Không phải hết niên hạn là mất quyền sở hữu

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” ngày 22/9, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI, cho rằng trước hết cần hiểu đúng tinh thần của Nghị quyết 21, tránh cách hiểu rằng trước Nghị quyết, chung cư được sở hữu lâu dài, cònchung cư sau Nghị quyết sẽ chuyển sang sở hữu có thời hạn.

“Một số thông tin cho rằng trước Nghị quyết 21, chung cư được sở hữu lâu dài, còn sau Nghị quyết 21 sở hữu có thời hạn là không đúng với tinh thần của Nghị quyết, đồng thời có thể gây tác động không phù hợp đến thị trường bất động sản”, ông Hiếu nói.

Theo ông, định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải vấn đề hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định xử lý đối với trường hợp công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.

Điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21 là các định hướng lần này làm rõ hơn quyền sở hữu căn hộ, quyền liên quan đến đất khi chung cư hết niên hạn hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên khi xây dựng công trình mới.

Ông Hiếu cũng lưu ý cần phân biệt niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế, bởi hai khoảng thời gian này có thể không trùng nhau.

Điều này đặt ra yêu cầu khi thể chế hóa chính sách phải thiết kế quy định phù hợp để bảo đảm quyền, lợi ích của chủ sở hữu trong cả hai trường hợp.

Từ góc độ cơ quan tham gia xây dựng chính sách, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết Luật Nhà ở 2023 đã có quy định liên quan đến niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Vì vậy, đây không phải vấn đề hoàn toàn mới.

Điểm cần tiếp tục hoàn thiện nằm ở việc xác định cụ thể quyền của người dân sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo bà Hằng, quy định hiện nay xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế, nhưng chưa làm rõ đầy đủ sau khi hết thời hạn sử dụng thì người sở hữu tài sản có những quyền gì.

Trong dự thảo Luật Nhà ở đang được xây dựng, vấn đề này được cụ thể hóa theo hướng tài sản của người dân không biến mất khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Điều thay đổi nằm ở cách thức thực hiện các quyền tài sản đó.

Theo thông tin được bà Hằng chia sẻ tại hội thảo, đối với chung cư xây dựng trước năm 1994, khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ sở hữu.

Đối với chung cư xây dựng sau năm 1994, người dân có thể tiếp tục tham gia xây dựng, cải tạo chung cư thành công trình mới thông qua việc đóng góp kinh phí. Trường hợp không muốn tiếp tục đóng tiền xây dựng, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác.

Nếu không tiếp tục đóng góp, người sở hữu còn có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ.

Như vậy, theo đại diện cơ quan quản lý, việc đặt vấn đề thời hạn sử dụng chung cư không nhằm xóa bỏ quyền tài sản của người dân mà hướng tới xác định rõ quyền và nghĩa vụ khi công trình kết thúc vòng đời sử dụng.

Gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ

Đằng sau câu chuyện về niên hạn chung cư còn là bài toán cải tạo những công trình cũ, xuống cấp.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua vẫn là một điểm nghẽn. Dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ và xây dựng lại, nghĩa vụ của các bên chưa được quy định cụ thể, khiến quá trình triển khai gặp khó khăn khi người dân lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.

Trong khi đó, nếu những công trình không còn bảo đảm điều kiện sử dụng không được cải tạo, vấn đề có thể tác động trực tiếp tới an toàn của người dân.

Một mục tiêu khác được đặt ra là chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình.

Bà Hằng cho rằng khi chưa có một mốc rõ ràng về vòng đời dự án, không chỉ người dân thiếu cơ sở để chuẩn bị cho việc sửa chữa, xây dựng lại mà yêu cầu đối với chủ đầu tư về chất lượng công trình cũng chưa đủ mạnh.

“Nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, chúng ta chưa định hướng được tâm lý người dân. Đồng thời, chúng ta cũng chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai”, bà Hằng chia sẻ.

Ở một góc nhìn khác, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng việc xác định rõ thời hạn sử dụng và chất lượng công trình còn có thể tác động ngược trở lại phía doanh nghiệp. Khi những yếu tố này trở nên rõ ràng hơn, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng chất lượng chung cư nhằm tăng sức hút đối với người mua.