Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ.

Theo đó, một trong những nội dung đáng chú ý là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Luật thuế bất động sản là dự án Luật có phạm vi điều chỉnh rộng, tác động lớn (đối tượng điều chỉnh là đất, nhà và công trình xây dựng nên có phạm vi và tác động đến toàn thể người dân và doanh nghiệp trên cả nước),...; khi ban hành sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp).

Về mốc thời gian, Bộ Tư pháp đề xuất Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Theo Báo cáo tổng hợp, rà soát nghiên cứu của Bộ Tư pháp, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) hiện hành được áp dụng theo Biểu thuế lũy tiến đối với đất ở 0,03% đối với phần diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.

Bộ Tư pháp đánh giá, quy định trên đã khiến tỷ lệ huy động về thuế SDĐPNN là rất thấp, mức thuế suất chưa đủ lớn để điều tiết mạnh đối với người có quyền sử dụng nhiều đất đai, chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả.

Đặc biệt, các mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần và trên 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều từ thuế, đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai,...

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, quy mô thuế bất động sản so với GDP tại các nước có thu nhập trung bình thường khoảng 1% và các nước có thu nhập thấp khoảng 0,5%, trong đó có nhiều quốc gia chỉ đạt dưới 0,1% GDP (một số quốc gia Châu Phi).

Trong khi đó ở Việt Nam, số thu thuế hàng năm đối với bất động sản (bao gồm thuế SDĐPNN và thuế SDĐNN) chỉ chiếm 0,24% trong tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Con số này được đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ bất động sản và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.

Cũng theo cơ quan này, có rất ít quốc gia xác định ngưỡng chịu thuế theo diện tích như Việt Nam hiện nay. Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế theo diện tích có ưu điểm là đơn giản, dễ thực hiện, thuận lợi trong việc xác định số thuế phải nộp; ổn định, không thay đổi theo thời giá.

Tuy nhiên, phương pháp này có khả năng điều tiết cao đối với người sử dụng bất động sản có giá trị không lớn. Bất động sản tại nông thôn giá trị thấp nhưng có diện tích vượt ngưỡng chịu thuế; trong khi đó lại không điều tiết hoặc điều tiết thấp đối với bất động sản có giá trị lớn nhưng diện tích nằm trong ngưỡng chịu thuế. 

Áp mức thuế cao nhất với nhà, đất chưa/chậm đưa vào sử dụng

Bộ Tư pháp đã đưa ra đề nghị quy định thuế suất thuế bất động sản theo một số hướng. Thứ nhất, tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần nhằm đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn; điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Về thuế suất đối với đất ở sẽ đề nghị "đánh" thuế trên toàn bộ diện tích đất ở. Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế, góp phần đảm bảo mục tiêu ban hành của chính sách và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp cần thiết phải nghiên cứu mức thuế suất đối với đất ở phù hợp.

Trong khi đó, nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất. Khi thực hiện đánh thuế bất động sản đối với nhà ở, cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố,...) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.

Thứ hai, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản và hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân.

Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Giá tính thuế cho nhà chung cư được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà. Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Thứ ba, đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế; các công trình xây dựng khác thuộc đối tượng chịu thuế: Để tránh ảnh hưởng lớn đến sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, đề nghị áp dụng một mức thuế suất đối với các loại đất này (bằng mức thuế suất thấp nhất trong biểu thuế áp dụng đối với đất ở).

Thứ tư, đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích: Bộ Tư pháp đề nghị áp dụng mức thuế suất cao đối với các loại đất này (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở).