bán hàng thấp và ít đợt mở bán mới từ đầu năm 2023 đến nay.

Trong quý I/2023, các doanh nghiệp bất động sản như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh và DIC Corp có kết quả kinh doanh tương đối thấp cả về doanh số bán hàng và lợi nhuận; ngoại trừ Vinhomes đạt lợi nhuận cao do được hỗ trợ bởi ghi nhận doanh số bán buôn tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Tổng doanh thu bán hàng của Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh trong quý I/2023 giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 16.800 tỷ đồng. Nếu loại trừ doanh số bán buôn của VHM, tổng doanh số bán lẻ giảm 54% so với cùng kỳ, phản ánh số lượng giao dịch thấp trên thị trường sơ cấp.

Tuy nhiên, nhóm phân tích dự báo doanh số bán hàng của các doanh nghiệp này sẽ phục hồi dần từ nửa cuối năm 2023, nhờ niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới được cải thiện, thúc đẩy doanh số bán tại các dự án đã mở bán.

Trong ngắn hạn, Vietcap cho rằng việc mở bán dự án mới không thể nhanh chóng diễn ra trong nửa cuối năm 2023 do các vướng mắc pháp lý hiện có (xác định giá đất và/hoặc điều chỉnh quy hoạch tổng thể) và công tác chuẩn bị mở bán cần nhiều thời gian hơn. Nhóm phân tích dự báo tổng doanh số bán hàng trong năm 2023 của VHM, NLG, KDH và DXG tiếp tục giảm nhưng sẽ bật tăng vào năm 2024.

Còn theo đánh giá mới đây của Chứng khoán VNDirect đánh giá, rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư địa ốc vẫn ở mức cao nhưng thời điểm khó khăn nhất đã qua.

Cụ thể, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt phần nào khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.

Nhóm phân tích cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024. Mặc dù vậy, các doanh nghiệp vẫn đang nỗ lực giảm đòn bẩy tài chính.