Thị trường đất nền ven đô ảm đạm

Mấy năm gần đây,  thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn "sốt đất", nhiều khu vực đã tăng giá lên gấp 2 - 3 lần so với năm 2018. Tuy nhiên, từ khoảng đầu quý II/2022, sau nhiều quy định liên quan đến siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường đất nền ven đô cũng chững lại.

Hiện tại, các khu vực ven Hà Nội từng "sốt giá" như Thạch Thất, Sơn Tây, Sóc Sơn…, giao dịch bất động sản đều rơi vào trầm lắng. Theo đó, giá đất đã đồng loạt giảm sâu từ 20 - 30%, thậm chí đến 40% so với thời điểm đầu năm.

Đáng chú ý, giá đất nền từ tách thửa phân lô đang có xu hướng giảm mạnh. Trước đó, loại đất nền này có giá dao động từ 18 - 24 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, nhiều người đang ồ ạt cắt lỗ, giảm giá tới hơn 30%.

Theo nhiều môi giới bán nhà đất tại khu vực Thạch Thất, ngoài việc không có người mua, nhiều văn phòng còn không nhận bán loại đất này.

Trong khi đó, nhà đầu tư của nhiều lô đất đấu giá ở các huyện ven trung tâm Hà Nội cũng đang ồ ạt thoát hàng. Tại khu đất đấu giá xã Ngọc Mỹ (Quốc Oai), nơi từng được trả giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2, gấp 2 - 3 lần giá đất trong khu vực và không ít nhà đầu tư trúng đấu giá đất có thể sang tay ngay ăn chênh đến hàng trăm triệu đồng; hiện tại, nhiều người dùng đòn bẩy tài chính đầu tư tại khu vực này đang phải giảm giá để "thoát hàng".

Theo báo cáo quý III/2022 của một số đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%, kéo theo giá rao bán tại một số quận, huyện giảm so với quý trước. Cụ thể, mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Về giá rao bán, theo thông tin do Batdongsan.com.vn cập nhật từ một số thị trường đất nền nổi bật ở miền Bắc gồm Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng thì giá bán theo tin đăng đều có xu hướng giảm nhẹ từ 1-7%. Trong danh sách này, Hải Phòng là thị trường duy nhất ghi nhận giá rao bán tăng nhẹ khoảng 3% so với quý II.

Bên cạnh bối cảnh thị trường, lượng quan tâm sụt giảm là một trong những nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá đất nền hạ nhiệt. Ngoài ra đây cũng là loại hình liên tiếp ghi nhận các đợt sốt nóng trong 2 năm qua nên giá buộc phải chững hoặc giảm để tìm điểm cân bằng cung - cầu. 

Trong số các tỉnh miền Bắc, thị trường trọng điểm Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu ở lượt tìm kiếm, giá rao bán cũng bắt đầu giảm tại nhiều địa phương. Cụ thể những điểm nóng đất nền ngoại thành như Quốc Oai, Sóc Sơn ghi nhận mức giảm mạnh nhất, từ 30-39%. Mức độ quan tâm đất nền tại những địa bàn khác như Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.

Giá rao bán đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu nhất tại quận Long Biên và Thanh Trì với lần lượt 10% và 9%, một số địa bàn khác giảm nhẹ 1% như Đông Anh, Quốc Oai. Trong khi đó, các huyện Hoài Đức và Sóc Sơn vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán theo tin đăng tăng 4-5% so với quý II.

Dự báo thị trường khởi sắc từ giữa hoặc cuối năm 2023

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo tình hình khó khăn có thể vẫn kéo dài sang năm 2023 và chỉ cải thiện khi có những thay đổi mới về chính sách tín dụng. Đây cũng là thời điểm được cho là cơ hội với những người chủ động về tài chính. Thực tế, những người có tiền vẫn âm thầm tìm kiếm đất nền giá rẻ tại các địa bàn tiềm năng chờ thị trường hồi phục.

Nhìn nhận về tình hình giá đất nền vùng ven, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn đánh giá, thị trường đất nền đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản, lãi suất tăng...

Ngoài ra, đất nền là loại hình có tính đầu cơ cao nên mức độ ảnh hưởng nhiều hơn so với các sản phẩm khác. Bên cạnh đó, đất nền cũng là loại hình ăn theo hạ tầng và bị thổi giá mạnh nhất trong vài năm qua nên xuất hiện nhiều mức giá “ảo”. Khi thanh khoản kém, đất nền sẽ có xu hướng giảm giá và dần quay về giá trị thực để tiếp cận người mua tốt hơn.

Dù vậy, cũng theo vị này, nếu kỳ vọng giá đất sẽ trở lại mức khởi điểm hay thời điểm cách đây vài năm thì rất khó vì mặt bằng giá mới của thị trường đã định hình, nhà đầu tư chịu cắt lời chứ ít người thực sự cắt lỗ nếu không gánh áp lực lớn. Kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2023 là rất lớn, vậy nên với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, hiện là lúc gom hàng cho mục tiêu dài hạn, bởi đất nền vẫn luôn là loại hình có thể mang lại lợi nhuận tốt.

Dự đoán về tình hình đất nền năm 2023, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn. cho biết: "Trong giới đầu tư kể cả không chuyên lẫn bán chuyên vẫn hay quan niệm đất nền là một kênh đầu tư “vua”. Có lẽ, tất cả các phân khúc đang bán trên thị trường ít có phân khúc nào đặt thù như phân khúc đất nền.

Đất nền rất đa dạng về giỏ hàng, về giá bán và cả đối tượng đầu tư. Giỏ hàng đất nền rất phong phú từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất nuôi trồng thuỷ sản đến đất thổ cư, đều có thể mang ra để chào bán và giao dịch với đa dạng mức giá từ vài trăm triệu cho đến nhiều tỷ đồng.

Nhưng ở các bất động sản thấp tầng khác lại rất khó tìm được sản phẩm nào với mức giá vài trăm triệu. Điều này cho thấy, thị trường đất nền rất dễ tham gia, song đều có hai mặt. Khi thị trường tốt thì đầu vào rất đông, thanh khoản tốt, nhưng khi thị trường trầm lắng thì mọi thứ đều chậm lại. Cho nên, thị trường đất nền rất nhạy cảm yếu tố điều tiết vĩ mô trong ngắn hạn."

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền trong năm 2023, ông Hảo cho rằng bước sang đầu năm tới, nhiều khả năng thị trường đất nền vẫn bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn đang kiểm soát tốt về CPI, lãi suất. Do đó nhìn dài hạn, một quốc gia có sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế như Việt Nam sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

"Do đó, giữa hoặc cuối năm 2023 và cho đến năm 2024, thị trường đất nền sẽ khởi sắc hơn. Bởi vì, phân khúc đất nền luôn hấp dẫn vì có biên độ lợi nhuận cao nhất và chiều lòng được đa số nhà đầu tư. Đặc biệt là bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp, khu đô thị vùng ven, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới",  ông Lê Đình Hảo cho hay.