Bảng giá đất mới TP HCM còn gây tranh cãi

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) cũng đã chủ trì cuộc họp giữa các bộ ngành trung ương, lãnh đạo TP HCM và Hiệp hội bất động sản thành phố. Thứ trưởng Bộ  TNMT Lê Minh Ngân thống nhất với UBND TP HCM là cần khẩn trương xây dựng và ban hành bảng giá đất điều chỉnh sớm.

Ông Lê Minh Ngân khẳng định theo quy định của Luật Đất đai 2024, thành phố có đầy đủ thẩm quyền xây dựng bảng giá đất để áp dụng trên địa bàn. Tuy nhiên phải lưu ý việc điều chỉnh giá cần cân nhắc so với mặt bằng giá đất tại địa phương, đánh giá tác động và đảm bảo hài hòa lợi ích, tránh làm ảnh hưởng tới người dân, doanh nghiệp.

UBND TP HCM cũng cần sớm xây dựng, ban hành các văn bản quy định, hướng dẫn thực hiện bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 và các Nghị định thuộc thẩm quyền để chuẩn bị áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp các ý kiến đóng góp và báo cáo Thủ tướng để xem xét chỉ đạo trong thời gian sớm nhất.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị UBND TP HCM xem xét chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024 mà nên tập trung xây dựng "Bảng giá đất lần đầu" áp dụng từ 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo HoREA, giá đất của dự thảo Bảng giá đất mà TP HCM đề xuất đang tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP.

Trong đó, có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần. Cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Vì vậy, HoREA cho rằng, mặt tích cực của dự thảo bảng giá mới là có lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Bởi họ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư với số tiền cao hơn trước đây. Ví dụ, trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3, một số vị trí tại huyện Hóc Môn có thể đạt mức giá cao nhất 51 lần, trong khi hệ số điều chỉnh hiện tại chỉ 38 lần...

Hồi tháng 8, Ủy ban Mặt trận TP HCM cũng đã tổ chức hội nghị phản biện xã hội về bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 thay thế Quyết định 02 của UBND TP HCM.  Theo dự thảo bảng giá điều chỉnh mới do Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM công bố lấy ý kiến, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, thì so với Quyết định 02 giá đất chỉ tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng giá thị trường. Ngành Tài nguyên và Môi trường thông tin rằng việc xác định giá đất dựa vào các giao dịch bất động sản thành công và bảng giá bồi thường căn cứ vào Quyết định 02...

 Cần xây dựng bảng giá đất ở mức “trung lập” 

Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh đang được Sở TNMT lấy ý kiến các đơn vị có liên quan, trình Hội đồng thẩm định Bảng giá đất thành phố thẩm định sau đó UBND TP HCM xem xét phê duyệt. Nếu được thông qua, bảng giá đất mới sẽ sử dụng đến 31/12/2025, nhưng cuối năm nay, thành phố vẫn đánh giá lại để phù hợp tình hình kinh tế. Từ đầu 2026, TP HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, Bảng giá đất mới TP HCM đưa ra vẫn còn nhiều tranh cãi.

Ở góc độ pháp lý, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản đã đưa ra nhận định từ dự thảo bảng giá đất ở TP HCM. Theo ông Đỉnh, khi đề cập đến khái niệm “giá đất”, chúng ta hiểu rằng đây là giá do Nhà nước quyết định trong một mối quan hệ có tính chất “quan hệ công” mà ít nhất một bên trong quan hệ đó là Nhà nước; không đề cập đến giá giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân với nhau (là các quan hệ có tính chất dân sự).

Điển hình là trường hợp Nhà nước giao đất hay cho doanh nghiệp thuê đất để thực hiện dự án thì Nhà nước sẽ xác định giá đất để người sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước. Hay trường hợp ở chiều ngược lại là nếu Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp, người dân mà phải bồi thường về đất thì Nhà nước cũng định giá đất để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất.

Việc Nhà nước quyết định giá đất trong các quan hệ giao đất, cho thuê đất, bồi thường về đất thể hiện vai trò của đại diện chủ sở hữu đối với đất đai (Luật Đất đai quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”).

Như vậy, giá đất hoàn toàn thuộc quyền quyết định của Nhà nước, cho dù đó là giá đất của quan hệ đầu vào (khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường về đất để tạo ra nguồn lực đất cho các dự án đầu tư) hay của quan hệ đầu ra (khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án). Việc Nhà nước đơn phương quyết định giá đất tiềm ẩn những bất cập bởi quyết định giá đất thường chịu tác động bởi ý chí của những người tham gia vào việc định giá, gồm tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá và đặc biệt là người ký phê duyệt giá.

Ông Nguyễn Văn Định cho biết thêm rằng, từ dự thảo bảng giá đất cũng sẽ cho các địa phương khác bài học khi xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai mới. Ông Đỉnh nhấn mạnh, bên cạnh TP HCM thì một số địa phương cũng đang xây dựng dự thảo các văn bản pháp luật để quy định chi tiết các nội dung được giao trong luật, gồm quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; các hạn mức sử dụng đất và cả phương án điều chỉnh bảng giá đất... Một số địa phương cũng đưa ra dự thảo bảng giá đất với giá tăng rất cao (ví dụ tỉnh Bắc Giang), tuy nhiên ít gây ra tác động lớn trong dư luận so với TP HCM.

Bên cạnh đó, một số địa phương chủ trương duy trì chính sách đất đai bảo đảm ổn định, kế thừa, không có thay đổi đột biến gây xáo trộn đời sống, bao gồm cả việc ổn định bảng giá đất.

Đây là một vấn đề có tính hai mặt, bởi nếu địa phương nào chủ trương ban hành bảng giá đất cao sẽ giúp thu ngân sách từ đất được nhiều hơn, khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh hơn, đặc biệt sẽ “bảo vệ” được cán bộ trong khâu thanh tra, hậu kiểm. Tuy nhiên ở mặt ngược lại, nếu giá đất tăng cao sẽ làm giảm khả năng cạnh tranh, thu hút đầu tư của địa phương đó (các doanh nghiệp sẽ tìm đến những địa phương còn dư địa cho tăng trưởng - những địa phương có giá đất ở mức chấp nhận được). Ngược lại, địa phương nào chủ trương “kiềm chế” bảng giá đất để hấp dẫn các nhà đầu tư lại phải đối mặt với rủi ro.

Bởi vậy, bài học về xây dựng bảng giá đất đối với các địa phương là cần xây dựng bảng giá đất ở mức “trung lập”, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó lợi ích của người dân phải được đề cao, như ý kiến của vị lãnh đạo TP HCM. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần tính đến các giải pháp bổ trợ khác để bảo vệ quyền lợi cho người dân, không tạo ra gánh nặng quá lớn về chi phí sử dụng đất trong bối cảnh giá đất tăng.

Giải pháp hợp lý để xây dựng bảng giá đất

Chuyên gia pháp lý Bất động sản - Nguyễn Văn Đỉnh cũng đưa ra đề xuất nào về việc hoàn thiện các thiện các văn bản pháp luật liên quan để việc xây dựng bảng giá đất. Ông Đỉnh cho rằng, để hiểu về gánh nặng chi phí sử dụng đất của người dân, ta có thể lấy ví dụ về tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Sắc thuế này xưa nay vẫn được coi là “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Rõ ràng là trong một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì việc luật giao cho Nhà nước thẩm quyền ban hành bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể là phù hợp (thể hiện quyền của “ông chủ” trong xác định giá trị của tài sản của mình).

Nhưng việc Luật Đất đai lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất sẽ tiềm ẩn những nguy cơ bất ổn trong thực thi luật.

Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều. Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn “đất rẻ” để giảm gánh nặng tài chính.

Bởi vậy, bên cạnh yêu cầu về một bảng giá đất ở mức “trung lập”, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể thì một giải pháp quan trọng cần tính tới là điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chẳng hạn với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay quy định tỷ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng thì tỷ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể.

Liên quan đến đề xuất phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh mới, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, để đảm bảo công bằng cho các đối tượng chịu ảnh hưởng của bảng giá đất, HoREA nhận thấy, các địa phương khi thực hiện định giá đất thì phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 yêu cầu: Việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất. Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Đồng thời bảo đảm yêu cầu bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí.