Hiện làn sóng lo ngại về sự sụp đổ của tập đoàn Evergrande sẽ tác động "dây chuyền" tới thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Tuy nhiên, một số chuyên gia trong nước lại không nghĩ vậy. 

Tiến sỹ Đinh Thế Hiển đưa ra 3 lý do chính cho nhận định khó khăn về tài chính của doanh nghiệp đến từ Trung Quốc sẽ không khiến các công ty BĐS tại nước ta gặp khó theo. 

Thứ nhất, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa có các khoản nợ quốc tế bằng USD đáng kể, không nhiều và không phổ biến.

Thứ hai, kinh tế Việt Nam vẫn còn trong tiến trình tăng trưởng. Theo đó, đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn mạnh mẽ là chỗ dựa vững chắc cho thị trường BĐS khi vẫn có nền tảng kinh tế - xã hội để phát triển.

Ngoài ra, đặc điểm đầu tư tại Việt Nam thì bất động sản vẫn có ưu thế hơn các kênh khác nên vẫn được nhà đầu tư chọn lựa. 

Ông Hiển phân tích thêm, hiện tại, các nhà đầu tư trực tiếp nắm cổ phiếu, trái phiếu và khách hàng mua nhà của Evergrande mới là những đối tượng lo lắng nhiều nhất. Bên cạnh đó, các tổ chức tài chính và truyền thông lớn trên thế giới cũng đang e ngại tác động dây chuyền khiến toàn bộ thị trường bất động sản và hệ thống tài chính Trung Quốc suy sụp, và kéo theo hệ thống tài chính thế giới. 

Trái bom tăng trưởng quá mức của thị trường bất động sản Trung Quốc có nguy cơ bùng nổ kèm theo các khoản nợ khủng đã được nhận định nhiều năm nay.

Các cổ đông của tập đoàn này được cho là những người thiệt hại nặng nề nhất. Bởi  thông lệ trên thị trường chứng khoán, khi một công ty kinh doanh thua lỗ, sụp đổ vì vay quá lớn. Các nhà đầu tư chứng khoán tìm kiếm lợi nhuận cao sẽ phải chấp nhận. Ngành bất động sản đóng góp tới hơn 1/4 GDP Trung Quốc, và Evergrande là trung tâm của ngành này với hơn 1,6 triệu căn hộ đang xây dựng, 70.000 nhà đầu tư và món nợ trái phiếu khoảng 300 tỷ USD, chiếm 16% nợ trái phiếu Trung Quốc. Hiện giờ giá cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande rớt không phanh, các cổ đông hầu như mất trắng, sụt giảm 90% từ đỉnh 2020.

Những nhà đầu tư trái phiếu, bao gồm nhà đầu tư trong nước và quốc tế cũng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề từ hệ lụy tài chính của Evergrande do đã đầu tư chứng khoán với cơ chế thị trường "thu nhập cao kèm rủi ro".

Bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam

Trả lời báo Kinh tế Đô thị, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định rằng nhiều doanh nghiệp Việt Nam đang áp dụng những phương thức tương tự như Evergrande, từ đó có thể gánh chịu nhiều nguy cơ tương tự. 

Ông Quang chỉ ra rằng, về bản chất BĐS là ngành kinh doanh nặng vốn, để tồn tại và phát triển buộc các DN kinh doanh trong lĩnh vực này phải linh động, thậm chí đôi chút liều lĩnh cho bài toán mang tên “vốn”. Thực tế cho thấy, giống như chiến lược vốn của Evergrande, nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà đất tại Việt Nam hiện nay cũng đang có sự liên quan mật thiết đến rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Trong đó, đáng lo ngại nhất chính là tình trạng phát hành trái phiếu nở rộ, hoạt động này đang cạnh tranh gay gắt với công tác huy động vốn của các ngân hàng.

Vị chuyên gia đánh giá nhiều doanh nghiệp kinh doanh không hiệu quả nhưng vẫn huy động vốn như một "trào lưu", điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho chính DN và nhà đầu tư mua trái phiếu từ DN. 

Ông lấy ví dụ cụ thể rằng, khi một công ty phá sản,  tài sản bảo đảm của DN sẽ phải trả theo thứ tự ưu tiên như trả thuế cho Chính phủ; trả lương cho người lao động; trả nợ cho ngân hàng… cuối cùng mới tới lượt người mua trái phiếu. Do đó, có thể nhận thấy rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là loại trái phiếu liên quan tới bất động sản (trái phiếu có tài sản đảm bảo và trái phiếu không có tài sản đảm bảo) đều chứa đựng những rủi ro nhất định. 

Cuối cùng, ông Quang kết luận rằng các DN trong ngành bất động sản cần xây dựng cơ cấu tài chính lành mạnh, cân đối giữa nợ và vốn cho hợp lý. Nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên sử dụng theo tỷ lệ 1:1 (vốn cố định tương đương với vốn vay) hoặc tỷ lệ 1:2 (vốn cố định (1), vốn vay (2)); không nên sử dụng tỷ lệ 1:3, 1:4, 1:5… Trong trường hợp sử dụng đòn bẩy quá lớn thì hệ quả mang lại sẽ là tương đương. Các doanh nghiệp nên tập trung vào các sản phẩm hướng đến nhu cầu thực trên thị trường, hạn chế tối đa các sản phẩm xa hoa, sang trọng... chỉ dành cho lướt sóng, đầu cơ.