Xu hướng nào cho bất động sản công nghiệp khi những “gã khổng lồ” ngoại đẩy mạnh M&A?
15:33 | 07/12/2020
Doanh Nhân Việt Nam trên
Bất động sản công nghiệp đang là “điểm sáng” trên thị trường bất động sản, không chỉ trong ngắn hạn, với ba xu hướng chính sau khi những “gã khổng lồ” ngoại đẩy mạnh M&A.
Ảnh minh họa
Theo đánh giá của Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL), với việc Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU có hiệu lực từ tháng 8/2020 và được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư và nhà sản xuất đối với bất động sản (BĐS) công nghiệp.
Gặp khó vì dịch COVID-19, nhiều chủ dự án buộc phải “bán mình” và đây cũng là cơ hội “thâu tóm” giá hời cho những tập đoàn có nguồn lực tài chính. Từ đầu năm đến nay, hàng tỉ USD âm thầm đổ vào thị trường BĐS công nghiệp với những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) quy mô lớn. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng eo hẹp, mục tiêu sở hữu quỹ đất cho chiến lược dài hơi qua hình thức M&A là giải pháp được các doanh nghiệp BĐS có tiềm lực tài chính ưu tiên lựa chọn.
Báo Pháp luật TPHCM đưa ra dẫn chứng về làn sóng “thâu tóm” BĐS công nghiệp gia tăng hiện nay: Nhiều đại gia BĐS tiếp tục chi hàng ngàn tỉ đồng để gia tăng quỹ đất trong quý 3 năm 2020. Theo báo cáo tài chính hợp nhất của Tập đoàn Novaland công bố mới đây, tính đến nay tập đoàn này đã nhận giải ngân hơn 21.000 tỉ đồng từ các tổ chức tín dụng, đối tác trong hoạt động huy động vốn. Và khoản vốn này đa phần được dùng cho hoạt động M&A và đầu tư phát triển các dự án. Tính đến hết tháng 9-2020, tập đoàn này cũng đã hoàn tất việc mua lại 99,9% công ty đang có một dự án quy mô gần 180 ha tại quận 2, TPHCM.
Dòng chảy ngược M&A cũng đã xuất hiện, theo Nhóm nghiên cứu diễn đàn M&A Việt Nam (MAF Research), Danh Khôi Holdings mua lại 100% cổ phần Sun Frontier (thuộc Tập đoàn BĐS Nhật Bản Sun Frontier Fudousan) với giá 920 triệu USD. Đây được coi là thương vụ M&A đáng chú ý nhất ngành BĐS trong giai đoạn từ giữa năm đến nay. Sau khi thương vụ hoàn tất, Danh Khôi Holdings chính thức trở thành chủ đầu tư dự án tại Đà Nẵng.
Một doanh nghiệp tên tuổi khác trong ngành BĐS là Phát Đạt tiếp tục đẩy mạnh M&A hàng loạt dự án giàu tiềm năng. Cụ thể, tháng 6-2020, Phát Đạt thành công với thương vụ đầu tư và trở thành cổ đông sở hữu 99% vốn CTCP Bến Thành - Long Hải. Ngay sau đó, doanh nghiệp này đầu tư và sở hữu hơn 99% cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư Serenity. Và tại Bình Dương, Phát Đạt đã tiến hành bắt tay với Tập đoàn Danh Khôi để phát triển dự án căn hộ được ra mắt vào tháng 10-2020.
Tập đoàn Hưng Thịnh cũng là một trong những ông lớn của ngành BĐS “mát tay” khi thành công với nhiều thương vụ M&A. Những dự án “bất động” vào tay tập đoàn này đã được hồi sinh thành sản phẩm chất lượng, thu hút khách hàng.
Ở khối ngoại, trong ba quý đầu năm 2020, có đến 19 giao dịch giữa nhà đầu tư Nhật Bản và doanh nghiệp Việt Nam được công bố. Đáng chú ý nhất là các thương vụ M&A đến từ doanh nghiệp Nhật Bản trong ngành BĐS xây dựng với sự tham gia của những tên tuổi lớn như Mitsubishi Corporation và Nomura Real Estate, Tập đoàn Haseko.
HPI là một trong số các doanh nghiệp ngành BĐS công nghiệp có lãi đột biến trong quý III/2020.
Theo Savills Việt Nam, gã “khổng lồ” ngoại đẩy mạnh M&A BĐS công nghiệp phải kể đến Tập đoàn Logos Property (Úc) đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh BĐS logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam.
Tiếp đó, “gã khổng lồ” kho bãi châu Á là GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam. Hay như Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics tại Bắc Ninh...
