Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 do  Batdongsan.com.vn với bức tranh toàn cảnh về kinh tế vĩ mô, biến động lượt tìm kiếm, mức độ quan tâm và giá rao bán tại các thị trường chính, ở hầu hết các loại hình BĐS. Trong bức tranh chung ảm đạm của thị trường do ảnh hưởng của lạm phát, siết tín dụng BĐS, giá tăng cao.... đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán. Trong đó,  thị trường đất nền miền Bắc giảm nhiệt diện rộng, ở hầu hết các địa bàn so với quý II/2022.

Thị trường trọng điểm Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu ở lượt tìm kiếm, giá rao bán cũng bắt đầu giảm tại nhiều địa phương. Cụ thể những điểm nóng đất nền ngoại thành như Quốc Oai, Sóc Sơn ghi nhận mức giảm mạnh nhất, từ 30-39%.

Mức độ quan tâm đất nền tại những địa bàn khác như Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%. Giá rao bán đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu nhất tại quận Long Biên và Thanh Trì với lần lượt 10% và 9%, một số địa bàn khác giảm nhẹ 1% như Đông Anh, Quốc Oai. Trong khi đó, các huyện Hoài Đức và Sóc Sơn vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán theo tin đăng tăng 4-5% so với quý II.

Đáng chú ý, huyện Thạch Thất cũng đang "ngấm đòn" bởi cơn sốt đất ảo. Đầu năm 2020, đất Thạch Thất từng lên cơn sốt trước thông tin một tập đoàn lớn đề xuất triển khai hai khu đô thị tại đây. Khu vực dự kiến lập quy hoạch là xã Đồng Trúc xuất hiện sốt giá ảo, chủ yếu là do môi giới thổi lên, giao dịch thực không nhiều. Trong vòng chưa đầy 2 tuần, cơn sốt này đã được dập tắt nhờ sự vào cuộc của chính quyền.

Năm 2021, đất Thạch Thất tiếp tục nóng lần nữa trước thông tin mở rộng một số tuyến đường như đường DH09 mới chạy từ Xuân Mai lên khu công nghệ cao, mở rộng đường tỉnh lộ 420 nối lên trung tâm huyện Thạch Thất hay thông tin về dự án đường sắt trên cao nối từ hồ Tây lên khu vực này. Ngay cả khu vực Đồng Trúc giá đất cũng vẫn được đẩy lên dù chưa có thêm thông tin nào về hai khu đô thị mới sẽ triển khai tại đây.

Sang đầu năm 2022 dù giá rao bán đất Thạch Thất vẫn tiếp tục tăng thêm 11% so với quý I/2021. Hiện tại khu vực Hòa Lạc - điểm nóng nhất của Thạch Thất gần như đã vắng bóng người mua. Các sàn môi giới cũng nhận định khu vực này đã hết "hot" và "chỉ điểm" người mua dịch chuyển ra những vị trí xa hơn như xã Đại Đồng (cách Hòa Lạc khoảng 12km) hoặc sang hẳn khu Xuân Mai, Sơn Tây.

Thị trường bất động sản huyện Thạch Thất

Thạch Thất có vị trí thuận lợi ở gần các trung tâm kinh tế và thị trường lớn như quận Hà Đông và các quận nội thành của thủ đô. Địa bàn huyện có tuyến đường giao thông thuận lợi nối liền thủ đô Hà Nội như quốc lộ 21A, quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long, ngoài ra có các đường tỉnh lộ 419, 420, 446, đường Hồ Chí Minh.

Trong tương lai, Thạch Thất cũng sẽ có thêm tuyến đường trục tại trung tâm hành chính huyện có chiều dài 850m , góp phần hoàn thiện hệ thống hạ tầng cho khu vực. Sở hữu vị trí đẹp, đậm nét truyền thống văn hóa, cơ sở hạ tầng ngày càng được đầu tư giúp Thạch Thất chuyển mình thành trung tâm đô thị phía Tây của Thủ đô. Vị trí địa lý cũng tạo tiền đề cho Thạch Thất phát triển du lịch, dịch vụ với các loại hình: du lịch sinh thái, du lịch tâm linh…

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, Đại học Quốc gia, Học viện chính trị, Đại học FPT, Học viện chính trị, khu đô thị Xanh Villas, khu liên hiệp thể thao Viettel - Dortmund, cụm công trình Bệnh viện mắt Hà Nội - Đa khoa Xanh Pôn - Viện tim Hà Nội cơ sở 2 cho thấy những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản huyện Thạch Thất. Hiện thạch thất đang là địa bàn đầu tư trọng điểm của thành phố, trong tương lai sẽ trở thành địa phương có nền kinh tế công nghiệp, du lịch phát triển.

Huyện Thạch Thất là địa bàn có giá bất động sản thấp hơn rất nhiều so với các khu vực gần trung tâm thành phố, trong khi đó, khu vực này còn được quy hoạch là trung tâm công nghệ cao của thành phố nên cũng được các nhà đầu tư quan tâm. Trong khoảng 10 năm gần đây, đất nền Thạch Thất luôn là điểm nóng của thị trường bất động sản Hà Nội, nhất là tại các xã nằm xung quanh khu công nghệ cao Hòa Lạc.

