Chấp nhận bỏ cọc

Sau hơn một tháng kể từ phiên đấu giá gây xôn xao tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội), đến nay chỉ 13 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khoảng 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Trong đó, toàn bộ các lô bị bỏ cọc có giá trúng từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, trong đó có lô cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m2 đều không nộp tiền.

Đây là một trong những phiên đấu giá vùng ven gây xôn xao thị trường trong tháng 8. Bởi số lượng hồ sơ đăng ký lên đến 4.600 hồ sơ với hơn 1.500 người, tương đương một thửa đất có hơn 22 người quan tâm. 68 lô đất được bán thành công với giá gấp 5-8 lần khởi điểm, cao nhất đạt trăm triệu đồng một m2.

Việc bỏ cọc tràn lan tại khu đất đấu giá này cũng khiến cho việc thu ngân sách của địa phương bị sụt giảm. Trước đó, theo tính toán của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, số tiền dự kiến thu về từ phiên đấu giá này là hơn 400 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến hết sáng 16/9, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền thu được chỉ gần 60 tỷ đồng.

Khó xử lý tình trạng bỏ cọc đấu giá đất

Nhận định về việc nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đất sau đó bỏ cọc xảy ra tại huyện Thanh Oai, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả cho biết, đấu giá đất vùng ven trở lại là một chủ đề rất nóng xuất hiện trên các kênh truyền thông gần đây bởi giá các mảnh đất thuộc các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Thường Tín lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Điều này gây ra rất nhiều tranh cãi, liệu rằng giá đất ở các khu vực đó có cao tới mức như vậy không, có sốt ảo không, rằng tại sao nhiều người bỏ cọc như vậy?

Trước khi làm bàn luận xem giá đất đã sát thực tế hay chưa, theo ông Ánh có mấy điểm cần làm rõ: Đầu tiên là việc tổ chức đấu giá là cần thiết bởi vì sau một thời gian khá dài gần như các hoạt động đấu giá đều bị dừng lại để "chờ" thay đổi của các chính sách pháp luật có liên quan. Trong đó, bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1/8 nhưng Luật Đấu giá tài sản lại có hiệu từ 1/1/2025 gây những bất cập về pháp lý.

Thứ hai, trong quá trình đấu giá, sự thay đổi rất lớn về giá khởi điểm khiến "cuộc chơi" đấu giá đất cũng thay đổi theo. Nếu trước đây, các trường hợp đấu giá đất đều phải thuê đơn vị tư vấn là các công ty thẩm định giá để xác định giá khởi điểm của các lô đất đó thì bây giờ giá khởi điểm do Chủ tịch UBND quyết định.

Do đó, các địa phương thường sử dụng giá theo bảng giá đất để tránh rủi ro cho những người thẩm định giá cũng như đưa ra quyết định về giá khởi điểm. Chính vì vậy nên hầu hết các cuộc đấu giá vừa rồi, giá khởi điểm rất thấp.

Giá khởi điểm thấp kéo theo hai hệ lụy, giá trúng đấu giá cao hơn mấy chục lần so với giá khởi điểm và tiền đặt cọc cũng rất thấp khiến số lượng người tham gia đông.

Điều này khiến những người có tiềm lực tài chính không thực sự mạnh tham gia và khiến cho một cuộc đấu giá chỉ có vài chục mảnh đất nhưng có tới hàng nghìn hồ sơ. Bên cạnh đó, tiền đặt cọc thấp khiến lượng người bỏ cọc cao.

Nói về tình trạng đầu cơ trục lợi từ các phiên đấu giá đất, ông Ánh cho rằng, những thông tin liên quan đến các cuộc đấu giá cũng có vấn đề. Bởi có hàng chục miếng đất trúng đấu giá nhưng dường như truyền thông chỉ nhắc tới những mảnh có giá cao nhất, khiến thông tin không được toàn diện, khách quan. Thực tế, giá một số mảnh đất trúng đấu giá không chênh nhiều so với giá đang giao dịch ở các khu vực xung quanh.

Nói tóm lại, hiện nay không chỉ có sự thiếu nhất quán giữa các cơ quan quản lý, mà còn có sự "đi ngược" là lấy bảng giá đất làm khởi điểm trong bối cảnh chưa bảng giá đất mới. Một số địa phương xây dựng bảng giá đất mới đều không được thông qua.

Cần chú trọng vào hai điểm: Thứ nhất, giá khởi điểm phải sát với giá cả thực tế và thứ cái thứ hai là không thể đem mảnh đất có giá cao nhất và quy rằng đó là giá chung.

Trong khi đó, tiền đặt cọc quá thấp khiến những người không có tiềm lực tài chính cũng tham gia đấu giá. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các đội làm giá, vì nếu có bỏ cọc thì chi phí cũng không lớn. Với giá khởi điểm và tiền cọc thấp như thế sẽ không xử lý được vấn đề bỏ cọc.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng chưa có cơ chế để xử lý các trường hợp kích giá, làm giá đất. Cần theo dõi chặt chẽ và đưa ra chế tài xử phạt nặng với hành vi này để tránh đầu tư, thổi giá đất lên cao.

Cùng nhìn nhận vấn đề bỏ cọc khi trúng đấu giá đất, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, sẽ có hiệu lực từ tháng 1/2025, trong đó đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá.

Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Như vậy thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên người dân có thể sẽ nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá, dẫn đến chế tài này không có giá trị răn đe trong thực tế.

Do đó, điều quan trọng là cơ quan quản lý cần kiểm tra, rà soát, phát hiện các dấu hiệu bất thường trong đấu giá để kịp thời xử lý vi phạm, gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự. Để tạo tính răn đe, nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận.