Đất vàng, nhà phố thời COVID-19: Trái ngược giá thuê và giá bán

Hồng Sơn - - 12:39 10/09/2021
Chia sẻ

Trong quý 2, thị trường nhà phố, đất vàng đang chứng kiến sự trái ngược khi giá thuê đang "chìm nghỉm" bởi đại dịch thì giá bán lại tiếp tục tăng. Tại quận 1 Tp.HCM muốn sở hữu một căn nhà khu trung tâm, người mua sẽ phải chấp nhận mức mua với giá gần nửa tỷ đồng/m2.

Giá nhà phố trong quý 2 tăng cao

Cụ thể, loạt thống kê đã chỉ ra thực tế tình hình thị trường nhà phố, đất vàng tại Tp.HCM. 

Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 2/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán nhà mặt phố ở khu vực trung tâm TP.HCM vẫn tiếp tục đà tăng trưởng trung bình 2-5% trong quý. Bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch COVID-19 bùng phát từ năm 2020 thì thị trường BĐS thành phố đã chứng kiến giá giao dịch đất thổ cư và nhà phố ở nhóm các quận gần trung tâm như quận 2, quận 9, quận 7 và Bình Thạnh có tốc độ tăng giá nhà liền thổ từ 3-8% trong một quý, thậm chí có nơi ghi nhận mức tăng nhiều nhất gần 11%.

Dù giá thuê sụt giảm nhưng giá bán của nhà phố, đất vàng vẫn ổn định, thậm chí tăng. Ảnh minh họa: Kinh tế & Đô thị
Dù giá thuê sụt giảm nhưng giá bán của nhà phố, đất vàng vẫn ổn định, thậm chí tăng. Ảnh minh họa: Kinh tế & Đô thị

Công ty Propzy cho biết giá chào bán nhà phố mặt tiền tại Tp.HCM với mức cao nhất thuộc về địa bàn quận 1, bình quân các giao dịch đạt 473 triệu đồng/m2. Hai khu vực trung tâm khác là quận 3 và 5 lần lượt đạt giá bình quân 376-384 triệu đồng mỗi m2. Đơn vị này cho biết thêm, từ khi dịch COVID-19 xuất hiện trên địa bàn, khoảng 18 trở lại, ghi nhận nhóm nhà liền thổ riêng lẻ tại Tp.HCM bao gồm cả nhà phố mặt tiền và nhà hẻm ghi nhận giá giao dịch tăng 12-17%. Bất động sản ở khu vực trung tâm (quận 1, 3, 5, 10) có xu hướng tăng giá và tăng nhiều nhất là 17%.

Dữ liệu mới đây nhất của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra xu hướng tương tự trên khắp cả nước khi giá giao dịch nhà ở riêng lẻ mức tăng trung bình ghi nhận khoảng 3% so với quý 1 trước đó.

Nghiên cứu từ Savills Việt Nam đã cho thấy sự sôi động của phân khúc này, trong quý 2/2021 giá bán biệt thự, nhà phố trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng lên đến 13% so với cùng kỳ. Quận 7 có giá bán thứ cấp tăng đến 20% theo năm, tiếp theo là quận 9, Nhà Bè, quận 2 và Gò Vấp có mức tăng giá thứ cấp 13-19% so với năm 2020. Đơn vị này phân tích thêm, sau 4 đợt dịch số lượng giao dịch đang giảm mạnh trên tất cả các phân khúc giá, thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỷ giảm mạnh nhất là nhà riêng, nhà phố, nhưng giá lại không có xu hướng giảm, thậm chí vẫn tăng bất chấp dịch bệnh.

Lý do mà phân khúc này vẫn giữ được sức nóng là bởi xu hướng và thói quen đầu tư, mua nhà của người Việt Nam vẫn ưa chuộng nhà liền thổ, đặt biệt là các sản phẩm được phát triển trong các dự án rất được nhà đầu tư quan tâm, tỷ lệ hấp thụ cũng rất tốt" - bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam giải thích. 

Nhưng thị trường cho thuê ảm đạm

Trái ngược với xu hướng giá giao dịch, mua đứt nhà tiếp tục tăng trong quý 2 thì thị trường cho thuê nhà phố lại vô cùng ảm đạm. COVID-19 bùng phát trên diện rộng nên liên tục 2 năm trở lại đây, dưới ảnh hưởng bởi Covid-19, tỷ suất sinh lời của nhà phố tại Tp.HCM cầm chừng ở mức chưa đến 2% và vẫn có xu hướng sụt giảm dần qua các quý. Riêng giai đoạn bán niên 2021, đa số các quận, huyện trên địa bàn thành phố này đều có tỷ suất lợi nhuận đều giảm so với năm 2020.

Chi tiết hơn, Batdongsan.com.vn chỉ ra,  khu vực quận 1, nơi mệnh danh là đất vàng của TPHCM, nhà phố, nhà riêng lẻ cho thuê có tỷ suất sinh lời chỉ đạt 2,7%, giảm mạnh so với mức 3,5% thời điểm năm ngoái. Diễn biến tương tự là tại các quận quận 9, Bình Thạnh, Tân Phú với mức sinh lời trung bình quanh quẩn con số 2%. 

Về giá thuê nhà phố, nhà riêng tiếp tục giảm bình quân 20-30% so với quý đầu năm, có nhiều nơi thậm chí còn giảm đến 50% nhằm hỗ trợ cho khách gặp khó khăn bởi dịch. Đà giảm giá thuê đi kèm với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng bởi kinh doanh khó khăn dường như sẽ không chững lại do dịch bệnh tiếp tục diễn biến khó lường.

Các chuyên gia dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng tiếp tục hướng đi xuống nếu dịch bệnh không sớm kiềm chế. 

Trong khi đó tại Hà Nội, theo thống kê từ CBRE Việt Nam thì tại khu vực trung tâm chứng kiến giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một cũng trong xu hướng giảm, đạt 102 USD/m2/tháng (2,3 triệu đồng), giảm 1,9% theo quý và 1,7% theo năm. 

Còn Bộ Xây dựng cho biết, khu vực trung tâm đang có tỷ lệ trống trung bình ở mức 10,8% do một số diện tích trống ở các tầng cao vẫn chưa tìm được khách thuê mới. Dịch bệnh tiếp tục là nguyên nhân chính, khiến tỷ lệ này đã tăng 10,1% so với cùng thời điểm năm 2020. 

Nguyên nhân của sự trái ngược này từ đâu? 

Các chuyên gia trong giới bất động sản đã đưa ra những nhận định về xu hướng giá thuê giảm nhưng giá bán lại không. Tương tự phân tích của Savills Việt Nam về xu hướng ưa chuộng nhà liền thổ, nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc này vẫn là sản phẩm cho thuê tốt tạo ra dòng tiền trong tương lai cả về dòng tiền hàng tháng lẫn tăng giá hàng năm. Các nhà đầu tư hiện đang chờ thời điểm dịch COVID-19 đi qua, thị trường phục hồi để tiếp tục kinh doanh hơn là bán nhanh với giá thấp hơn thị trường.

Hơn nữa, phân khúc này luôn là hàng hiếm trong bối cảnh quỹ đất liền thổ khu vực nội đô tại một số thành phố lớn như Tp.HCM hay Hà Nội đang thu hẹp dần theo từng năm. Chỉ rơi thực sự vào tình khế khó khăn, chủ sở hữu nhà liền phố, đất vàng mới bán với giá cắt lỗ, bình thường họ sẽ không dễ dàng bán ra nếu như giá giao dịch thu về không mang lại lời cao như mong đợi.