Trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 (24/11/2017) về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, TP HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên.

Thực tế từ năm 2017, Chính phủ đã từng đề xuất thí điểm thuế tài sản ở TP HCM và Bộ Tài chính cũng đưa ra dự thảo Luật Thuế tài sản trình Chính phủ vào một năm sau đó. Tuy nhiên, các đề xuất này không được cấp thẩm quyền phê duyệt và dư luận thời điểm đó có nhiều ý kiến trái chiều.

Vào thời điểm này, theo đại biểu Quốc hội Vũ Thị Lưu Mai (TP Hà Nội), việc ban hành một đạo luật là thuế tài sản để áp dụng trên phạm vi toàn quốc là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng đối với TP HCM thì cần cân nhắc bởi nhiều lý do.

Can thiệp thô bạo sẽ bóp nghẹt thị trường

Việc đánh thuế nhà, đất thứ hai đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng. Tại Singapore, công dân mua bất động sản thứ 2 chịu mức thuế 17% trên giá trị tài sản; các bất động sản tiếp theo chịu mức thuế 25%.

Hay tại Đức, thuế áp dụng cho đầu cơ dao động 14-45% trên giá trị bất động sản nếu người mua có thời gian sở hữu dưới 10 năm. Những người mua bất động sản sở hữu trên 10 năm và sinh sống liên tục trong ba năm thì được miễn thuế này.

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia ủng hộ đề xuất đánh thuế sở hữu nhà, đất thứ hai nếu xét về lâu dài, nhất là khi Việt Nam chưa có thuế tài sản, việc thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai nhằm chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay tại thời điểm hiện nay - thị trường bất động sản mất thanh khoản nhiều nơi và các ngành nghề, người lao động đang nỗ lực vực dậy sau giai đoạn khó khăn trong hơn hai năm dịch COVID-19 vừa qua - thì chưa thực sự hợp lý, cần phải lựa chọn thời điểm thích hợp để không gây sốc cho thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác.

Chuyên gia DKRA cho rằng nên so sánh với tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà để có mức thuế phù hợp, làm sao phải ít hơn so với việc mua nhà đất để cho thuê bởi nhiều người, nhất là những người làm công ăn lương hay những người lớn tuổi về hưu, họ mua nhà để cho thuê nhằm có thêm thu nhập, giúp trang trải cuộc sống.

“Đánh thuế phù hợp để hạn chế đầu cơ, tránh bất động sản bỏ hoang nhưng không nên áp thuế quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Nếu đánh thuế một cách cào bằng thì sẽ không công bằng. Ngoài ra, cần quy định lộ trình cụ thể về mức sở hữu bất động sản và mức thuế phải đóng”, chuyên gia DKRA nói.

Đánh thuế bất động sản thứ hai ở thời điểm này không hợp tình hợp lý

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất thí điểm tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở và không tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên tại TP HCM vào thời điểm hiện nay không hợp tình hợp lý, nhất là trong lúc thu nhập của các hộ gia đình, cá nhân nhìn chung đang bị sụt giảm và cả nước đang trong quá trình nỗ lực phục hồi, phát triển kinh tế sau đại dịch CoVID-19.

Bên cạnh đó, đề xuất này cũng không phù hợp với lộ trình dự kiến đến năm 2025 Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ xem xét đề xuất Quốc hội sửa đổi, bổ sung các luật thuế, trong đó có đề án về Luật Thuế tài sản (Thuế bất động sản).

Hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập đến nội dung bỏ khung giá đất và giao cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, có nghĩa là giá đất trong bảng giá đất sẽ cao hơn và không còn tình trạng giá đất quá thấp (chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường như hiện nay).

Ông Châu cho rằng nếu tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo phương án thí điểm sẽ làm tăng thêm mức chịu thuế của người dân tại TP HCM và càng không hợp lý hơn khi chỉ trong hai năm nữa Quốc hội sẽ xem xét sửa đổi các luật thuế, trong đó có dự kiến bổ sung thuế tài sản và dự kiến Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét ban hành vào cuối năm 2023.

“Hiện nay, mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở tính trên mức giá của Bảng giá đất như sau: Áp dụng thuế suất 0,03% đối với diện tích đất ở trong hạn mức; áp dụng thuế suất 0,07% đối với phần diện tích đất ở vượt không quá 3 lần hạn mức; áp dụng thuế suất 0,15% đối với phần diện tích đất ở vượt quá 3 lần hạn mức.

Đề xuất thí điểm tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên với mức thuế suất tăng khá cao so với mức thuế suất hiện nay là 2% giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì người bán, chuyển nhượng nhà đất thứ hai tại TP HCM sẽ phải nộp thêm tiền thuế do được thí điểm trước là không hợp tình hợp lý”, ông Châu nói.

Theo ý kiến đề xuất của Chủ tịch HoREA, Bộ Tài chính khi xây dựng Đề án Luật Thuế tài sản (Thuế bất động sản), trong đó có nghiên cứu đánh thuế người có nhiều nhà đất, hoặc chậm hoặc không đưa nhà đất vào sử dụng thì cần phải đánh giá tác động của luật thuế thật đầy đủ, chính xác đối với các đối tượng chịu thuế, nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân để luật thuế vừa tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước, vừa phù hợp với đối tượng chịu thuế, vừa bồi dưỡng nguồn thu, không tận thu, vừa là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. 

“Việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025 khi thị trường bất động sản ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý,... Sắp tới, Bộ Tài chính xem xét ban hành Luật Thuế tài sản. Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng”, Chủ tịch HoREA nhận định.