Theo đó, HoREA nhận xét thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo dạng chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại...

Cơ sốt đất xảy ra đầu tiên xảy ra từ những năm 1993 và lập lại vào năm 2001 - 2002. Sau đó là tình trạng "bong bóng" bất động sản đã xuất hiện và đạt đỉnh trở lại vào những năm 2007. Tiếp đến là thời kỳ "tái sốt" nhẹ vào năm 2010.

Đan xen với đó là các chu kỳ thị trường nguội lạnh và "đóng băng" vào những năm năm 1995 -1999. Thời điểm nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013, gắn với bối cảnh khủng hoảng kinh tế lan rộng khắp từ thế giới đến Việt Nam.

Thị trường đã trải qua nhiều "mùa" sốt đất, đóng băng, khủng hoảng

Từ năm 2014, thị trường bất động sản mới trở lại phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến hiện nay. Tuy nhiên, từ năm 2017 đã xuất hiện tình trạng "sốt ảo" giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương. 

Theo HoREA nguyên nhân là bởi giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất. Cùng với đó là cơ chế quản lý chưa hiệu quả của địa phương, thậm chí đã xuẩt hiện dấu hiệu tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở.

Hệ quả là giá đất tăng lên chóng mặt, khiến nhóm người có thu nhập trung bình trở xuống cảm thấy "khó thở" khi mua nhà đất, ảnh hưởng đến giấc mơ an cư lạc nghiệp và sự phát triển của thị trường. 

Thậm chí sốt đất đã tạo lợi thế không công bằng một số doanh nghiệp, chủ đầu tư đã có lợi thế về dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở tiếp tục giữ thế áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận.

Đó cũng chính là lý do vì sao mà dịch Covid-19 ảnh hưởng đến nền kinh tế nhưng nhóm ngành bất động sản lại vươn lên top đầu về việc nộp thuế thu nhập cá nhân trong những tháng đầu năm. 

HoREA muốn các cơ quan chức năng cần sớm vào cuộc ngăn chặn những tình huống xấu có thể xảy ra với thị trường trong thời gian sắp tới

Một vấn đề khác cùng được HoREA nêu bật, là sự mất cân đối cung cầu thị trường tại các thành phố lớn. Đơn cử tại Tp.HCM, thị trường vẫn chưa giải được bài toán cung cầu về nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, riêng trong năm ngoái số lượng căn hộ bình dân giảm mạnh, từ mức 29% năm 2017, co lại còn 1% vào năm 2020. Nếu như năm 2017 có tới 12.495 căn bình dân mở bán, thì năm 2020 chỉ còn 163 căn. 

Tỉnh tổng cả giai đoạn 2016-2020 căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 số căn hộ mới mở bán. Trong khi đó, các doanh nghiệp lại mải mê tung ra tới 47.837 căn hộ cao cấp giá trên 40 triệu đồng/m2 và 65.920 căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) trong giai đoạn này, một tỷ lệ đáng báo động và không phục vụ nhu cầu thực tế của người dân. 

Sang đến giai đoạn đầu năm 2021, tình hình vẫn không khá hơn, không còn một doanh nghiệp nào chào hàng căn hộ bình dân, thậm chí tỷ lệ căn hộ cao cấp đã chiếm tới 59%. 

Cơ cấu sản phẩm như vậy rõ ràng là không ổn, và cần tới vai trò điều tiết lớn hơn tới từ chính quyền. 

Đánh giá về công tác quản lý thì HoREA cho rằng từ năm 2013 đến nay, Nhà nước đã sử dụng các công cụ về chính sách tiền tệ - tín dụng hiệu quả hơn để bình ổn thị trường. Tuy nhiên các cơ quan chức năng vẫn chưa sử dụng đầy đủ các công cụ về thuế, hoặc công cụ về quy hoạch để định hướng, điều chỉnh thị trường trở lại cân bằng, tích cực hơn.

Nhận định về các khả năng xảy ra bất ổn trên thị trường trong thời gian tới, HoREA tin rằng Với kinh nghiệm và năng lực quản lý nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước đây thì nguy cơ “bong bóng”, “đóng băng” hoặc suy thoái sẽ rất khó xảy rat trong những tháng còn lại của năm 2021.  

Tuy nhiên, với xu thế đang phục hồi và nóng trở lại, nhất là sau khi Việt Nam kiểm soát được dịch Covid-19, thì vẫn nên cẩn trọng và chú ý tới tình trạng “bong bóng tài sản” có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản.

Từ đó, HoREA đề xuất, Nhà nước nhanh chóng có những động thái điều chỉnh kịp thời và hiệu quả nền kinh tế, trong đó cần lành mạnh hóa thị trường BĐS và cần xem xét “tính 2 mặt” của các cơ chế chính sách. 

 H.S

Xem thêm: Khánh Hòa định giá lại đất của hàng trăm dự án, danh sách có cả loạt dự án bất động sản