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, sức hút của BĐS công nghiệp Việt Nam đến từ nhiều nguyên nhân:
Thứ nhất, là việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) buộc Việt Nam liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Môi trường đầu tư, kinh doanh cởi mở đã hút mạnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Thứ hai, Việt Nam sở hữu vị trí địa lý thuận lợi là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải. Do đó, Việt Nam có lợi thế lớn cho xuất nhập khẩu hàng hóa các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.
Thứ ba, chi phí sản xuất ở Việt Nam là dưới 1 USD/giờ - mức thấp nhất trong ASEAN, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia.
Thứ tư, môi trường đầu tư của Việt Nam đang nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài.
Ba xu hướng của làn sóng mới
Giới chuyên gia dự báo, trong năm 2021 và 2022, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, đây là cơ hội để các nhà đầu tư tại Việt Nam tung ra nhiều dự án hơn để bắt kịp và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.
Báo Pháp luật TPHCM trích dẫn nhận định của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: “Triển vọng thị trường M&A BĐS được dự báo tích cực trong thời gian tới. Cơ hội mà dịch COVID-19 mang lại cho các doanh nghiệp có sẵn nguồn lực tài chính và năng lực quản trị tốt. Dự báo hoạt động M&A BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2021”.
Tại “Diễn đàn BĐS công nghiệp - Đón sóng đầu tư mới” gần đây, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, đã có 3 làn sóng đầu tư BĐS công nghiệp trải dài 25 năm qua và mỗi đợt sóng tiếp theo càng mạnh mẽ hơn.
Theo ông, làn sóng đầu tiên diễn ra năm 1996. Đến năm 2008, Việt Nam một lần nữa đón làn sóng thứ hai đầu tư vào các khu công nghiệp khá mạnh mẽ. Thế nhưng, năm 2020 lại là giai đoạn đặc biệt nhất khi đây là làn sóng mới, đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên.
Ông Hoàng phân tích, trên thực tế, làn sóng đầu tư BĐS công nghiệp mới (làn sóng thứ ba) đã manh nha từ khoảng 6 năm trở lại đây và bùng mạnh vào năm 2020. Điều này cho thấy không đợi đến xung đột Mỹ - Trung mà từ trước đó, các doanh nghiệp đã có sự cân nhắc chuyển dịch. Đến khi có sự tác động của COVID-19 càng thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sản xuất mạnh mẽ ở chu kỳ mới này.
Cũng tại “Diễn đàn BĐS công nghiệp - Đón sóng đầu tư mới”, bàn về các xu hướng đầu tư BĐS công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và BĐS công nghiệp CBRE Việt Nam chỉ ra 3 xu hướng sẽ xuất hiện từ năm 2020 trở đi.
Xu hướng đầu tiên là mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu thông qua việc tìm kiếm nguồn cung đất mở rộng tại các khu vực mới nổi.
Xu hướng thứ hai là chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực kho vận mới sẽ gia nhập thị trường Việt Nam. Nhu cầu phần lớn được dẫn dắt bởi thương mại điện tử.
Xu hướng thứ ba là chủ đầu tư và nhà phát triển sẽ tích cực thu mua các dự án bất động sản công nghiệp hiện hữu.
"Những dự án này nằm trong các khu công nghiệp đã được quy hoạch sẽ là những mục tiêu được tìm kiếm nhiều trong thời gian tới", đại diện CBRE Việt Nam chia sẻ.
Quan trọng vẫn là đất sạch, hạ tầng chất lượng
Để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam trong bối cảnh thị trường BĐS công nghiệp đang phát triển mạnh, giới chuyên gia khuyến nghị các khu kinh tế cần hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển khu công nghiệp, hỗ trợ các dự án ngách, ví dụ: khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp liên kết, mô hình dịch vụ khu công nghiệp và đô thị kết hợp.
Đồng thời, để chuyển dịch sang các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao hơn, Việt Nam phải tăng nguồn cung lao động có trình độ và đầu tư vào giáo dục, công nghệ thông tin, toán học, khoa học trên toàn quốc.
Cùng với đó, để phát triển hạ tầng khu công nghiệp sinh thái để thu hút các nhà đầu tư FDI nên tạo chuỗi cung ứng có giá trị cho thị trường BĐS công nghiệp, điều quan trọng là phải có đất sạch, hạ tầng chất lượng, giá cả hợp lý, giao thông và cảng biển phát triển, điều kiện sinh sống của công nhân trong nhà máy cũng phải tiện ích…
Minh Hoa
