Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong Nghị quyết 33, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120.000 tỷ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Đồng thời phối hợp Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng chương trình vay ưu đãi.

Cần có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng đối tượng thụ hưởng

Nhận định về gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, gói hỗ trợ này là giải pháp ngắn hạn mà Chính phủ và các ngân hàng có thể thực hiện ngay để giúp đỡ thị trường.

Chia sẻ trên Reatimes, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết: “Gói này sẽ hấp thụ nhanh vì quy mô nhỏ, lại tung ra trong thời điểm thị trường bất động sản đang rất khát vốn. Thủ tục cho vay bất động sản sẽ làm nhanh trong hai tuần nếu đáp ứng được các điều kiện cho vay, và có thể giải ngân sau 1 tháng. Ít nhất trong 3 tháng đầu, 10% số vốn của gói được giải ngân và trong năm 2023, nếu làm thật nhanh có thể giải ngân được 50%, để hoàn thiện 100% chúng ta cần khoảng 12 tháng”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường còn phụ thuộc vào những điều kiện áp dụng của gói chính sách và hiệu quả của quá trình thực thi. Đồng thời, một trong những trở ngại của các gói tín dụng ưu đãi, đó là nhiều người dân có nhu cầu nhưng không chứng minh được thu nhập để đủ điều kiện vay nếu không có giao dịch qua tài khoản ngân hàng, mặc dù họ là những người có thu nhập và khả năng trả nợ.

“Chính sách, điều kiện tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể. Hãy cho phép các địa phương giúp người dân chứng minh thu nhập. Cũng lưu ý có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà, hay không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ".

Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng đề xuất: "Theo tôi, ngoài gói 120.000 tỷ đồng cần tính một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội tương tự như gói 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm, nhưng quy mô có thể lên đến 200.000 tỷ đồng thì mới phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân ở thời điểm hiện tại”.

Nghị quyết 33 cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tập trung vốn cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên các dự án bất động sản nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch…

TS. Nguyễn Trí Hiếu lưu ý: "Chúng ta vẫn không có dự án nhà ở giá thấp dù người dân rất cần. Vì vậy việc ưu tiên vốn cho nhà ở bình dân là rất hợp lý để tạo ra nguồn lực phát triển phân khúc này và nâng cao chất lượng an sinh xã hội, nhưng cũng cần đảm bảo những chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính".

Tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

PGS.TS. Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc Học viện Ngân hàng nhận xét, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là một trong những giải pháp có thể hỗ trợ cho sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là tín dụng phải hướng tới phân khúc an toàn của thị trường bất động sản như: nhà ở xã hội, nhà cho công nhân ở khu công nghiệp, hoặc những dự án đảm bảo tính pháp lý tốt và có tính thanh khoản và giá cả phù hợp với thị trường. Đồng thời những dự án đó chủ đầu tư có tình hình tài chính tốt mới đáp ứng nhu cầu để vay được gói tín dụng này.

Theo PGS.TS. Phạm Thị Hoàng Anh, gần 10 năm trước đã có gói tín dụng 30 nghìn tỷ cho vay mua nhà ở xã hội. Tại thời điểm đó ngân hàng cũng đưa ra tất cả các điều kiện và gói tín dụng đó giải ngân khá hiệu quả, đáp ứng nhu cầu, giúp thị trường bất động sản đi đúng hướng, góp phần phục hồi thị trường.

“Hiện nay gói tín dụng đã tăng gấp 4 lần, với những yêu cầu mà cơ quan quản lý đặt ra từ chủ đầu tư bất động sản, người đi vay và cả các ngân hàng thương mại sẽ giúp đảm bảo gói tín dụng bất động sản đi đúng hướng và phát triển lành mạnh, theo đúng hướng của Chính phủ”, bà Hoàng Anh chia sẻ trên VnBusiness.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành 50% (khoảng 60.000 tỷ) cho vay các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, còn lại là dành cho người mua nhà ở xã hội vay. Vì vậy, khi vay vốn khách hàng phải tuân thủ theo quy định của các ngân hàng thương mại.

“Ngân hàng phải xem xét điều kiện vay nợ, trả nợ. Nếu khách hàng không có khả năng trả nợ thì tính thực tiễn của khoản vay không có. Tuy nhiên, ngân hàng có thể xem xét ở khía cạnh, đưa ra các điều kiện vay nợ trả nợ phù hợp, đảm bảo thu hồi nợ cho ngân hàng và phù hợp với điều kiện hiện nay của xã hội để có thời gian vay dài ra, hoặc khoản vay lớn hơn để từ đó đáp ứng nhu cầu mua nhà của người dân”, ông Thịnh chia sẻ. 

Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng chỉ là một trong những giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi. Để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững còn rất nhiều vấn đề cần xử lý.