Trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản, khoản mục "người mua trả tiền trước ngắn hạn" hay còn được ví là "của để dành". Theo nguyên lý kế toán, tiền doanh nghiệp thu được từ khách hàng mua bất động sản tại các dự án nhưng chưa bàn giao sẽ được hạch toán vào đây.

Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng cho khách hàng.

Theo báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2023 vừa công bố, 13 doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy biến động ngược chiều về số tiền thu được từ khách hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản lao đao nữa đầu năm vừa qua.

Những "ông lớn" trong ngành địa ốc như Vinhomes (mã: VHM), Becamex (mã: BCM),  Kinh Bắc (KBC) đều sụt giảm về tiền khách hàng trả trước so với hồi đầu năm.

Tại ngày 30/6, "của để dành" của Vinhomes ghi nhận 49.284 tỷ đồng, giảm 20% so với hồi đầu năm. Tương tự, tiền khách hàng trả trước ngắn hạn của Becamex cũng giảm 13% so với đầu năm.

Điều này cũng không quá khó hiểu. Thời điểm cuối năm 2022, "của để dành" của Vinhomes ở mức 62.337 tỷ đồng, gấp 7 lần so với cuối năm 2021.

Trong năm 2022, Vinhomes mở bán các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, The Crown hay Grand Park. Trong khi đó từ đầu năm đến nay, hoạt động mở bán mới chưa rầm rộ như năm ngoái.

Nếu xét về mức độ biến động, Công ty cổ phần Đầu tư Phát Đạt (mã: PDR) giảm mạnh nhất lên tới 84%. Thời điểm đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận 1.239 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước ngắn hạn. Nhưng đến cuối quý II/2023 chỉ còn ghi nhận khoảng 196 tỷ đồng.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) cũng giảm tới 52% so với hồi đầu năm. Thời điểm cuối năm 2022, công ty ghi nhận 750 tỷ đồng ở khoản mục này, giảm 37% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên cũng có bên có khoản mục này tăng. Điển hình như Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) ghi nhận 1.355 tỷ đồng từ khách hàng trả trước ngắn hạn, tăng 52% so với hồi đầu năm.

Thời điểm 31/12/2022, doanh nghiệp cũng ghi nhận 987 tỷ đồng từ khách hàng, gấp 5,5 lần cùng kỳ. Tuy nhiên trong thuyết minh báo cáo tài chính, Khang Điền không ghi rõ nguồn thu đến từ những dự án nào.

Nhiều doanh nghiệp tồn kho lớn

Những doanh nghiệp  bất động sản hao hụt "của để dành" trên cũng nằm trong danh sách có hàng tồn kho lớn tính đến 30/6.

Theo dữ liệu của WiChart, giá trị hàng tồn kho tại ngày 30/6/2023 của hơn 60 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực quản lý và phát triển bất động sản vào khoảng hơn 425.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 18 tỷ USD).

Trong đó, 10 doanh nghiệp (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, DIC Corp và An Gia chiếm gần 294.000 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022 nhưng tăng gần 29% so với cuối năm 2021.

Tiếp tục dẫn đầu danh sách này là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với giá trị hàng tồn kho trên 139.000 tỷ đồng (chiếm 54% tổng giá trị tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản để bán đang xây dựng với 127.798 tỷ đồng, tăng 4% và bất động sản để bán đã hoàn thành hơn 11.102 tỷ đồng, giảm 5%.

Trong đó, giá trị hàng tồn kho đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay trên 59.000 tỷ đồng. Còn các khoản phải thu chủ yếu là tiền đặt cọc mua cổ phần, nhận chuyển nhượng vốn góp, hợp tác đầu tư phát triển dự án.

Trong quý II, Novaland đã bàn giao sản phẩm tại các dự án NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Victoria Village với doanh thu ghi nhận hơn 927 tỷ đồng.

Novaland cho biết trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu tại các dự án Saigon Royal Residence, The Grand Manhattan, Palm City, Aqua City, Aqua Riverside City, Aqua Waterfront City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram.

Tiếp theo là CTCP Vinhomes (Mã: VHM) với hơn 55.100 tỷ đồng (giảm 15% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản để bán đang xây dựng. Cụ thể gồm: Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển) tại dự án KĐT sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Vinhomes cho biết, doanh thu bán bất động sản trong 6 tháng đầu năm của doanh nghiệp đạt 57.100 tỷ đồng, trong đó Vinhomes đã bàn giao 5.400 sản phẩm thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 và ghi nhận doanh thu 53.700 tỷ đồng, Vinhomes Smart City đóng góp 2.800 tỷ đồng, Vinhomes Ocean Park đóng góp 475 tỷ đồng và Vinhomes Grand Park đóng góp 188 tỷ đồng.

Cùng thời điểm, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) ghi nhận giá trị hàng tồn kho hơn 22.049 tỷ đồng (chiếm 45% tổng tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án.

 Tương tự, tài sản của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) chủ yếu là hàng tồn kho với hơn 16.269 tỷ đồng, tăng 10% so với cuối năm 2022. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang tại các dự án như dự án Izumi (hơn 9.102 tỷ), Waterpoint giai đoạn 1 (hơn 3.601 tỷ), Waterpoint giai đoạn 2 (1.482 tỷ), Akari (819 tỷ), dự án Cần Thơ (699 tỷ),…

Tổng giá trị bất động sản tồn kho của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận trên 12.170 tỷ đồng (không biến động nhiều so với cuối năm ngoái), tập trung tại các dự án The EverRich 2 (hay còn gọi là River City gần 3.598 tỷ đồng); Bình Dương Tower (2.360 tỷ đồng); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.996 tỷ đồng); Phước Hải (1.521 tỷ đồng);…

Chiếm tới 57% tổng tài sản tại cuối quý II của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền – Mã: KDH) là gần 12.970 tỷ đồng hàng tồn kho, tập trung chủ yếu ở hai dự án Khang Phú- Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.646 tỷ) và dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (hơn 3.344 tỷ).

Giá trị hàng tồn kho của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) tại thời điểm cuối quý II ghi nhận gần 12.000 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022, toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án như: Khu công nghiệp và đô thị Tràng Cát (hơn 7.984 tỷ đồng), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (gần 1.120 tỷ đồng), Khu đô thị Phúc Ninh (hơn 1.113 tỷ đồng), Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh (hơn 609 tỷ đồng),…

Thuộc nhóm có tồn kho dưới 10.000 tỷ có Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) với hơn 6.310 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án đang kinh doanh dở dang như Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.035 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.336 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (836 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (hơn 557 tỷ),…