Ngoài đất thổ cư thì đất nông nghiệp, đất rừng Thạch Thất cũng được giới đầu tư săn lùng với quy mô lớn nhằm mục đích đầu cơ, chờ tăng giá. Thạch Thất cũng trở thành một điểm đến hứa hẹn của các ông lớn bất động sản, phát triển dòng sản phẩm sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng. Để đón đầu các dự án, nhiều nhà đầu tư đã rót một khoản tiền lớn vào khu vực này, chờ ngày Thạch Thất trở thành thiên đường nghỉ dưỡng ven Hà Nội, cộng hưởng với việc cò đất thổi giá khiến giá đất Thạch Thất tăng cao, vượt quá giá trị thực.

Thời điểm cuối năm 2019, đầu năm 2020, bất động sản Thạch Thất đã nhiều lần dậy sóng với tin đồn Vingroup đề xuất xây 2 khu đô thị có quy mô hàng trăm ha tại địa phương. Ngay sau khi có thông tin, nhiều môi giới đã đổ về khu giãn dân Quan Giai (xã Đồng Trúc) để đầu cơ, đẩy giá đất tại khu vực này tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 lần chỉ sau một tuần, từ mức 4-8 triệu đồng/m2 lên 12-15 triệu/m2, chỗ đẹp 16-20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, cơn sốt cũng chỉ kéo dài không quá 10 ngày rồi nhanh chóng hạ nhiệt khi chính quyền địa phương vào cuộc. Đến giữa năm 2020, Hòa Lạc chính thức được công bố là đô thị vệ tinh lớn nhất trong 5 đô thị được quy hoạch xung quanh trung tâm Hà Nội, thị trường bất động sản Thạch Thất một lần nữa sôi động.

Đất nghỉ dưỡng ven đô đang thoái trào

Đất nghỉ dưỡng ven đô đang có dấu hiệu thoái trào khi làn sóng “săn đất” đã không còn nhộn nhịp như trước, giá đất cũng ko có dấu hiệu đi lên trong nhiều tháng nay.

Trong hai năm đại dịch, thị trường chứng kiến cơn sốt đất ven đô ở các thị trường, khu vực giáp ranh Hà Nội. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đến tháng 10/2022, giá đất ven đô đã cao gấp từ 3 đến 5 lần so với 3-5 năm trước đó. Tại Hòa Bình, đất huyện Lương Sơn, đất huyện Lạc Thủy, đất huyện Tân Lạc… giá đều tăng mạnh, từ mức giá trung bình 1,4-2,7 tỷ đồng/lô với diện tích 1.500-5.000 m2 của năm 2019, giá đã vọt lên 2,5-8 tỷ đồng/lô vào đầu năm 2022. Thậm chí có những lô diện tích 5.000 m2 có view hồ hoặc view suối, mức giá bị đẩy lên 12-15 tỷ đồng.

Đất huyện Thạch Thất (Hà Nội), những lô đất nghỉ dưỡng lớn có diện tích từ 5.000-7.000 m2, giá chào bán hiện tại cũng lên tới khoảng 30-35 tỷ đồng/lô, mức giá này đã tăng gấp 3-5 lần so với 4 năm trước. Hay tại Sóc Sơn, những lô đất view đẹp có diện tích từ 1.000-2.000 m2, giá cũng đang ở mức 10-12 tỷ đồng/lô. Tại Sóc Sơn, đất xã Minh Phú có diện tích khoảng 1.000 m2 đang được rao bán 5- 8 tỷ đồng/lô, trong khi khoảng 5 năm về trước, cũng thuộc các xã này, các lô đất có diện tích tương tự được rao bán ở mức vài trăm triệu đồng/lô.

Tuy nhiên, thị trường khu vực ven đô đang vô cùng vắng lặng. Hòa Bình hay Thạch Thất, Sóc Sơn, Ba Vì, Mê Linh (Hà Nội) không còn xuất hiện những đoàn xe biển Hà Nội đổ về đây tìm mua đất làm resort, homestay nghỉ dưỡng cuối tuần như trong 2 năm đại dịch. Từng một thời các thị trường ven đô này là mảnh đất “kiếm ăn” màu mỡ của môi giới bất động sản. Thế nhưng khoảng gần một năm nay, môi giới cũng rời bỏ thị trường khi sóng “ven đô” kém dần.

Giá đất vẫn neo cao và thị trường gần như không phát sinh giao dịch. Anh Cấn Văn Hùng, nhân viên kinh doanh sàn giao dịch có trụ sở tại Thạch Thất (Hà Nội) cho biết lượng người quan tâm đến thị trường ven đô thấp kỉ lục trong gần 5 năm anh gắn bó với thị trường này. “Nhiều chủ nhà muốn bán cắt lỗ cũng không có cơ hội cắt lỗ vì rất ít khách hỏi. Trong số lượng khách ít ỏi này thì phần lớn ở mức tìm hiểu, khảo giá thị trường chứ không làm việc “sâu hơn” với chủ đất ở khâu đàm phán”.