Vẫn còn xa mục tiêu

Đầu tháng 4 năm nay, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ  nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Cụ thể, mục tiêu đề án đặt ra, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Theo đó, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020, cả nước mới hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn chỉ đạt 41,7% kế hoạch đề ra.

Giai đoạn 2021-2030, Chính Phủ phê duyệt “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Tuy nhiên, đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025, cả nước mới hoàn thành 46 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 20.210 căn hộ, chỉ bằng 4,7% kế hoạch.

Mặc dù còn cách xa mục tiêu đề ra, nhưng với chỉ đạo sát sao của Nhà nước trong việc ưu tiên xử lý, tháo gỡ về thủ tục, chính sách, tài chính đồng thời là sự phối hợp chủ động của doanh nghiệp, tốc độ phát triển nhà ở xã hội đã khả quan hơn, với ngày càng nhiều dự án được cấp phép triển khai và hoàn thành.

Theo đó, nếu như năm 2021, cả nước chỉ có 3.046 căn hộ hoàn thành xây dựng và 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng thì sang đến năm 2022, con số này đã tăng lên gấp đôi, gấp bốn lần với 6.196 căn hoàn thành xây dựng và 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong báo cáo vừa gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng cho hay trong 10 tháng năm 2023 có 10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được khởi công xây dựng trên cả nước, cung ứng ra thị trường 19.853 căn hộ.

Có 7 dự án nhà ở xã hội đã được khởi công xây dựng gồm: 4 dự án nhà ở xã hội được khởi công tại Hải Phòng (6.707 căn hộ), 1 dự án khởi công tại Hà Nội (720 căn hộ), 1 dự án tại Lâm Đồng (303 căn hộ), 1 dự án tại Thừa Thiên Huế (1.085 căn hộ).

Bên cạnh đó có 3 dự án nhà ở công nhân được khởi công xây dựng trong 10 tháng vừa qua, gồm: 1 dự án tại Hải Phòng (2.538 căn hộ), 1 dự án tại Bình Định (1.500 căn hộ), 1 dự án tại Bắc Giang (7.000 căn hộ).

Như vậy dù Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã quyết liệt thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ đầu năm đến nay nhưng số dự án được khởi công xây dựng mới 10 tháng qua vẫn đếm trên đầu ngón tay.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được xây dựng trong những năm qua, theo Bộ Xây dựng đã có 465 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp được triển khai đầu tư, quy mô xây dựng khoảng 412.845 căn hộ.

Nhưng trong số này mới có 46 dự án được hoàn thành, 110 dự án đã khởi công xây dựng nhưng chưa hoàn thành, và có tới 309 dự án đang dừng ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư.

Kỳ vọng từ “trợ lực" chính sách

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới khi những hỗ trợ về chính sách của Chính phủ đối với loại hình này. Chia sẻ từ dữ liệu khảo sát, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thông tin, từ khóa “nhà ở xã hội” trong hành vi tìm kiếm bất động sản của người dùng tăng mạnh đã phản ánh mối quan tâm và nhu cầu thực sự của người dân với loại hình này.

Ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, bất động sản nhu cầu thực sẽ là xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng thời gian tới các động lực thúc đẩy và những ưu tiên của Chính phủ về phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân thì các doanh nghiệp tham gia phát triển sẽ tốt hơn, đưa nguồn cung nhà ở xã hội có những thay đổi theo hướng tích cực.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ có sự tăng trưởng do những ưu ái từ phía các chính sách điều hành vĩ mô nhưng không phải trong năm nay. Do các chính sách vẫn cần thời gian và chờ đợi độ “ngấm” để tác động dần dần vào thị trường. Khi đó thanh khoản của loại hình này sẽ tăng mạnh do lực cầu hiện đang rất lớn.

Mới đây, tại cuộc họp báo Chính phủ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin, thời gian tới, quỹ đất để đầu tư nhà ở xã hội sẽ đầy đủ hơn và theo hướng dễ tiếp cận hơn. Để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội, Thứ trưởng Sinh cho rằng, tới đây, Chính phủ sẽ trình Quốc hội Luật Nhà ở (sửa đổi), có hỗ trợ tích cực hơn như miễn tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, dành 20% diện tích đất để chủ đầu tư đầu tư các khu thương mại, dịch vụ,…Với những điều kiện như vậy, vị Thứ trưởng cho rằng, phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển tốt và đáp ứng được nhu cầu.

Tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”diễn ra ngày 12/12 vừa qua, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, cần phải giải phóng doanh nghiệp bất động sản để thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội. Cụ thể giảm khỏi các ràng buộc của các chính sách khuyến khích, miễn thuế quyền sử dụng đất hay như hạn mức tín dụng đầy đủ với lãi suất hợp lý. Về các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà. Có như vậy, phân khúc nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm được khắc phục trong thời gian tới.

Cần sớm áp dụng Luật Nhà ở 2023 với các quy định về nhà ở xã hội

Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội và Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2023 là rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Khẳng định Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.

Theo HoREA, đối với chính sách về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội. Trước hết là nhằm thực hiện chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội với nhiều chính sách nổi bật, tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập hiện nay, sát với thực tiễn, như: Quy định hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi; điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang; các yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án…

Luật Nhà ở 2023 đề cập nội dung được nhiều người dân đang sống tại các chung cư cao tầng trong cả nước quan tâm: Quy định về kinh phí bảo trì; quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì; cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Theo HoREA, quy định rất chi tiết, rõ ràng, phù hợp với thực tiễn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ làm tăng áp lực và khối lượng công việc lên UBND cấp huyện trong khi biên chế có hạn. Như tại TPHCM, nhiều quận, huyện có quy mô dân số lớn và có số lượng nhà chung cư nhiều.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đây là lần đầu tiên luật nhà ở quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và có thể áp dụng tương tự cho các dự án bất động sản khác để khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm một cách, còn nhà đầu tư thì gặp rất nhiều khó khăn trong những quy trình, thủ tục hành chính. HoREA nhìn nhận quy định này chính là nhằm thực hiện mục tiêu cải cách hành chính của Chính phủ.

Tuy nhiên, bên cạnh rất nhiều quy định mới tích cực, HoREA nhận thấy, còn một số quy định cần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cân nhắc xem xét, có thể điều chỉnh hoặc bổ sung vào thời điểm phù hợp. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 chưa quy định chính sách hỗ trợ cho khoảng 100.000 chủ nhà trọ với hàng trăm nghìn phòng trọ trong cả nước đã và đang giải quyết chỗ thuê trọ cho hàng triệu công nhân, người lao động...

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025, tuy nhiên, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội và công tác chỉnh trang tái phát triển đô thị.