Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.

Việc bổ sung này cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.

Đồng thời, Phó Thủ tướng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Chia sẻ với Tạp chí điện tử Doanh nhân Việt Nam, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là một quyết định đúng đắn và cần thiết. Bởi đây là một phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam, được hơn 100 nước trên thế giới thuộc Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế sử dụng rộng rãi để định giá đất hàng trăm năm nay.

Theo ông Thỏa, Việt Nam cũng là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế và chính thức sử dụng phương pháp này để định giá đất từ năm 2007 đến nay đã được thực tiễn chứng minh là cần thiết đối với một đất nước đang phải sử dụng một quỹ đất rất lớn để thực hiện nhiều dự án mới cho sản xuất kinh doanh, cho những công trình mới, cho xây dựng các đô thị mới….

Nhu cầu định giá đất rất lớn khi các phương pháp khác không đủ điều kiện áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển trong tương lai gồm các loại đất vẫn trong tình trạng đất thô chưa được nhà nước cấp phép, giao đất, cho thuê đất… cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư; các loại đất đã được cấp phép phát triển bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Nhà nước thay đổi quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…) và loại đất tái phát triển tức loại đất đã phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn vì sự phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật…

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho biết thêm, để định giá đất, thế giới đã áp dụng các phương pháp khác nhau như: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư… Tuy nhiên, tùy vào mỗi loại đất và điều kiện áp dụng của mỗi phương pháp mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Mỗi phương pháp định giá đều có những ưu, nhược điểm nhất định, nhưng không thể dùng phương pháp này thay cho phương pháp kia khi không đủ điều kiện áp dụng.

Ông Thỏa cho biết, phương pháp định giá nào cũng có vai trò quan trọng trong việc định giá đất, phương pháp thặng dư cũng vậy, nhưng tính chất quan trọng của nó có những đặc thù riêng:

Thứ nhất, tính không thể thay thế. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất cho loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào các loại đất có mục đích sử dụng hiện tại như phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập hay hệ số. Mặt khác về phương pháp tính toán, kỹ thuật tính toán dòng tiền để tìm ra giá đất của loại đất có tiềm năng phát triển cũng hoàn toàn khác với các phương pháp khác.

Chính vì vậy phương pháp thặng dư chỉ sử dụng cho việc định giá các loại đất có tiềm năng phát triển mà không có phương pháp nào thay thế (trừ phương pháp so sánh nếu đủ điều kiện – nhưng rất hiếm). Thành phố Hồ Chí Minh cho biết 87% dự án của thành phố áp dụng phương pháp này trong định giá đất. Nếu không áp dụng phương pháp này thì việc định giá đất cho các dự án phát triển sẽ bị ách tắc và đương nhiên sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Thứ hai, tính điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất. Định giá đất theo phương pháp thặng dư không chỉ cần thiết với nhà đầu tư, mà quan trọng hơn là đối với việc quản lý, khai thác, điều tiết hợp lý nguồn lực được tạo ra từ đất của Nhà nước bởi những quyết định của mình. Vì khi Nhà nước cho phép loại đất phát triển đương nhiên giá trị của đất sẽ tăng lên, thì sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất sẽ là một căn cứ đúng để Nhà nước điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do tiềm năng phát triển của nó đem lại chứ không phải do đầu tư của tổ chức, cá nhân sử dụng đất tạo ra, góp phần chống thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

 Nhiều ý kiến đồng tình giữ lại phương pháp thặng dư định giá đất

Trước đó, tại Hội thảo lấy ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội cũng không đồng tình với việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Đại biểu Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đánh giá, đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất, trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển, quá trình đang tiến hành đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh, thì phần lớn quỹ đất phải đưa vào đầu tư phát triển.

Do vậy, bỏ phương pháp thặng dư thay bằng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp. Nếu chỉ bỏ đi vì để khâu thực hiện cho đỡ dẫn đến sai phạm khi có điều tra, thanh tra, sẽ làm mất đi tính khoa học và thực tiễn của việc định giá đất đối với sự phát triển của kinh tế xã hội.  Đại biểu Hoàng Văn Cường đồng tình với quan điểm trong Luật phải đưa các nguyên tắc được các yêu cầu về định giá. Nhưng không nên quy định cụ thể tưng phương pháp định giá, bởi nếu quy định cứng, sẽ khó thực hiện trong thực. Tốt nhất nên để Chính phủ hướng dẫn chi tiết bằng Nghị định.

Cùng quan điểm, Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, Đại biểu Quốc tỉnh Hà Tĩnh cũng cho rằng không  nên bỏ phương pháp thặng dư trong định gía đất, Theo đó, thay vì phương án bỏ thì cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu quy định trên cơ sở cân đối các nhu cầu của thị trường; đặc biệt phải ưu tiên giá phục vụ sản xuất kinh doanh và cân đối giữa nguồn lợi Nhà nước thu được từ thu thuế và những sinh lợi trên đất. Bởi, sinh lợi trên đất mang tính lâu dài, bền vững hơn; còn những khoản thu thuế theo nguyên tắc thị trường hay theo giá thị trường chỉ mang tính nhất thời và khó kiểm soát. Trên cơ sở đó, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị dự thảo luật cần cân đối lại các phương pháp tính giá đất đảm bảo tính ổn định, đồng đều để phục vụ cho phát triển Nhà nước, doanh nghiệp cũng như người dân.

Tại buổi làm việc với Thường trực Ủy ban Kinh tế và các cơ quan hữu quan về công tác tiếp thu, giải trình, chỉnh lý và một số nội dung lớn của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 2/8, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra nghiên cứu kỹ lưỡng các chính sách trọng tâm trong đó có quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất, phát triển cơ sở dữ liệu thông tin đất đai.

Quốc hội sẽ tiếp tục lắng nghe, nỗ lực không ngừng nghỉ để có được dự thảo Luật đáp ứng tốt nhất yêu cầu của thực tiễn; thể chế hóa đầy đủ quan điểm, nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW, bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật và tính khả thi trong từng quy định tại dự thảo nghị định và có danh mục, văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai và các văn bản cần phải sửa đổi bổ sung để phù hợp với Luật Đất đai.

Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10.