Thống kê của Tạp chí Nhà đầu tư, tính tới thời điểm cuối tháng 6/2021, 20 doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn nhất trên sàn chứng khoán có số dư vay nợ tài chính 286.863 tỷ đồng, tăng 7% so với con số vay nợ đầu năm.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nằm trong top báo lãi lớn nhất cũng đẩy mạnh vay nợ trong thời gian qua như DXG vay nợ 6.974 tỷ đồng; HDG vay nợ 6.588 tỷ đồng; SNZ vay 5.289 tỷ đồng,…Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp khác lại chủ động giảm tỷ trọng nợ vay, song con số nợ vẫn ở mức cao như VRE giảm vay nợ từ 5.726 tỷ đồng hồi đầu năm xuống còn 3.148 tỷ đồng tại ngày 30/6, hay FLC cũng giảm 10% nợ vay xuống còn 5.841 tỷ đồng.

Ngoài vay ngân hàng thì trái phiếu cũng là kênh được các doanh nghiệp địa ốc thường xuyên tìm đến để huy động vốn bởi quy mô rất lớn của thị trường này.

Xét theo quy mô nợ vay thì VIC đứng đầu với 138.172 tỷ đồng, gồm vay tín dụng (79.703 tỷ đồng), và phát hành trái phiếu (56.143 tỷ đồng). CTCP Chứng khoán Kỹ thương (TCBS) đóng vai trò chính phát hành 42.330 tỷ đồng trái phiếu của doanh nghiệp. 

Tiếp theo là NVL với nợ vay 51.302 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2020, tỷ lệ nợ phải trả/tổng tài sản lên đến 77%, nằm trong top những doanh nghiệp có tỷ lệ vay vốn để đầu tư cao nhất sàn chứng khoán. Tuy nhiên, vay và nợ thuê tài chính dài hạn đã giảm gần 4% so với cuối năm 2020 do thanh toán các khoản nợ vay, mua lại trái phiếu từ gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế.

Xét về khía cạnh tốc độ tăng trưởng nợ vay thì CRE đứng thứ nhất với số dư 2.136 tỷ đồng, tăng 160% so với hồi đầu năm. Cụ thể, BIDV là chủ nợ lớn nhất với khoản tiền lên đến 873,3 tỷ đồng, lãi suất cho vay dao động từ 5,1-8%/năm.

KBC cũng đang đối mặt với bài toán nợ bởi tính đến thời điểm cuối tháng 6 năm nay doanh nghiệp này đang "cõng" khoản nợ vay lên đến 7.490 tỷ đồng, tăng 30% so với hồi đầu năm. Chủ nợ lớn nhất là Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVCombank) với 2.500 tỷ đồng, lãi suất 11,5%/năm.

Còn tại KDH, cũng cần tìm câu trả lời về vay khi con số đã cao hơn 40% so với đầu năm, lên mức 2.589 tỷ đồng. Tình hình kinh doanh cũng đáng ngại khi công ty ghi nhận âm 843 tỷ đồng lợi nhuận thuần, trong khi cùng kỳ dương 454 tỷ đồng.

Lo lắng hiện hữu từ trường hợp của Evergrande 

Tình hình vay nợ nhiều của các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đang làm nhiều người liên tưởng đến tình trạng mới đây của Evergrande - ông lớn BĐS hàng đầu của Trung Quốc. Doanh nghiệp này đang trên bờ vực phá sản  khi gặp khó khăn trong việc chi trả các khoản lãi đến hạn đối với các khoản nợ có tổng trị giá hơn 300 tỉ USD. Đây được ví như lời cảnh tỉnh đối với các doanh nghiệp, cần xem xét lại khả năng trả nợ của mình, đặc biệt qua hình thức phát hành trái phiếu. Lượng trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS phát hành thời gian qua luôn đứng thứ 2 trên thị trường về số lượng, sau nhóm ngân hàng. 

Dữ liệu của SSI Research cho thấy trong quý 2/2021, các doanh nghiệp phát hành 164.000 tỷ đồng trái phiếu, gấp 3,66 lần lượng phát hành trong so với thời điểm đầu năm và tăng 28,7% so với cùng kỳ năm 2020.

Trong đó, 89% là phát hành riêng lẻ trong nước. Có 2.000 tỷ đồng (chiếm 1,2% tổng lượng phát hành) phát hành ra công chúng của KBC và CTCP Glexhomes. Ba cái tên đã niêm yết trái phiếu ở thị trường quốc tế với tổng quy mô vốn 1 tỷ USD gồm Vingroup (500 triệu USD), Bim Land (200 triệu USD) và Novaland (300 triệu USD).

