Bài 1: Ba bước thiệt hại của Nhà nước trong thực tế khi đất công sản bị "hô biến" thành đất tư

06:33 03/06/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Đất công sản tại các vị trí trung tâm đã trở thành “miếng bánh” hấp dẫn để phát triển dự án bất động sản. Đó là lý do tạo nên làn sóng hợp tác đầu tư giữa doanh nghiệp nhà nước và tư nhân.

Lời Tòa soạn

“Đất vàng” có thể được hiểu là lô đất có vị trí thương mai cao, nằm tại vị trí đắc địa, thường ở khu vực trung tâm, quy hoạch đồng bộ tốt, thuận tiện giao thông, giao thương.

Tại Việt Nam, do lịch sử để lại, những lô "đất vàng" thường là đất thuộc sở hữu nhà nước, hay còn gọi là đất công. Những lô đất này thường thường là trụ sở, nhà máy của các cơ quan nhà nước trước trước kia và thường có vị trí tốt, diện tích lớn so với bình quân đất trong nội thành. Tiềm năng đầu tư BĐS trên "đất vàng" là rất lớn, những tác động khách quan gần như không ảnh hưởng nhiều đến giá giao dịch sản phẩm BĐS trên "đất vàng", kể cả trong thời kỳ COVID.

Vì từng đó lý do, trong nhiều năm qua, đã diễn ra một làn sóng thâu tóm "đất vàng" tại các đô thị khắp cả nước. Nhưng, quá trình thực hiện hoạt động thâu tóm rất bình thường về thị trường ấy, lại tồn tại vô số những kẽ hở về luật pháp đã được các nhà đầu tư lọc lõi khai thác. Để có thể lách luật, thâu tóm được đất vàng với giá rẻ, mà không cần qua các quy trình bắt buộc lẽ ra phải thực hiện để thu hồi vốn cho Nhà nước. 

Nhằm nhận diện những thủ đoạn để chuyển đổi những khu đất công thành các dự án bất động sản thương mại sai luật, góp thêm thông tin để các cơ quan quản lý có biện pháp ngăn chặn, Tạp chí điện tử Doanh Nhân Việt Nam khởi đăng loạt chuyên đề " Nhận diện những thủ đoạn lách luật biến đất công thành đất tư". 

Đã có nhiều vụ việc nổi cộm liên quan đến quản lý, sử dụng tài sản công, đặc biệt là đất công... bị xử lý. Từ giác độ quản lý, thực tế này cho thấy quy định của pháp luật còn nhiều kẽ hở, khiến các cá nhân lách luật thực hiện hành vi thâu tóm, gây thất thoát vốn, tài sản của nhà nước.

Điển hình như vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ "Nhôm", 44 tuổi) đã chuyển hóa số đất công sản ở các dự án, đặc biệt tại Đà Nẵng, thành của riêng, hưởng lợi hàng trăm tỉ đồng. Hay vụ việc tại dự án BĐS trên đường Chu Mạnh Chinh (TPHCM) của Vinafood 2, với những vi phạm của doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước và của cá nhân. Trong đó, có vi phạm gây thất thoát, thiệt hại tài sản Nhà nước như lập hồ sơ dự án đầu tư khống và lợi dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của 4 cơ sở nhà đất để thế chấp vay tiền của các tổ chức tín dụng.

Bài 1: Ba bước thiệt hại của Nhà nước trong thực tế khi đất công sản bị hô biến thành đất tư - ảnh 1

Thanh tra điểm mặt hàng loạt sai phạm của Vinafood 2.

Để tránh thất thoát, lãng phí cho ngân sách nhà nước, quy định hiện hành yêu cầu việc bán tài sản trên đất và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được thực hiện thông qua hình thức đấu giá.

Tuy nhiên, trên thực tế, số tài sản công là đất tại các vị trí đắc địa nội thành được bán đấu giá để chuyển mục đích sử dụng thành chung cư, căn hộ...  là cực hiếm, nếu như nói là không có.

Mà phổ biến, là sẽ hình thành các liên doanh, liên kết, trong đó doanh nghiệp đang sử dụng đất công (thường là doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước, hoặc cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước) tham gia vào liên doanh. Nhưng với vốn góp quy đổi từ quyền sử dụng đất, với giá trị rất thấp.

