Tại cuộc họp báo Chính phủ mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Danh Huy cho rằng bộ này sẽ nghiên cứu sửa đổi quy định để miễn cấp phép đối với các khu vực đã có thiết kế đô thị hoặc quy hoạch chi tiết 1/500. Theo ông Huy, các khu vực này có thể dùng thiết kế đô thị để quản lý nhà nước, nên có thể bỏ ngay giấy phép xây dựng cho người dân.

Tuy vậy, ông Huy cũng cho rằng việc bãi bỏ cần được đánh giá kỹ lưỡng để bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi của người dân và yêu cầu quản lý, không gây ảnh hưởng tiêu cực đến cộng đồng.

Dưới góc nhìn của chuyên gia Savills Việt Nam, việc cải cách thủ tục cấp giấy phép xây dựng là một động thái tích cực, đặc biệt đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Trên thực tế, quá trình xin giấy phép xây dựng thường kéo dài 3 - 6 tháng, thậm chí lâu hơn nếu dự án phải điều chỉnh quy hoạch hoặc xin ý kiến từ nhiều cơ quan chức năng.

Việc thủ tục kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ triển khai mà còn làm gia tăng chi phí tài chính, gây áp lực lên dòng vốn và khả năng xoay vòng của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, đề xuất miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thuộc khu vực đã được phê duyệt thiết kế đô thị là một bước đi hợp lý.

Với các dự án này, các chỉ tiêu kỹ thuật như mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi hay hạ tầng đã được xác định cụ thể, nên có thể áp dụng cơ chế đăng ký xây dựng thay cho quy trình xin phép truyền thống mà vẫn đảm bảo tính tuân thủ và giám sát.

Việc rút ngắn thủ tục sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa vận hành, đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm và sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn. Về tổng thể, đây là một cải cách có thể góp phần cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy nguồn cung hợp pháp cho thị trường.

"Tuy nhiên, chính sách này cần được triển khai đồng thời với một hệ thống hậu kiểm nghiêm ngặt. Để đảm bảo hiệu quả toàn diện, cần đẩy mạnh số hóa, xây dựng hệ thống dữ liệu tập trung để theo dõi tiến độ, giám sát chất lượng thi công và công khai kết quả kiểm tra.

Đồng thời, cải cách thủ tục xây dựng cần được thực hiện song song với việc tháo gỡ những vướng mắc lớn hơn về đất đai, quy hoạch và định giá tiền sử dụng đất - vốn là những điểm nghẽn cốt lõi đối với sự phát triển của các dự án bất động sản hiện nay", bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM nhấn mạnh.

Sử dụng công nghệ hậu kiểm để phát hiện sai phạm

Trao đổi với PV Doanhnhanvn.vn, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết hiện nay, với các dự án đầu tư, sau khi hoàn thiện các bước lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và lựa chọn nhà đầu tư thì chủ đầu tư phải thực hiện thêm một loạt thủ tục mang tính chất “tiền kiểm” để đủ điều kiện khởi công xây dựng.

Các thủ tục này gồm thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (trong thành phần hồ sơ có thiết kế cơ sở); thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy (từ ngày 1/7 sẽ đổi thành thủ tục thẩm định thiết kế về PCCC); thẩm định, phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Thủ tục tiền kiểm được “chốt” bởi việc xin cấp giấy phép xây dựng.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, các thủ tục này đều thuần túy kỹ thuật. Chẳng hạn với thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ kiểm tra, đối chiếu hồ sơ thiết kế với các quy hoạch được phê duyệt, các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng cho dự án/công trình để kết luận hồ sơ có đạt hay không. Nội dung tương tự cũng xảy ra với thủ tục thẩm duyệt thiết kế về PCCC.

Với sự phát triển của khoa học, công nghệ hiện đại như hiện nay, các thủ tục thuần kỹ thuật có thể không cần phải trình lên cơ quan quản lý nhà nước. Thay vào đó, hoàn toàn có thể giao chủ đầu tư tự thực hiện, tự chịu trách nhiệm, hoặc thay đổi theo hướng xã hội hóa (sử dụng dịch vụ thẩm tra của các đơn vị có đủ năng lực thay vì trình cơ quan nhà nước thẩm định, giải quyết). Đơn vị thẩm tra có thể sử dụng AI, máy móc, phần mềm để chạy và kiểm tra, từ đó đánh giá thiết kế có phù hợp để triển khai xây dựng không.

Theo ông Đỉnh, Nhà nước có thể điều chỉnh theo hướng tương tự “đăng kiểm” phương tiện giao thông hiện nay. Tức là giao cho các đơn vị tư vấn thực hiện với điều kiện phải quản lý tốt hơn, không để xảy ra tình trạng như các trung tâm đăng kiểm thời gian qua.

Thay vì trực tiếp “tiền kiểm”, ông Đỉnh đề xuất phương án các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tập trung nguồn lực, con người cho công tác hậu kiểm. Chẳng hạn, sau khi cho phép doanh nghiệp, người dân chỉ cần đăng ký xây dựng, không cần khâu cấp phép, cán bộ, công chức quản lý có thể dùng flycam để kiểm tra, vừa tiết kiệm được thời gian, công sức; vừa đảm bảo tính minh bạch (do sử dụng máy móc, thiết bị nghiệp vụ sẽ tránh được việc tiếp xúc trực tiếp giữa người quản lý với chủ thể vi phạm, dễ phát sinh tiêu cực).

Ngoài ra, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng góp ý việc miễn giấy phép xây dựng chỉ phù hợp với các khu đô thị mới đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và kèm theo đó là quản lý đồng bộ bằng thiết kế đô thị.

Ngược lại, các khu dân cư hiện hữu, nay muốn cải tạo, chỉnh trang có tính chất pháp lý rất phức tạp, khó ứng dụng khoa học, kỹ thuật vào kiểm soát. Trường hợp này, việc yêu cầu doanh nghiệp, người dân phải xin cấp giấy phép xây dựng là cần thiết.

Nhìn nhận cùng vấn đề, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho hay việc bỏ giấy phép xây dựng sẽ được áp dụng với các khu vực đã được quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc các khu vực đã phê duyệt thiết kế đô thị. Điều này có nghĩa không phải tất cả nhà khi xây dựng đều được bỏ giấy phép.

Theo ông Kiên, những nơi quy hoạch chi tiết đã rõ ràng, hoàn chỉnh, thường ở các khu vực mới sau này, quy hoạch kiểu ô bàn cờ, có đường nội bộ, những chỉ tiêu xây dựng rất là rõ ràng ngay từ đầu khi chủ đầu tư lập dự án…

Trường hợp thứ hai là ở các khu vực đã được phê duyệt thiết kế đô thị, hiểu nôm na là đã có đầy đủ chỉ tiêu xây dựng như trong khu dự án 1/500, nhưng nằm ở khu vực đất dân cư lâu năm. Trường hợp này hiện ở TP HCM, vẫn chưa có nhiều, chỉ có ở một số ít mặt tiền trục đường lớn, ví dụ như Phạm Văn Đồng.

Do đó ông Kiên cho rằng cần đẩy mạnh phê duyệt thiết kế đô thị. Tuy nhiên, khả năng để triển khai vào sâu trong các con hẻm đã tồn tại lâu năm còn tồn tại rất nhiều bất cập, biến số, dễ gây ra nhiều hậu quả tiêu cực phải đi xử lý về sau…