Theo đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở Bộ xây dựng báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét, có nội dung đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo 2 phương án: một là theo thời hạn sử dụng công trình, hai là theo thời hạn sử dụng đất (theo quy định của pháp luật về đất đai). Nhiều ý kiến đang lo ngại về việc nhà chung cư sẽ có thời hạn "chỉ từ 50 - 70 năm" thay vì có thời hạn "lâu dài" như hiện nay.

Tại cuộc họp báo của Bộ Xây dựng chiều 13/6, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề áp niên hạn nhà chung cư. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, năm 2014, Quốc hội thông qua luật Nhà ở.

Thời điểm đó đã đặt ra 2 trường hợp là có quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay lâu dài. Dự thảo luật Nhà ở khi đó đưa ra 2 phương án như trên trình ra Quốc hội. Nhiều ý kiến đồng tình quy định sở hữu nhà chung cư nên có thời hạn. Tuy nhiên, Quốc hội khi đó vẫn cho rằng cần phải nghiên cứu thêm, tính toán đến tác động của chính sách.

Tại nhiều nước trên thế giới, sở hữu nhà chung cư theo thời hạn được nhiều nước áp dụng, không phải là điểm mới. Có nước 30 năm hay 50 năm, hoặc 70 năm, thậm chí 99 năm… tuỳ cơ chế mỗi quốc gia.

Theo ông Khởi, tại nước ta, luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất xây dựng nhiều nhà chung cư là lâu dài. Theo đó, nhiều người dân hiểu theo nghĩa sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn.

Mặt khác, hiện nhiều cơ quan ban ngành, địa phương, trong đó có Bộ Xây dựng, đang nỗ lực đẩy mạnh cải tạo nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, nhiều năm qua vẫn trì trệ và một trong những nguyên nhân là vấn đề sở hữu vĩnh viễn.

“Nhiều người cho rằng, nhà hết niên hạn rồi nhưng phá hay không phá là quyền của chúng tôi nên triển khai tái thiết nhà chung cư cũ đang rất khó thực hiện”, ông Khởi thông tin.

Sau 7 năm thực hiện luật Nhà ở 2014, mới đây, khi đề xuất hồ sơ xây dựng luật, trình lên Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án.

Phương án 1 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn công trình. “Nói là thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa là 50 năm hay 70 năm mà phụ thuộc vào sự tính toán trên cơ sở hồ sơ thiết kế, tình trạng sử dụng, có thể kéo dài hơn ngần ấy năm. Quyền sở hữu nhà của người dân cũng có thể kéo dài hơn”, ông Khởi nói.

Phương án 2 là sở hữu theo thời hạn sử dụng đất. Theo ông Khởi, mới đây Chính phủ cho biết là sẽ báo cáo 2 phương án nêu trên ra Quốc hội để xem xét.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm, vấn đề áp niên hạn nhà chung cư mới chỉ là trình chủ trương, đề xuất chính sách. Nếu Quốc hội đồng ý mới đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội thì khi đó mới chính thức lấy ý kiến rộng rãi của chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng chịu sự điều chỉnh, người dân…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng chia sẻ thêm rằng, niên hạn nhà chung cư là vấn đề lớn, liên quan đến quyền sở hữu, động chạm đến nhiều đối tượng trong xã hội. Đây mới là đề xuất chính sách trong đợt sửa đổi luật Nhà ở lần này và là một trong nhiều nội dung mới khi sửa đổi luật.

Áp dụng niên hạn sẽ kéo theo giá cả nhà chung cư giảm, giá nhà mặt đất tăng

Liên quan đến đề xuất của Bộ Xây dựng về việc áp niên hạn đối với nhà chung cư là 50 năm hay 70 năm, ông Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law đã có những chia sẻ thêm từ góc nhìn là một luật sư. Trước những thắc mắc của dư luận về việc tiến hành áp niên hạn chung cư sau 50 - 70 năm, vậy những người dân sống ở chung cư đó sẽ đi về đâu?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu quan điểm: Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:

Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ 02 trường hợp sau:

Thứ nhất, nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Thứ hai, nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.

Chủ tịch công ty Luật SB Law chia sẻ thêm: Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm,70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.

Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Hoặc công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định.

Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Với góc nhìn của một luật sư, ông Nguyễn Thanh Hà bày tỏ quan điểm: Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất phương án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ chung cư (sổ hồng) theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư có thời hạn thay vì vô thời hạn như từ trước đến nay.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án: một là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay; hai là chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Sau khi được công bố, đề xuất này đã thu hút sự quan tâm của nhiều người dân đang sinh sống ở chung cư, những người có dự định mua căn hộ chung cư và cả những nhà đầu tư các dự án chung cư.

Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng là không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, nếu đề xuất này được thông qua sẽ gây ra những bất cập và mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật này và sẽ gây ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống người dân đang ở chung cư và cả thị trường kinh doanh chung cư này.

Đối với nhiều người Việt Nam, căn nhà là tài sản lớn, không chỉ để ở mà còn để tặng lại cho con cháu. Nhưng nếu quyền sở hữu có kỳ hạn, thì nhiều người sẽ có suy nghĩ bán căn hộ rồi mua đất nền để được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài. Không ai đảm bảo được sau 50 năm hay 70 năm tòa chung cư vẫn sẽ đảm bảo chất lượng để được tiếp tục gia hạn cả.

Có nhiều người cũng đã tạm gác lại ý định mua chung cư sau khi tìm hiểu về đề xuất của Bộ Xây dựng. Với thu nhập trung bình hiện tại của nhiều người thì phải mất thêm nhiều năm nữa mới có thể mua được nhà trả góp, sau đó lại mất thêm hàng chục năm trả nợ, khi trả nợ xong, có thể quyền sử dụng căn hộ cũng gần hết. Trong trường hợp không được gia hạn sử dụng thì không có nhà để lại cho con cháu,thì đây cũng là vấn đề lo ngại của nhiều người.

Việc áp niên hạn chung cư sẽ làm giảm giá trị căn hộ khi bán lại cho người khác, bởi căn hộ còn thời hạn sử dụng dài giá sẽ cao hơn, còn thời hạn ngắn sẽ mất giá hơn. Việc thế chấp căn hộ đó để vay tiền mua nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng khi ngân hàng có khả năng sẽ không cho vay số tiền nếu thấy căn hộ sắp hết hạn. Trước “viễn cảnh” này, nhiều người vốn đang có kế hoạch mua căn hộ chung cư đã chuyển sang tìm mua đất ở các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận để đầu tư.