Sau một thời gian, thường là sau khi dự án trên "đất vàng" đã được chấp nhận đầu tư dự án, quy hoạch, pháp nhân này sẽ thoái vốn, hoặc pháp nhân liên doanh tăng vốn để giảm phần nắm giữ của pháp nhân quản lý đất.

Đến giai đoạn này, đất từ sở hữu nhà nước đã thuộc về pháp nhân nắm phần lớn vốn điều lệ trong liên doanh một cách hoàn toàn đúng luật, và đặc biệt là đã chuyển mục đích sử dụng sang đất ở mà không phải đấu giá đất. 

Theo khảo sát của Tạp chí điện tử Doanh Nhân Việt Nam, hiện nhiều dự án thương mại tư nhân đã, đang triển khai trên những lô đất “vàng” thuộc sở hữu nhà nước, đã chuyển mục đích sử dụng sang đất ở mà không cần trải qua đấu giá đất. Để có thể những dự án trên, các chủ đầu tư đã dùng chiêu “biến hóa”, để vừa thâu tóm với chi phí cho đất rất thấp trong tổng đầu tư toàn dự án, và vừa chuyển mục đích sang thành đất ở mà không cần qua đấu giá.

Cần nhấn mạnh, do đất bị thâu tóm với chi phí thấp, lại được chuyển mục đích sử dụng mà không qua đấu giá, nên người chịu thiệt đầu tiên chính là cơ quan nhà nước sở hữu lô đất trên. Nhưng đó mới chỉ là thiệt hại "bước 1".

Thiệt hại tiếp theo, "bước 2", đến từ việc do chỉ góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nắm giữ phần thiểu số trong liên doanh thực hiện dự án, lại thường thoái vốn trước khi dự án bán hàng, nên pháp nhân đại diện cho nhà nước cũng không được hường phần lợi nhuận khổng lồ, chủ chốt, phát sinh từ doanh thu bán hàng của dự án.

Thiệt hại "bước 3", ít người chú ý, là với việc các lô "đất vàng" bị thâu tóm xây dựng chung cư, mật độ dân cư gia tăng, tạo áp lực buộc nhà nước phải bỏ tiền đầu tư nâng cấp các hạ tầng như điện, đường, trường, trạm phục vụ người dân. Đây là thiệt hại hiện chưa được nghiên cứu thấu đáo để có thể lượng hóa được cụ thể.  

Phóng viên Tạp chí điện tử Doanh Nhân Việt Nam đã cuộc trao đổi với Chuyên gia chính sách công Nguyễn Trung Thành - Phó Viện trưởng Viện Khoa học Môi trường và Xã hội - về những khía cạnh liên quan đến việc chuyển nhượng, liên doanh, liên kết đất công với doanh nghiệp thân hữu để thực hiện dự án trên đất công sản.

 

PV: Thưa ông, hiện nay có nhiều vụ việc gây bức xúc dư luận liên quan đến việc thâu tóm đất vàng trái quy định, quan điểm của ông về việc này như thế nào?

Ông Nguyễn Trung Thành: Thứ nhất, quan điểm chung của Đảng, Nhà nước về đất đai đã khẳng định trong Hiến pháp và pháp luật: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước; do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý pháp luật, (Điều 53, 54 Hiến Pháp 2013 và Điều 197 Bộ Luật Dân sự). Mặt khác, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 4 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, quan điểm này cho thấy không có quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Do đó việc mua bán chỉ là quyền sở hữu tài sản trên đất và chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được cấp có thẩm quyền cho phép; quy trình, thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được thực hiện theo pháp luật.

Ngoài ra, vì là sở hữu toàn dân, Nhân dân làm chủ, Nhà nước là đại diện quyền sở hữu đó, do đó công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, đền bù giải phòng mặt bằng thực hiện dự án theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải bảo đảm tinh thần thượng tôn pháp luật; phải tuân thủ đúng quy trình, thủ tục theo pháp luật quy định; bảo đảm thực hiện công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng và bảng tin của cơ quan Nhà nước theo tinh thần của pháp lệnh dân chủ cơ sở xã, phường, thị trấn; pháp luật về phòng chống tham nhũng; về tiếp cận thông tin; đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Một điều vô cùng quan trọng, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đất đai, và nhất là vấn đề đô thị hóa thời gian qua đã thể hiện đúng đắn quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đa tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận và thụ hưởng các chính sách đầu tư, đất đai và nhất là đáp ứng quỹ nhà phục vụ nhu cầu xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đã làm tốt trong việc tạo ra một quỹ nhà lớn phục vụ xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội, giải quyết một số vấn đề xã hội (phát triển kết cấu hạ tầng, giải quyết việc làm, thu nhập …), còn những hạn chế, bất cập cần nhận diện rõ ràng:

Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tại sao tổ chức, cá nhân lại được phép mua bán, chuyển nhượng theo giá thị trường mà chưa có sự điều tiết về lợi ích của Nhà nước, hay có thì cũng chỉ là phần rất nhỏ, chưa bảo đảm tính công bằng trong xã hội, đây là nguyên nhân kéo giãn khoảng cách giàu nghèo nhanh trong thời gian qua, tạo ra tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu nại, khiếu kiện tăng đột biến trong lĩnh vực này trong thời gian qua.

Hai là, thực hiện thiếu nhất quán trong Hiến pháp và pháp luật về đất đai giữa các vùng miền, địa phương và trong từng dự án, sự trồng chéo về pháp luật, cũng như tính đa nghĩa trong văn phong pháp luật đã dẫn đến sự bất cập trong quá trình thực hiện chính sách về đất đai, đầu tư, điều này vô hình chung đã tạo ra những kẽ hở của pháp luật để các nhóm lợi ích lợi dụng chuyển hóa đất công thành đất tư, biến của công thành của ông. Đây cũng là nguyên nhân chính tạo ra các tỷ phú trẻ, tỷ phú USD tại Việt Nam thời gian qua.

Ba là, việc quán lý, cấp phép, cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất công không thông qua đấu giá là trái quy định của pháp luật về đất đai; quản lý tài sản công, … mặt khác các dự án thực hiện chưa bảo đảm tính kết nối hạ tầng xã hội, hiện tượng vây rào diễn ra phổ biến dẫn đến phân biệt ranh giới, phân tầng xã hội, thể hiện rõ sự phân hóa giàu nghèo giữa bên trong và bên ngoài hàng rào dự án.

Bài 1: Ba bước thiệt hại của Nhà nước trong thực tế khi đất công sản bị hô biến thành đất tư - ảnh 2

Việc chuyển nhượng BĐS cần có sự điều tiết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

PV: Việc hợp tác đầu tư bằng đất được nhà nước giao để tham gia dự án tư nhân là có phù hợp hay không? Để đảm quy định cần phải thực hiện như thế nào?

Ông Nguyễn Trung Thành: Để làm rõ vấn đề này trước hết cần phải căn cứ vào pháp luật, dự án nào thuộc lĩnh vực xã hội hóa, được phép liên doanh liên kết để thực hiện dự án theo quy hoạch, dự án nào thuộc trường hợp đấu giá để được giao đất, cho thuê đất hay thuộc diện đấu thầu quyền sử dụng đất đối với từng lĩnh vực, từng dự án cụ thể. Nhưng trên nguyên tắc phải thực hiện công khai, minh bạch để Nhân dân được biết, được giám sát quá trình thực hiện dự án theo pháp luật.

Thứ hai, đối với các khu đất do Nhà nước quản lý, hay doanh nghiệp nhà nước quản lý, đất công cộng (trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan, sân vận động …) sau khi sắp xếp, chuyển đổi thành đất kinh doanh thương mại, nhà ở phải thực hiện đấu giá đất, đấu giá tài sản trên đất trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án theo quy định của luật đầu tư, luật quản lý tài sản công, luật đất đai, đấu thầu…

Tất cả các dự án liên doanh, liên kết để chuyển đổi cơ sở nhà đất cũ do Nhà nước quản lý mà không đấu giá, dù là cấp nào đi nữa cũng là trái với luật. Nếu chứng minh được hành vi hành chính, quyết định hành chính đó làm thất thoát ngân sách nhà nước đều bị xử lý theo pháp luật.

Thứ ba, để khắc phục những vấn đề trên, bảo đảm chống thất thu ngân sách nhà nước và xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân có liên quan, Nhà nước cần rà soát, đánh giá toàn diện, trên phạm vi cả nước, nhất là các thành phố lớn, thị xã, thị trấn, thị tứ..., nơi mà những lo đất có giá trị lợi thế thương mại cao, có chệnh lệch địa tô lớn.

