Để mua được căn nhà 70m2 giá 3-4 tỷ tại đô thị lớn, giới trẻ cần tới 20-25 năm thu nhập
Người trẻ có nhu cầu mua nhà rất lớn tại các khu đô thị
Theo ước tính của Tổng Thống kê và Quỹ dân số Liên Hợp quốc (UNFPA), nhóm dân số từ 18 đến 35 tuổi hiện chiếm khoảng 30-32% tổng dân số Việt Nam, tương đương trên 30 triệu người.
Đây là lực lượng lao động trẻ năng động, có nhu cầu rất lớn về tạo lập nhà ở tại các khu đô thị và vùng công nghiệp trọng điểm.
Các khảo sát thị trường bất động sản gần đây cho thấy, người trẻ (khoảng 22-40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, thay thế dần nhóm trung niên.
Đáng chú ý, nhóm thế hệ Z (22-26 tuổi) tuy còn rất trẻ cũng bắt đầu tham gia thị trường nhiều hơn: Từ mức 13% tổng lượng người tìm kiếm nhà năm 2021 đã tăng lên khoảng 19% năm 2022 và duy trì 18,7% năm 2023.
Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: BTC
Đưa ra những con số trên, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, mong muốn “an cư” rất lớn của lớp trẻ Việt Nam hiện nay. Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội - nơi tập trung đông đảo người lao động trẻ từ khắp cả nước thì nhu cầu này càng rõ rệt.
Dẫn chứng thêm, ông nói: TP HCM với hơn 10 triệu dân, trong đó 55% là dân số trẻ, ước tính có khoảng 30% nhóm này (tương đương 1,6 triệu người) có nhu cầu mua nhà ở.
“Đây thực sự là một nguồn cầu khổng lồ đối với thị trường bất động sản. Rõ ràng, nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ tại Việt Nam đang ở mức cao chưa từng có, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà", ông nhấn mạnh.
Ảnh:Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.
Nhu cầu là rất lớn, tuy nhiên, theo ông Hưng, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ… rất hạn chế.
Để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao (rất khó tiếp cận).
Thực tế cũng cho thấy, phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.
Phân tích nguyên nhân, ông Hưng cho biết, nguồn cung bất động sản của nước ta hiện còn hạn chế và giá tăng cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong đó có cả người trẻ.
Các chuyên gia cho rằng các vấn đề khó khăn, vướng mắc tại các dự án nhà ở tồn đọng cần được giải quyết.
Đặc biệt, điều quan trọng là Việt Nam chưa phát triển các mô hình thuê dài hạn hoặc thuê mua. Thị trường nhà ở Việt Nam chủ yếu gồm 2 loại: Nhà ở thương mại (chủ yếu là bán) và nhà ở xã hội (bán, cho thuê mua, cho thuê) mà thiếu vắng các mô hình như thuê dài hạn, thuê mua linh hoạt… vốn có thể là giải pháp cho người trẻ mới lập nghiệp.
Ông Hưng cũng phân tích nguyên nhân quan trọng khiến người trẻ khó có nhà ở là do rào cản về tài chính cá nhân bởi hiện giá nhà tại đô thị hiện quá cao tương quan với mức thu nhập trung bình.
“Đa số người trẻ khởi nghiệp với mức lương khởi điểm không cao, phải sau 5-10 năm đi làm mới tích lũy được một khoản đáng kể. Tuy nhiên, giá bất động sản trong cùng thời gian đó thường tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy, khiến số tiền tiết kiệm luôn… “đuổi không kịp” giá nhà”, ông nói.
Ngoài rào cản trên, ông Hưng còn nhấn mạnh đến rào cản về tín dụng. Theo ông, đa phần người trẻ khi mua nhà đều phải dựa vào vay thế chấp từ ngân hàng, do đó những khó khăn trong tiếp cận tín dụng cũng là rào cản đáng kể.
Dừng lại phân tích sâu hơn, ông cho rằng: Mặc dù ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao.
Năm 2022-2023, lãi suất vay mua nhà có thời điểm thả nổi lên 11-13%/năm, khiến khoản trả góp hàng tháng vượt xa khả năng chi trả của người vay. Hiện, lãi suất đã hạ nhiệt về khoảng 8-10%, nhưng vẫn là gánh nặng đáng kể.
Khu tái định cư thuộc Khu Đô thị Sài Đồng, Long Biên có vị trí "đất vàng" ở Hà Nội nhưng... bỏ hoang. Ảnh: Báo Thanh tra.
Nếu lãi suất vay dài hạn ở mức 8-10%/năm như thông thường, rất ít người trẻ dám vay vì sợ… “mắc nợ” suốt hàng chục năm.
“Thực tế cho thấy chỉ khi có các gói ưu đãi lãi suất thấp (5-6%) cố định thời gian đầu thì người trẻ mới mạnh dạn tính chuyện vay mua nhà", theo ông Hưng.
Cũng theo ông, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu. Người trẻ rất cần các khoản vay dài 20-30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng.
Trong một góc nhìn khác, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính) chia sẻ thêm, hiện nay lứa người trẻ tăng cường mua nhà, song không phải ai cũng dùng để ở. Trong giới đầu tư bất động sản bây giờ có những người rất trẻ, mới 25 - 35 tuổi, họ đã mua đến căn nhà thứ 2, thứ 3, thứ 4 nhưng vẫn đi ở thuê để ở vì mục tiêu đầu tư.
Còn với những người muốn sở hữu nhà nhưng không đủ tiền, họ sẽ phải đi vay, đi mượn. Sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những giải pháp giúp người trẻ sở hữu nhà.
Ngoài ra, bên cạnh chuyện mượn tiền thì còn mượn sức, kinh nghiệm, ý tưởng,... đó đều là sử dụng đòn bẩy. Vấn đề quan trọng là lựa chọn điểm tựa, chiều dài của đòn bẩy ra sao cho phù hợp.
TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính). Ảnh: BTC.
"Tôi quen một bạn chưa đến 35 tuổi nhưng đã sở hữu tới 3 căn nhà, trong đó có 1 căn ở Hà Nội và 1 căn ở TP HCM. Tiền mua nhà là do cha mẹ cho.
Đó cũng là một dạng đòn bẩy tài chính có thể tiếp cận đầu tiên và nhanh nhất, tuy nhiên chỉ phù hợp với những người có thể nhận được sự hỗ trợ tài chính tốt từ phía gia đình", ông Ánh chia sẻ.
Trên thực tế, khoảng cách thu nhập của phần lớn người lao động so với giá BĐS hiện nay là rất xa. Nếu chỉ dựa vào tiền tiết kiệm từ thu nhập, người trẻ sẽ phải làm việc 20 - 25 năm không chi tiêu, ăn uống,... mới đủ mua nhà.
"Gần như là vô vọng trong câu chuyện có đủ tiền mới mua nhà", chuyên gia nói và cho biết, thực trạng trên không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà còn tại Hàn Quốc, Trung Quốc. Thay vì thu hẹp, xu thế này sẽ ngày càng mở rộng.
Giải pháp giúp các bạn trẻ gỡ "nút thắt"
Theo ông Hà Quang Hưng, giải pháp đầu tiên được ông nhắc tới đó là tăng nguồn cung nhà ở. Để làm được điều này, cần soát hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi.
Đồng thời, triển khai hiệu quả Nghị định số 75/2025/NĐ-CP về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Cùng với đó là giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc tại các dự án tồn đọng, đặc biệt trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Đối với nhà ở xã hội, ông Hưng cho biết, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 1/6/2025, đã điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt, dễ tiếp cận hơn.
Các địa phương cần hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo Quyết định 444/QĐ-TTg và chú trọng xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Ông Hưng nhấn mạnh giải pháp phát triển các mô hình thuê dài hạn, thuê mua nhà ở. Theo ông, “Quốc hội đã quy định thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia tại Nghị quyết số 201/2025/NQ15 tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình triển khai thực hiện”.
Về tài chính, ông cho rằng cần hỗ trợ người mua để tăng khả năng tích lũy và giảm chi phí. Một trong các đề xuất là “điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân bằng cách nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế”.
Bên cạnh đó, ông đề xuất “nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, cho phép người lao động trích một phần lương hàng tháng vào quỹ để được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở cho những bạn trẻ tích lũy đạt mốc nhất định”.
Ông Hưng cũng nhấn mạnh việc cải thiện tiếp cận tín dụng, triển khai các gói vay ưu đãi dài hạn. Cần “bố trí đủ và đúng hạn nguồn vốn vay ưu đãi từ ngân sách Trung ương cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội” và “đẩy mạnh giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện là 145.000 tỷ đồng) cho nhà ở xã hội”.
Cuối cùng, ông đề xuất: “Xem xét kéo dài thời hạn cho vay (15–20 năm) và thời gian ưu đãi. Cùng với đó, nghiên cứu thiết kế các gói vay ưu đãi riêng cho người trẻ mua nhà ở thương mại lần đầu với lãi suất và kỳ hạn phù hợp”.
Để sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả, TS Vũ Đình Ánh đã đưa ra 3 lưu ý cho người trẻ.
Đầu tiên là lựa chọn căn nhà phù hợp. Với bối cảnh hiện tại, khả năng giá BĐS giảm sâu là rất thấp. Vì vậy, điều quan trọng hơn cả là hãy lựa chọn một căn nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng của bản thân, trước khi quyết định có nên sử dụng đòn bẩy tài chính hay không.
Thứ hai là phải lựa chọn đối tác tài chính phù hợp. Ông nói, thường sẽ không xảy ra việc người dân đi vay tín dụng đen để mua nhà. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp buộc phải đi "vay nóng" để kịp thanh toán khi đến hạn.
Khi làm việc với các tổ chức tài chính, người mua nhà cần xem kỹ hợp đồng về những vấn đề như có điều khoản gia hạn hay không, phương án nếu không trả kịp. Đồng thời cần lường trước kịch bản sẽ xảy ra nếu đột nhiên có biến cố rủi ro như mất việc, bệnh tật...
Cuối cùng là lựa chọn phương án tài chính phù hợp. Người trẻ phải biết cách quản lý tài chính cá nhân.
