Tờ Tiền phong đăng tải chuyên đề về biến động của thị trường bất động sản những ngày qua, với nhận định “cơn sốt” đất kỳ lạ đến mức, nhiều dự án bấy lâu nay tưởng “chết ngỏm” bỗng sống lại giao dịch ầm ầm như các dự án nghỉ dưỡng ven đô Hà Nội; một số chung cư dán mác phân khúc  hạng sang “ngủ đông” cả năm trời nay đột nhiên rao bán với giá cao ngất ngưởng 70-80 triệu đồng/m2; đi kèm đất nền, thổ cư đồng loạt “hét” tăng giá từ 20-30%, thậm chí, các sản phẩm này còn bắt đầu kén chọn khách hàng: loại hẳn phân khúc bình dân mà ngắm đến giới có tiền.

 

Giá đất tại các vùng ven ở đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM tăng chóng mặt, lan ra các tỉnh thành lân cận.

 

 

 

Nằm cận kề trục Đại lộ Thăng Long, dự án Hà Đô Charm Villas của Tập đoàn Hà Đô vừa được chào bán ra thị trường với giá 60 triệu đồng/m2 (đã bao gồm giá xây dựng thô). Trong khi đó, mặt bằng giá những sản phẩm cùng phân khúc ở quanh khu vực này như biệt thự, liền kề Nam An Khánh, Geleximco, Thiên Đường Bảo Sơn… vào khoảng 35-45 triệu đồng/m2. Hà Đô Charm Villas chính là dự án Hado Dragon City, từng được khởi công từ năm 2008 - ngay sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, lúc đó, thị trường BĐS sôi động nhất. Khi đó, dự án được quảng cáo sẽ có hàng chục tòa nhà cao tầng và dự kiến hoàn thành vào năm 2017.

 

Tại Hà Nội, càng gần vào trung tâm, giá căn hộ chung cư cao cấp được đẩy lên cao chót vót, từ 45- 60 triệu đồng/m2 như dự án TNR The Nosta (Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội); BRG Grand Plaza 16 Láng Hạ…

 

Không chỉ chung cư, đất ở Hà Nội hay đất nền vùng ven cũng đang bị đẩy giá từng ngày. Tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Đan Phượng, Quốc Oai, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm..., giá đất cũng tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với cùng kỳ năm trước do ăn theo thông tin được lên quận.

 

Theo Hội môi giới bất động sản, đô thị hóa mạnh ở Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m2, tăng so với năm 2019 khoảng 50%.ại buổi công bố báo cáo bất động sản 2020 diễn ra chiều nay (11/1), ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường năm 2020 xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn.

 

Theo thống kê của Hội môi giới, đối với khu vực đất đai trong khu dân cư hiện hữu, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m2, tăng so với năm 2019 khoảng 50%.

 

Trong khi đó, các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Đáng lưu ý theo ông Đính, mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

 

Báo cáo của JLL về thị trường căn hộ Hà Nội nhận định, tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp tại các quận như Nam Từ Liêm, Gia Lâm đang cao hơn các quận khu trung tâm. Trong khi giá trung bình tại nội thành là 2.010 USD/m2, tốc độ tăng 0,7% theo quý, giá ở ngoại thành là 1.473 USD một m2, tăng 1,3% theo quý. Đặc biệt, trong quý IV, lần đầu tiên Gia Lâm ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt mức trên 1.900 USD/m2 (xấp xỉ 44 triệu đồng).

 

Tại TPHCM, bất động sản “sốt” khắp nơi, nhất là ở các quận phía Đông khi được sáp nhập để lập thành phố Thủ Đức.

 

Khảo sát của Tiền phong cho thấy, mặt bằng căn hộ các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình đều trên ngưỡng 40 triệu đồng/m2. Số liệu từ trang Gachvang.com cho thấy, mức độ biến động giá BĐS khu này 20-25%/năm.

 

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong quý cuối cùng của năm 2020 cho thấy, từ tháng 9/2020, thị trường đã có những dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, trên thực tế giá nhà đất trên thị trường sơ cấp vẫn neo cao và không có dấu hiệu dừng lại.

 

 

Tờ Tiền Phong đặt câu hỏi: Vì sao lại có “cơn sốt lạ” này? Ngoại trừ những lí giải theo “công thức” đến từ giới chuyên gia và cơ quan quản lý theo kiểu: Cung ít, cầu tăng, hay phân khúc sản phẩm mới lạ hấp dẫn hơn (bất động sản nghỉ dưỡng ven đô). Còn hết thảy đều chung nhận định: thị trường đang có sự chuyển hướng thực sự về tâm lý dòng tiền quyết định đảo chiều. Thay vì “găm” cất gửi ngân hàng, hay bỏ vốn vào sản xuất, đã đến lúc người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp quyết định xuống tiền chơi... “canh bạc đất”.

 

 

 Thay vì chờ thị trường bất động sản hồi phục tự nhiên, nhiều chiêu kích thích đã được dùng. 

 

Tất nhiên sự thay đổi này không tự dưng có, mà đến từ tính toán kỹ lưỡng của các “ông trùm” trong giới đầu tư và cả đầu cơ. Covid -19 tác động nặng nề khiến nền kinh tế ngưng trệ. Trong bối cảnh USD giảm giá sâu, giá vàng lên xuống thất thường, lãi suất tiền gửi xuống “đáy” 10 năm chưa biết khi nào mới phục hồi (chỉ còn khoảng 4 %/ năm kỳ hạn 3 tháng; 5-7%/năm kỳ hạn dài) thì cất tiền vào các kênh trên không còn là nơi lí tưởng. Một phần dòng tiền đã chảy sang chứng khoán, còn một phần đã nhích sang bất động sản.

