TCO huy động thành công 10.500 tỷ đồng trái phiếu trong nửa năm

Thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong hai ngày 25-26/6/2025 vừa qua, Công ty Cổ phần Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO (sau đây gọi tắt là TCO) đã phát hành thành công 50.000 trái phiếu mã TOC12502 mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu; tương ứng giá trị phát hành 5.000 tỷ đồng. Trái phiếu có lãi suất phát hành 9,0%/ năm, kỳ hạn 18 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 25/12/2026.

Đây là lần phát hành trái phiếu huy động vốn thứ ba của TCO trong khoảng nửa năm trở lại đây (từ cuối tháng 12/2024 đến cuối tháng 6/2025). 

Trước đó, ngày 9/4/2025, TCO đã phát hành thành công lô trái phiếu mã TOC32501 ra thị trường trong nước với giá trị huy động là 3.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 9/4/2026, lãi suất 8,2%/ năm. Ngày 31/12/2024, TCO cũng phát hành thành công lô trái phiếu TOC32401, huy động 2.500 tỷ đồng. Trái phiếu có kỳ hạn 1 năm, dự kiến đáo hạn vào 31/12/2025, lãi suất 9,6%/ năm. 

Như vậy, chỉ trong khoảng nửa năm, TCO đã huy động thành công 10.500 tỷ đồng thông qua kênh phát hành trái phiếu.

Các thông tin về mục đích phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo…không được công bố. Tuy nhiên vào ngày 28/12/2024, chỉ trước đợt phát hành lô trái phiếu TOC32401 trị giá 2.500 tỷ đồng vài ngày, TCO đã mang quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 2712/2024/SDI-TCO có hiệu lực ngày 27/12/2024 với Công ty Cổ phần Đầu Tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) nhằm thực hiện Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 2712/2024/HTĐT/VEFAC-SDI hiệu lực ngày 27/12/2024 giữa Công ty Cổ phần Trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam (VEFAC) và SDI đem thế chấp tại Techcombank. Tài sản bảo đảm đồng thời bao gồm toàn bộ số dư trong tài khoản; toàn bộ các quyền tài sản, lợi ích, các khoản bồi thường, đền bù, hoa lợi, lợi tức và các khoản thanh toán khác phát sinh từ hoặc có liên quan đến tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm có thể được nhận.

Ngày 5/4/2025, vài ngày trước khi phát hành lô trái phiếu mã TOC32501 huy động 3.000 tỷ đồng, TCO tiếp tục mang tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 1003/2025/HTĐT/SDI-TCO hiệu lực ngày 10/3/2025 giữa SDI với TCO để góp vốn hợp tác cùng thực hiện hoạt động hợp tác kinh doanh thế chấp tại Techcombank. Theo hợp đồng, trên cơ sở nhận được vốn góp từ TCO, SDI sẽ thực hiện nghĩa vụ góp vốn hợp tác với Công ty Cổ phần Thời Đại Mới T&T (T&T) theo Hợp đồng hợp tác để T&T thanh toán một phần giá chuyển nhượng của phần dự án chuyển nhượng theo Hợp đồng số 2003/HĐCNMPDABĐS/VEFAC-T&T ký ngày 20/3/2025 cho VEFAC.

Hiện danh mục đầu tư của TCO chủ yếu tập trung vào 2 dự án chính gồm dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng tại ba ô quy hoạch (F4-CH02, F4-CX02 và F4-CHD2-CX) thuộc KĐT Vinhomes Smart City - tức Dự án LUMIÈRE Evergreen - và dự án góp vốn đầu tư BCC tại Khu đô thị Vinhomes Global Gate. 

Nợ phải trả gấp gần 10 lần vốn chủ sở hữu

Theo báo cáo gửi HNX, tại thời điểm ngày 31/12/2024, vốn chủ sở hữu của TCO tăng 6,8% so với kỳ trước, đạt hơn 1.209 tỷ đồng. Trong đó, vốn đầu tư của chủ sở hữu vẫn giữ nguyên ở mức 1.000 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế chưa phân phối hơn 209 tỷ đồng.

Trong khi vốn chủ tăng nhẹ, nghĩa vụ nợ của TCO lại tăng đột biến lên 11.984 tỷ đồng tại cuối năm 2024, tức tăng gần 6.900 tỷ đồng, tương ứng tăng 2,35 lần so với đầu năm. Trong đó, nợ vay từ phát hành trái phiếu ghi nhận gần 2.465 tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng nợ. Nợ phải trả khác gần 9.520 tỷ đồng, chiếm 79% tổng nợ và tăng 87% so với đầu năm.

Tỷ lệ nợ phải trả/ vốn chủ sở hữu tại thời điểm 31/12/2024 đạt 9,9 lần, so với mức 4,5 lần vào đầu năm. Lưu ý, các số liệu này được cập nhật gần nhất tại ngày 31/12/2024, tức trước khi TCO tiến hành hai đợt phát hành trái phiếu huy động tổng cộng 8.000 tỷ đồng mới đây. 

Trong báo cáo xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành trái phiếu hồi cuối năm 2024, SaigonRatings nhận định TCO phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn bên ngoài để tài trợ cho hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản. Các chuyên gia dự báo TCO sẽ tiếp tục huy động vốn để phát hành trái phiếu trong năm nay, với dự phóng tỷ lệ đòn bẩy bình quân giai đoạn 2024-2027 của TCO sẽ ở mức cao, lên tới 0,76x. 

Bên cạnh vấn đề tỷ lệ đòn bẩy tài chính, SaigonRatings cũng lưu ý hồ sơ năng lực, kinh nghiệm và khả năng tự chủ trong việc phát triển các dự án bất động sản của TCO còn hạn chế. Cùng đó là chiến lược kinh doanh thuê ngoài phần lớn các công đoạn đầu tư trong chuỗi giá trị đầu tư phát triển các sản phẩm bất động sản, dẫn đến việc chưa tối ưu hóa cấu trúc chi phí. 

Hiện TCO duy trì mối quan hệ hợp tác kinh doanh toàn diện với Tập đoàn Masterise. Theo SaigonRatings, tập đoàn Masterise có trách nhiệm tham gia toàn bộ quá trình thực hiện dự án, từ việc chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý đầu tư, nghiên cứu định vị sản phẩm, lập kế hoạch đầu tư, định hướng phát triển, cho đến phối hợp thiết kế, thi công và hoàn thành đầu tư dự án. Tại dự án LUMIÈRE Evergreen do TCO làm chủ đầu tư, Masterise Homes  - một thành viên của Tập đoàn Masterise là đơn vị phát triển.