Qua đó, kịp thời tổ chức tuyên dương công khai trên các phương tiện truyền thông đại chúng đối với những dự án tốt, hiệu quả, đúng pháp luật. Đồng thời xử lý, truy thu theo giá trị thị trường đối với những dự án đã đi vào hoạt động. Để bảo đảm sự công bằng của pháp luật, công bằng trong sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Và truy cứu trách nhiệm tổ chức, cá nhân, người đứng đầu cơ quan Nhà nước trong việc tham mưu thẩm định dự án trái luật, nhờn luật, coi thường pháp luật. Bảo đảm sự công bằng, công minh của pháp luật, tinh thần thượng tôn pháp luật giữa các tổ chức, cá nhân và cộng đồng doanh nghiệp.

PV: Nhiều dự án mà doanh nghiệp Nhà nước hợp tác với doanh nghiệp tư nhân bằng chính đất được giao chưa qua đấu giá thì ai là người bị thiệt hại? Thiệt hại những gì?

Ông Nguyễn Trung Thành: Những dự án mà doanh nghiệp nhà nước đã liên doanh với doanh nghiệp tư nhân bằng tài sản do Nhà nước cấp, giao mà không đấu giá để xác định giá trị vốn góp, cũng như không có đề án, dự án liên doanh, liên kết được cấp có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư theo ngành nghề được quy định bởi pháp luật, đều là trái luật.

Những hợp đồng liên doanh, liên kết này hiện nay là rất nhiều. Và như đã nói ở trên, do nhận thức pháp luật, do sự bất cập của pháp luật, do buông lỏng quản lý, coi thường pháp luật, nhờn luật vì tư lợi, lợi ích nhóm nên rất nhiều các lô đất vàng đã vô hình biến CỦA CÔNG THÀNH CỦA ÔNG, CỦA CÔNG THÀNH CỦA TƯ, điều này đã thể hiện rất rõ trong các vụ án đã bị phát hiện trong thời gian qua, cũng như các dự án sẽ bị điều tra, công khai trong thời gian tới.

Thiệt hại là vô cùng to lớn đối với nguồn lực quốc gia, nhưng quan trọng hơn là lòng tin của Nhân dân trước sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, cũng như tín nhiệm của Nhân dân đối với những cán bộ được dân bầu, dân cử.

PV: Vậy cần có cơ chế nào để siết chặt việc thâu tóm đất vàng giá rẻ hay khắc phục những thất thoát từ những thương vụ thâu tóm đất sai quy định như vậy?

Ông Nguyễn Trung Thành: Cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau. Tổng kết, đánh giá cụ thể chủ trương xã hội hóa một số vấn đề xã hội thời gian qua có mang lại hiệu quả xã hội thiết thực không; sự phát triển có đồng nghĩa với quá trình phân hóa giàu nghèo hay không; tại sao khoảng cách giàu nghèo của một bộ phận dân cư lại có sự gia tăng nhanh,…

Thứ hai tập trung triển khai các Văn kiện, Nghị quyết của Đại hội XIII vào cuộc sống, phải xác định cho được nội dung của tư nhân hóa và xã hội hóa; sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân… Sau đó là hoàn thiện chính sách về đất đai, nhà ở, quản lý tài sản công…  bảo đảm khả năng tiếp cận, thụ hưởng về chính sách nhà ở của người nghèo, người thu nhập thấp một cách thiết thực. 

Tóm lại, đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhân dân làm chủ, do đó không có sở hữu tư nhân về đất đai. Mặt khác, đất đai cũng như những giá trị trong nó là nguồn lực chính để phát triển đất nước, phát triển xã hội, bảo đảm mục tiêu xã hội xã hội chủ nghĩa mà Đảng, Nhân dân ta đã và đang bảo vệ, gìn giữ trải qua chiều dài lịch sử của dân tộc.

Để bảo đảm xây dựng thành công xã hội chủ nghĩa, cần phải bảo đảm nguồn lực này được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và gìn giữ cho sự phát triển của các thế hệ mai sau; phải bảo đảm sự công bằng trong tiếp cận và thụ hưởng chính sách đất đai, nhất là đối với các tầng lớp yếu thế trong xã hội; cũng như sự công khai, minh bạch và công bằng trong tiếp cận chính sách đầu tư, đất đai, phát triển nhà ở … của các nhà đầu tư, của các doanh nhân.

-Xin cảm ơn ông!

Còn nữa...

Hải Đăng

Xem thêm: Bộ Xây dựng: Lượng giao dịch giảm nhưng giá bất động sản vẫn tăng