Bất động sản hạng sang gặp khó
SSI Research vừa có báo cáo cập nhật ngành bất động sản với tựa đề “Ngành bất động sản dân cư: Vượt qua thử thách”. Theo báo cáo, các chung cư cao cấp có giá bán trung bình trên 60 triệu đồng/m2 ghi nhận lượng giao dịch giảm đáng kể, cụ thể giảm 30% trong 6 tháng đầu năm 2020.
Ngoài ra, các căn hộ có giá thuê cao (trên 1.000 USD/ căn/ tháng) bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi Covid-19. “Chúng tôi nhận thấy giá chào thuê trung bình giảm khoảng 20% -25% do thiếu vắng nhu cầu từ người thuê và khách du lịch nước ngoài, đồng thời do khoản chi tiêu cho thuê nhà bị cắt giảm”, chuyên gia SSI Research cho biết.
Căn hộ có giá bán, giá cho thuê cao đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi Covid-19.
Báo cáo cũng cho thấy, lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cũng giảm so với mức trước Covid19. Tỷ lệ này ở TP.HCM dao động từ 4,5% đến 6,2% trong khi Hà Nội dao động từ 4% đến 5,4% mỗi năm.
Tuy nhiên theo SSI Research, so với các quốc gia khác, xu hướng làm việc tại nhà không phải là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến việc mua bất động sản nhà ở.
Các cuộc khảo sát trong nước cho thấy có khoảng 38-40% người dân coi thị trường bất động sản là kênh đầu tư an toàn. Đà tăng trưởng của thị trường có thể được ảnh hưởng tích cực bởi việc gia tăng tiến độ phát triển cơ sở hạ tầng cùng với môi trường lãi suất huy động thấp.
Trong khi đó, bất động sản thấp tầng có pháp lý, quyền sử dụng đất minh bạch cũng trở nên hấp dẫn hơn với người mua nhà.
Giới đầu tư căn hộ "khóc dở mếu dở"
Ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 khiến nhiều nhà đầu tư "khóc dở mếu dở" vì các căn hộ để không nhiều tháng trời không có khách đến thuê. Trong khi đó, chính quyền nhiều Quận, huyện cũng khuyến cáo gia chủ hạn chế cho khách mới đến thuê nhà trong dịp này.
Chị Thanh sở hữu hai căn hộ chung cư cao cấp tại khu vực Ngã Tư Sở (Hà Nội) cho biết chị đầu tư hai căn hộ cho người nước ngoài thuê. Mấy năm trước, mỗi căn hộ thu về gần 20 triệu đồng/tháng tuy nhiên từ đầu năm 2020 dịch
Covid-19 xuất hiện, khách thuê người Hàn Quốc về nước không quay trở lại Việt Nam được nên đã trả nhà, kể từ đó đến nay đã nửa năm hai căn hộ của chị để không.
Cùng cảnh ngộ như chị Thanh, bác Toàn chủ căn hộ cho thuê tại khu vực Mỹ Đình cũng đang khóc dở mếu dở vì khách nước ngoài trả nhà để thuê căn khác giá đang giảm thấp hơn đến 30%. "Do dịch bệnh, nhu cầu thuê của khách nước ngoài ngày càng hạn chế trong khi đó khách thuê trong nước nhu cầu thấp. Chung cư càng để lâu càng xuống giá nên nhân lúc khách trả nhà tôi rao bán được, chịu lỗ một chút nhưng thu được vốn về tìm hướng đầu tư khác", bác Toàn cho biết.
Không chỉ các căn hộ đã đi vào sử dụng được các nhà đầu tư bán cắt lỗ hiện nay ở thị trường sơ cấp dù không công bố chính sách giảm giá trực tiếp nhưng tại nhiều dự án đã có hiện tượng chủ đầu tư tự giảm giá nhà bằng các chiêu khuyến mãi khủng, tặng gói nội thất lên đấn vài trăm triệu, hay combo mua
nhà tặng kèm ô tô.
Một dự án khu vực Mễ Trì cuối năm 2019 khi mới ra mắt thị trường được chủ đầu tư lên kế hoạch chào bán với giá 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2020 đến nay mặc dù liên tục marketing bán hàng nhưng số lượngquan tâm ít nên chủ đầu tư đã quyết định hạ giá bán xuống dưới 50 triệu đồng/m2.
Cùng với đó, nhiều nguồn cung căn hộ khu vực Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân liên tiếp mở bán các đợt bán hàng nhưng giá đều không tăng so với các đợt mở bán năm 2019, thậm chí các chương trình khuyến mãi kích cầu còn tốt hơn rất nhiều thời điểm trước. Điều này hoàn toàn trái với quy luật mở bán căn hộ trên thị trường hiện nay: đợt mở bán sau sẽ cao hơn đợt mở bán trước của cùng một dự án từ 3-10%.
Đánh giá về việc cả nhà đất lẫn chung cư có xu hướng giảm thời gian gần đây các chuyên gia cho biết do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 nền kinh tế khó khăn chung chính vì vậy những người bị áp lực về tài chính sẽ phải chọn bán bớt tài sản, để tạo tính thanh khoản thì việc cắt lỗ là đương nhiên.
Nếu dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp thì sẽ ngày càng nhiều sản phẩm giá rẻ, cắt lỗ sẽ được bán ra thị trường. Đây là cơ hội tốt cho những người có tiền bắt đáy, mua được tài sản giá rẻ chờ tăng giá sau dịch.
Triển vọng lợi nhuận và thị trường 2020 ra sao?
Nhóm chuyên gia SSI Research cho biết, ước tính giá bán tại thị trường Hà Nội sẽ tăng nhẹ khoảng 2-3%. Tại thị trường TP.HCM mức giá sẽ tăng nhẹ thêm 7-10% do việc giá đất/ dự án đầu vào tăng và nguồn cung hạn chế.
Doanh số bán mới trong nửa cuối 2020 có thể thấp hơn so với cùng kỳ 2019 do nguồn cung tổng thể hạn chế.
Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế trung bình năm 2020 đối với các doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết ước tính khoảng 10%.
Do vấn đề pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản thường mất nhiều năm để giải quyết, chuyên gia SSI Research ước tính tình trạng này vẫn tiếp diễn trong năm 2021.
Theo đó, chuyên gia SSI Research kỳ vọng mức tăng giá từ 1-2% tại thị trường Hà Nội, trong khi thị trường TP. HCM sẽ từ 5-7% - không khác biệt nhiều so với năm 2020.
Đối với các cổ phiếu bất động sản, SSI Research dự báo tăng trưởng lợi nhuận ròng năm 2021 từ 7-8%, đến từ việc tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các
dự án đã bán trong quá khứ, thường mất 2-3 năm để để bàn giao cho người mua nhà và ghi nhận vào kết quả kinh doanh.
Nguyễn Triệu (T/H)