 

Cơn sốt bất động sản lần này nếu “mổ xẻ”  kỹ hơn còn được các “cá mập” tính toán và lên kịch bản một phần. Thay vì chờ thị trường hồi phục tự nhiên, nhiều chiêu kích thích đã được dùng. Đơn cử đó là chiêu thức vực dậy, trang điểm lại cho các dự án đã đóng băng cả chục năm trời mác “nghỉ dưỡng ven đô”, khu biệt thự sang trọng, hay bơm thêm ít tiền “dán” mác hạng sang cho nhiều khu chung cư, đô thị. Tất cả chung mục đích: đánh vào tâm lý người đã có “bát ăn, bát để” muốn sở hữu  một căn nhà trong mơ.

 

Có nên “cắt cơn sốt lạ” này không và làm thế nào để cắt? Câu trả lời không dễ bởi bất động sản luôn là hàn thử biểu của nền kinh tế, sự tăng trưởng của thị trường này, xét ở góc độ tích cực sẽ giúp cho bức tranh GDP vốn theo dòng ảm đạm chung của Việt Nam và các quốc gia bị ảnh hưởng COVID -19 sáng sủa hơn.  Nhưng rõ ràng,  với chủ ý đến từ các ông chủ bất động sản, giới đầu cơ thì việc nên “cắt cơn” hạ nhiệt là rất cần và nên làm ngay lập tức. Liều thuốc nào sẽ có tác dụng? Tất nhiên, phải trông chờ ít nhiều vào sự lên tiếng cảnh báo từ cơ quan quản lý, chính quyền địa phương các tỉnh thành đi kèm là sự cẩn trọng suy xét của hàng chục, trăm ngàn người dân, nhà đầu tư, đừng để lòng tham làm cho ... “mờ mắt”.

 

Bài học về những cơn sốt đất trong 10 năm qua và hệ lụy của mỗi đợt sốt khiến cả hàng chục ngàn tỷ đóng băng nay vẫn còn nguyên(?!). Lần này, nếu có nới van tín dụng để đạt mục tiêu tăng trưởng, hệ thống ngân hàng cũng đừng quên nhiệm vụ kiểm soát chặt luồng đi của dòng tiền.

 

Dẫn lời ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam, tờ Tiền phong cho rằng các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm tiền sử dụng đất, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư, thậm chí cả những chi phí “không tên” cũng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

 

Ông Lâm nói thêm, giá nhà đất tăng cao là hệ quả tất yếu của hàng loạt những tồn tại tích tụ nhiều năm nhưng chưa thể giải quyết dứt điểm. Có ít nhất 5 nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà đất tăng bất thường trong đại dịch gồm lệch pha cung cầu, tiến trình đô thị hóa cùng với nhiều công trình hạ tầng chuẩn bị triển khai là cú hích thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh, lực cầu ảo đẩy giá nhà đất lên cao, giá ảo lấn lướt giá thật, truyền thống đầu tư BĐS của người Việt quá mạnh mẽ.

 

“Không chỉ đất khu vực vùng ven TPHCM hướng về phía Đông có giá tăng cao, mà TPHCM cũng vừa họp về kiến nghị đề xuất thành lập thành phố Củ Chi được hợp nhất bởi 3 khu vực Hóc Môn, Củ Chi và quận 12 theo hướng phát triển thành khu đô thị vệ tinh. Nếu đề xuất này được Chính phủ và UBND TPHCM thông qua, thời gian tới chắc chắn giá đất khu vực này cũng sẽ tăng”, ông Lâm nói.

 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ với Tiền phong nhận định: Giá nhà đất tăng mạnh có thể là “ảo”, ảnh hưởng đến việc hấp thụ sản phẩm bị chậm lại do khả năng chi trả của người dân còn hạn chế. Thị trường bất động sản được cho là an toàn khi tốc độ tăng giá hằng năm dao động dưới 10%. Nếu tăng trên 10% tức là đã có dấu hiệu làm giá, tăng giá “ảo”.

 

Tờ Lao động đưa ra khuyến cáo: Cơn sốt đất chạy theo thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức (TPHCM) hay khởi công sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) đang ngày càng tăng nhiệt. Việc sốt đất tại những khu vực này đang khiến nhiều người dễ gặp rủi ro khi mắc bẫy của các đối tượng “cò”. Cẩn trọng với các cơn sốt đất.

 

Khung cảnh mua bán đất "ăn theo" dự án sân bay Long Thành hiện nay ở những xã nói trên được các các công ty bất động sản, sàn giao dịch vẽ ra là “mua không kịp sẽ hết” hay “đất siêu lợi nhuận khi sân bay Long Thành khởi công”, thực chất chỉ là chiêu thổi giá đất để tạo “sốt ảo”. UBND huyện Long Thành từng có thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng, cắm biển cấm mọi hình thức mua bán, làm hạ tầng, tự ý tách thửa... tại địa phương các xã trên địa bàn huyện nhằm ngăn chặn một số đối tượng lừa bán đất dự án cho người dân khi chưa được cấp phép đầu tư.

 

UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, giám sát tình trạng phân lô bán nền trái phép. Việc cố tình tạo sốt đất để đẩy giá leo thang là hành động hoàn toàn có chủ đích của một nhóm đối tượng nào đó. Trong đó, đích cuối cùng được các đối tượng này nhắm tới chính là huyện Long Thành.

 

 

Xem thêm: