Hai nút thắt lớn nhất của thị trường

Chia sẻ tại Hội thảo diễn ra chiều 29/3, Bà Hồ Thị Kiều Trang, Trưởng phòng Cao cấp - Nghiên cứu Ngành Bất động sản, CTCP Chứng khoán TP HCM (HSC) cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang có hai nút thắt lớn đó là trái phiếu và pháp lý. Trái phiếu là một trong những kênh huy động vốn cực kỳ quan trọng của doanh nghiệp bất động sản vì nhóm này có nhu cầu vốn trung - dài hạn. Do đó, các sản phẩm trái phiếu đáp ứng rất tốt nhu cầu này.

Theo thống kê từ VBMA và HNX, các doanh nghiệp bất động sản đang có số dư trái phiếu lớn nhất, chiếm khoảng hơn 40% tổng dư nợ trái phiếu trên thị trường. Một lượng lớn trái phiếu này đáo hạn trong năm nay, tập trung vào quý III. HSC ước tính có khoảng 124.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023, riêng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý III chiếm khoảng 40.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, với việc Chính phủ ban hành các thông tư, nghị định siết chặt hơn các hoạt động phát hành trái phiếu thông qua hình thức phát hành riêng lẻ, cũng như động thái xử lý các hoạt động sử dụng vốn từ trái phiếu sai mục đích thì nhu cầu mua trái phiếu của nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện rất thấp. Các hoạt động phát hành cũng diễn ra ở mức thấp hơn nhiều so với trước đây.

“Kênh dẫn vốn quan trọng bị thắt chặt kết hợp với môi trường lãi suất cao hiện tại khiến nhu cầu về bất động sản suy yếu. Điều này đang tạo ra áp lực rất lớn về dòng tiền cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản”.

Nút thắt thứ hai liên quan đến pháp lý không phải là một vấn đề mới mà đã tồn tại từ vài năm trở lại đây. Tổng số lượng dự án được cấp phép đầu tư trên cả nước ghi nhận giảm rất mạnh trong giai đoạn vừa qua. Rủi ro pháp lý dẫn đến việc một doanh nghiệp có thể bị chôn vốn nhiều năm tại một dự án, cá biệt lên tới hơn 10 năm.

“Việc một doanh nghiệp bất động sản muốn xử lý tài sản để có dòng tiền trả nợ trái phiếu đến hạn sẽ dễ dàng hơn nếu dự án đó có pháp lý đầy đủ và ngược lại”, bà Trang nhận định.

Khó khăn trong việc phát hành trái phiếu

Về phía doanh nghiệp, ông Phạm Đình Huy, Giám đốc Đầu tư CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) cho biết, có 5 yếu tố đang ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, gồm: Lãi suất, tín dụng, chính sách bất động sản, giải ngân vốn đầu tư công, pháp lý dự án.

Trong đó, liên quan đến chính sách, Nghị quyết số 33 được Chính phủ ban hành mới đây mang tính chất hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, theo vị này, vẫn còn những khó khăn liên quan đến việc phát hành trái phiếu.

Cụ thể, Nghị định 65/2022/NĐ-CP có quy định kiểm soát rất chặt mục đích sử dụng vốn. Khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu xong phải có báo cáo về việc sử dụng vốn xem có đúng mục đích hay không.

Theo ông Huy, quy định này nhằm mục đích giúp thị trường minh bạch hơn, song sẽ gián tiếp gây khó khăn cho thị trường trái phiếu vì quá khó để nói về mục đích sử dụng vốn. Ví dụ, trước đây, chủ đầu tư có thể dùng số tiền huy động được từ kênh trái phiếu để đi mua đất, còn hiện nay nguồn vốn này chỉ có thể sử dụng cho mục đích xây dựng dự án hay đầu tư hạ tầng.

“Nhìn rộng ra toàn ngành, một số chủ đầu tư có thể sẽ bị ảnh hưởng nếu phụ thuộc vào nguồn vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Còn nếu phụ thuộc vào nguồn vốn từ các tổ chức tài chính và những nhà đầu tư chuyên nghiệp thì sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Tôi cho rằng Nghị định 65 không ngăn cản khả năng phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp mà chỉ hạn chế về tính linh hoạt của mục đích sử dụng vốn”.

Liên quan đến lô trái phiếu trị giá 450 tỷ đồng của Nam Long sắp đáo hạn vào tháng 6/2023 tới đây, ông Huy cho biết, việc thanh toán sẽ không phải là một vấn đề mà các nhà đầu tư lo ngại.