Mới đây, Hiệp hội Thị trường trái phiếu VN cũng đã công bố giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong tháng 8 chiếm 34,3% lượng phát hành trên thị trường, ở mức 8.950/26.077 tỉ đồng. Một số doanh nghiệp phát hành lớn nổi bật trong tháng gồm Công ty CP Bông Sen (4.800 tỉ đồng), Công ty TNHH đầu tư Big Gain (1.000 tỉ đồng)…

Kỳ hạn phát hành trong khoảng từ 1 - 4 năm, lãi suất dao động trong khoảng 8,2 - 13%/năm. Đáng chú ý, Công ty cổ phần BĐS Phát Đạt có mức lãi suất phát hành cao nhất 13%/năm. Trong khoảng 8 tháng đầu năm, nhóm doanh nghiệp BĐS với khối lượng phát hành 107.980 tỉ đồng trên tổng giá trị 308.517 tỉ đồng. Đặc biệt, có tới 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8 - 13%/năm.

Cần quản lý thật chặt

Dù đánh giá trái phiếu doanh nghiệp trở thành một kênh huy động vốn lớn và quan trọng trên thị trường nhưng Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đầu tháng 9 đã có công văn yêu cầu các đơn vị trực thuộc giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Vấn đề này cần được xem xét cẩn trọng khi việc phát hành riêng lẻ cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, hơn nữa còn gây nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.

Từ chỉ đạo trên, Ủy ban Chứng khoán nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng và Sở Giao dịch chứng khoán VN đang tích cực xây dựng loạt biện pháp thanh tra, giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không có tài sản đảm bảo, hoặc chất lượng tài sản đảm bảo và uy tín của doanh nghiệp phát hành thấp qua đó nhằm lọc sạch và hạn chế rủi ro cho thị trường. 

Trả lời báo Thanh Niên, nhiều chuyên gia cho rằng cần giám sát chặt chẽ kênh huy động này. 

Th.S Trần Thanh Hải, Hiệu trưởng Trường cao đẳng Viễn Đông nhận định việc doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, đồng thời khi  thanh khoản thị trường kém đi, xuất hiện hiện tượng bán lúa non cho những tài sản hình thành trong tương lai thì khả năng rủi ro đứt gãy trên thị trường khá cao.  

Ông phân tích thêm, trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp BĐS với lãi suất cao, không có tài sản thế chấp hoặc có thì đó là cổ phiếu. Hiện tượng một số doanh nghiệp có động thái phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua cổ phiếu sau này sẽ phát sinh một số vấn đề khó lường, bởi trái phiếu có nghĩa là mua chứng chỉ nợ, khác với việc mua về cổ phiếu trở thành cổ đông, có thể tham gia vào đại hội cổ đông. 

Một vấn đề khác phát sinh là đơn vị phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu sau này, đồng nghĩa giá trị cổ phiếu đã bị pha loãng. Khi phát hành trái phiếu cho doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng đóng vai trò là  bảo lãnh phát hành chứ không phải bảo lãnh thanh toán, nên chắc chắn người mua về phải tính tới rủi ro kèm theo. 

Trong khi đó, Ông Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính - Trường đại học Kinh tế Tp.HCM nêu thực trạng tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp BĐS quá cao, trong khi tồn kho BĐS tăng mạnh. 1 đồng vốn trên 10 đồng nợ, thì khả năng cao doanh nghiệp đó sẽ phá sản. 

Theo ông Chí, vài năm trở lại đây, cơ quan chức năng VN đã ban hành một số quy định giám sát tỷ lệ nợ trong doanh nghiệp, hay cách gọi khác là vốn mỏng, chỉnh sửa quy định về phát hành trái phiếu, hệ số rủi ro khi ngân hàng cho vay, liên tục cảnh báo tín dụng vào BĐS… Các chính sách của nước ta khi liên quan đến địa ốc luôn có sự thận trọng nhất định. 

Nhưng, lỗ hổng ở đây là thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn nằm trong tình trạng sơ khai, 3 không (không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo, không có cơ quan giám sát dòng) nên khá rủi ro. Nên Ủy ban Chứng khoán cần sớm hành động, giám sát chặt chẽ báo cáo tài chính doanh nghiệp niêm yết, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS và các công ty chứng khoán.