Phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, thời gian qua, việc huy động nguồn lực  đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội đang gặp khó khăn do những bất cập, hạn chế nảy sinh từ trong quá trình định giá đất, dẫn đến tình trạng định giá không chính xác, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước .

Phân tích nguyên nhân của tình trạng này, Phó Thủ tướng cho rằng những sai phạm về định giá đất chủ yếu là do áp dụng sai phương pháp hoặc sử dụng dữ liệu đầu vào không khách quan, minh bạch, chính xác. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân do việc áp dụng, vận dụng phương pháp định giá phức tạp, cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường chưa đầy đủ, tin cậy dẫn đến mỗi phương pháp lại cho ra một kết quả khác nhau.

Phó Thủ tướng cho biết, trong thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.

Trước mắt, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp, bảo đảm trung thực, khách quan, sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường, ít phụ thuộc vào ý chí chủ quan, được cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, định giá đất, cơ quan thực thi pháp luật tin tưởng.

Theo báo cáo của Bộ TN&MT, có 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44, bao gồm các phương pháp: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất. Thông qua công tác định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách  Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất.

Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau,…

Vì vậy, việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 được cho là nhằm kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể để bảo đảm khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ là cần thiết.

Mục đích sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và điều kiện thực tiễn triển khai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý các tồn đọng, bất cập trong công tác định giá đất, đẩy mạnh việc thu ngân sách, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án triển khai tại các địa phương.

Bên cạnh đó là hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện xác định giá đất cụ thể, thẩm định phương án giá đất, quyết định giá đất. Sửa đổi quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất để thực hiện dự án đầu tư và hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa  tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương phát huy nguồn lực đất đai, bổ sung nguồn cung, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản,...

Trong thời gian qua đã có một số giải pháp đề xuất được đưa ra nhằm khắc phục tồn tại, khó khăn, vướng mắc về công tác định giá đất.

Cụ thể là rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất, trong đó lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh; sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện.

Quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lực chọn và áp dụng các phương pháp định giá đất; nguồn thông tin được thu thập để áp dụng phương pháp định giá đất; mở rộng các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Việc sửa đổi Nghị định 44 cần có phương pháp luận đúng đắn, cơ sở khoa học, thực tiễn.

Các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư) đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng, trong đó, thông tin, dữ liệu đầu vào về thị trường đất đai là cơ sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá chính xác. Mỗi phương pháp định giá được áp dụng tương ứng với điều kiện thông tin, dữ liệu đầu vào của từng thửa đất.

Phó Thủ tướng cho rằng Bộ TN&MT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các bộ, ngành, hiệp hội, để làm rõ hơn tiêu chí, điều kiện về thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào đối với từng thửa đất, dự án cụ thể làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhất, tránh tuỳ tiện, chủ quan.

"Tiêu chí thông tin đầu vào phải thống nhất, minh bạch, công khai, đơn giản và khả thi, làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp", Phó Thủ tướng nói và yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan quản lý, tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá,… trong trình tự thủ tục tiến hành định giá đất.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý, ngay cả khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cho phép áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thì những phương pháp định giá khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất đai theo vùng giá trị. Với những địa phương theo dõi sát được giá biến động của thị trường đất đai trên địa bàn, thì có thể tiến tới áp dụng xác định phương pháp định giá theo vùng giá trị.

Giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là đúng đắn và cần thiết

Liên quan đến yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất  khi hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ với tạp chí Doanhnhanvn.vn rằng, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là một quyết định đúng đắn và cần thiết. Bởi đây là một phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam, được hơn 100 nước trên thế giới thuộc Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế sử dụng rộng rãi để định giá đất hàng trăm năm nay.

Theo ông Thỏa, Việt Nam cũng là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế và chính thức sử dụng phương pháp này để định giá đất từ năm 2007 đến nay đã được thực tiễn chứng minh là cần thiết đối với một đất nước đang phải sử dụng một quỹ đất rất lớn để thực hiện nhiều dự án mới cho sản xuất kinh doanh, cho những công trình mới, cho xây dựng các đô thị mới….

Nhu cầu định giá đất rất lớn khi các phương pháp khác không đủ điều kiện áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển trong tương lai gồm các loại đất vẫn trong tình trạng đất thô chưa được nhà nước cấp phép, giao đất, cho thuê đất… cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư; các loại đất đã được cấp phép phát triển bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Nhà nước thay đổi quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…) và loại đất tái phát triển tức loại đất đã phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn vì sự phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật…

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho biết thêm, để định giá đất, thế giới đã áp dụng các phương pháp khác nhau như: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư… Tuy nhiên, tùy vào mỗi loại đất và điều kiện áp dụng của mỗi phương pháp mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Mỗi phương pháp định giá đều có những ưu, nhược điểm nhất định, nhưng không thể dùng phương pháp này thay cho phương pháp kia khi không đủ điều kiện áp dụng.

Ông Thỏa cho biết, phương pháp định giá nào cũng có vai trò quan trọng trong việc định giá đất, phương pháp thặng dư cũng vậy, nhưng tính chất quan trọng của nó có những đặc thù riêng:

Thứ nhất, tính không thể thay thế. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất cho loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào các loại đất có mục đích sử dụng hiện tại như phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập hay hệ số. Mặt khác về phương pháp tính toán, kỹ thuật tính toán dòng tiền để tìm ra giá đất của loại đất có tiềm năng phát triển cũng hoàn toàn khác với các phương pháp khác.

Chính vì vậy phương pháp thặng dư chỉ sử dụng cho việc định giá các loại đất có tiềm năng phát triển mà không có phương pháp nào thay thế (trừ phương pháp so sánh nếu đủ điều kiện – nhưng rất hiếm). Thành phố Hồ Chí Minh cho biết 87% dự án của thành phố áp dụng phương pháp này trong định giá đất. Nếu không áp dụng phương pháp này thì việc định giá đất cho các dự án phát triển sẽ bị ách tắc và đương nhiên sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Thứ hai, tính điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất. Định giá đất theo phương pháp thặng dư không chỉ cần thiết với nhà đầu tư, mà quan trọng hơn là đối với việc quản lý, khai thác, điều tiết hợp lý nguồn lực được tạo ra từ đất của Nhà nước bởi những quyết định của mình. Vì khi Nhà nước cho phép loại đất phát triển đương nhiên giá trị của đất sẽ tăng lên, thì sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất sẽ là một căn cứ đúng để Nhà nước điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do tiềm năng phát triển của nó đem lại chứ không phải do đầu tư của tổ chức, cá nhân sử dụng đất tạo ra, góp phần chống thất thoát cho ngân sách Nhà nước.