Văn phòng Chính phủ vừa công bố kết luận của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà về tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, Bộ Tài nguyên & Môi trường - cơ quan soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - được yêu cầu bổ sung vào dự thảo luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến, như so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số. Việc bổ sung này, theo Phó thủ tướng, cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để "không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh".

Phó thủ tướng cũng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Quy định hiện hành, giá đất được xác định theo một trong 5 phương pháp, như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây cũng nêu các cách xác định giá đất này.

Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên & Môi trường lấy ý kiến chỉ còn 3 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập và hệ số. Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào so sánh. Riêng phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất bỏ.

Như vậy với thông báo kết luận của Phó thủ tướng, các cách định giá đất hiện hành vẫn được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và phương pháp thặng dư đã được giữ lại. Phương pháp này là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Trước đó, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất nhận được nhiều ý kiến trái chiều và đa số giới chuyên gia đề nghị giữ lại cách tính này. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa dẫn các số liệu, cho hay phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới và Việt Nam, nhằm xác định giá trị tương lai của một khu đất theo quy hoạch phát triển đã được phê duyệt. Đây cũng là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Cũng theo thông báo kết luận, lãnh đạo Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên & Môi trường hoàn thiện các tiêu chí áp dụng phương pháp đấu giá hay đấu thầu theo hướng tính toán giá trị tổng thể dự án mang lại cho xã hội, thúc đẩy đầu tư vào đất và sử dụng hiệu quả tài nguyên.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan soạn thảo rà soát để bảo đảm thống nhất với các quy hoạch ngành, như giao thông, đô thị, công nghiệp, dịch vụ với hệ thống hạ tầng hướng tuyến (TOD). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính ổn định về các chỉ tiêu như đất lúa, đất rừng, bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hóa và các chỉ tiêu khác theo các nguyên tắc thị trường.

Bộ Tài nguyên & Môi trường rà soát, chỉnh lý dự thảo luật theo hướng cho phép điều chỉnh linh hoạt kế hoạch sử dụng đất hằng năm để đảm bảo linh hoạt, "đi trước một bước" trong lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Các quy định đưa ra tăng phân cấp quản lý cho địa phương, cắt giảm tối đa thủ tục hành chính. Việc này nhằm tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp sử dụng đất hiệu quả, nhất là đất lúa, đất rừng, khai thác khoáng sản.

Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10.

Phương pháp thặng dư vẫn nhận được nhiều ý kiến trái chiều

Tại buổi lấy ý kiến nhân dân, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã đề nghị đưa nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thay vì để "Chính phủ quy định" nội dung này như hiện nay.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều ý kiến thảo luận cho rằng: Phương pháp định giá đất đảm bảo tính ổn định và khả năng thực hiện ở các địa phương.

Tại tọa đàm “Luật hoá phương pháp xác định giá đất” do Báo Giao thông tổ chức mới đây, ông Đoàn Ngọc Phương, Phó cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT nêu quan điểm về bỏ hay giữ phương pháp thặng dư.

Ông Phương cho biết: "Trước hết, chúng ta phải hiểu nội hàm của phương pháp thặng dư. Nội hàm phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản thu được trong tương lai, trừ đi tổng chi phí phát triển giả định để đầu tư bất động sản đó.

Ở đây khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện và áp dụng phương pháp này là, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Tính toán yếu tố về giá, có thể áp dụng như phương pháp so sánh trực tiếp để tính đầu vào ở thời điểm hiện tại, nhưng để tính doanh thu trong tương lại lại phải dự báo xu thế biến động giá, yếu tố về thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng theo từng năm. Còn bất động sản cho thuê thì phải tính tỷ lệ lấp đầy bao nhiêu %; chiết khấu dòng tiền về thời điểm hiện tại theo lãi suất tiền cho vay của ngân hàng. Hay việc tính tổng chi phí phát triển của bất động sản, ngoài việc căn cứ định mức đơn giá do cơ quan nhà nước ban hành, còn nhiều trường hợp chưa có định mức đơn giá nên việc tính toán chi phí này có nhiều trường hợp không đảm bảo chính xác, và còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng… dẫn đến tính toán phức tạp".

Qua thực tiễn, chúng tôi thấy rằng nếu có điều chỉnh một vài chỉ tiêu trong tính toán thì sẽ ra các con số chênh lệch nhau. Do đó, việc định giá khó khăn phức tạp, gây rủi ro cho người làm công tác xác định, thẩm định, quyết định giá đất. Vì vậy, rất nhiều địa phương đã kiến nghị không áp dụng phương pháp này, ông Phương chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, phương pháp thặng dư đối với điều kiện Việt Nam cũng chưa phù hợp. Tuy nhiên, chúng ta cũng nên đưa vào dự thảo để xin ý kiến.

Cái khó của phương pháp này ở chỗ, hiện có rất nhiều doanh nghiệp đưa vào để tính toán và đã có sẵn dữ liệu cho phương pháp này. Vì thế đưa phương pháp này vào khung sẽ phải làm lại rất nhiều. Khối lượng công việc rất lớn. Đây là vấn đề cần cân nhắc!

Còn theo ông Trần Xuân Lượng, Tiến sỹ chuyên ngành BĐS Đại học Kinh tế Quốc dân, hầu hết các nước trên thế giới họ không quy định cứng việc sử dụng phương pháp nào mà phụ thuộc vào nghiệp vụ và chuyên môn của các tổ chức định giá, của định giá viên.

Theo tôi, phương pháp nào cũng có ý nghĩa của nó. Thậm chí, trong quá trình phát triển của công nghệ như hiện nay, còn có những phương pháp khác, chứ không phải chỉ 2-3 phương pháp.

Mục tiêu của chúng ta là phải định giá được chính xác và sát với giá thị trường. Quan điểm của tôi là vẫn nên duy trì các phương pháp theo đúng thông lệ quốc tế, tuy nhiên chúng ta sẽ phải luật hóa các quy định, hoặc các nguyên tắc chứ không nên luật hóa phương pháp định giá.