Những vấn đề nóng trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua có hiệu lực ngày 1/1/2025, trong đó có một số vấn đề đang được xã hội quan tâm cho vay đặt cọc, nhà ở xã hội…

Phóng viên Báo điện tử VietnamPlus đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam xoay quanh những nội dung này.

Quyền lợi người mua nhà được đảm bảo

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu, Quốc hội khóa XV có một số điểm mới như quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Ông đánh giá thế nào về ý nghĩa những quy định mới này? Đối tượng chính nào sẽ được hưởng lợi từ những điểm mới này trong luật?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Theo tôi đây là quy định phù hợp với các quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội khóa XV và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Như vậy, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì, tất cả những khoản tiền đặt cọc, thanh toán thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai đều phải thực hiện.

Việc quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng đối với những người mua nhà.

Đối với quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như trước đây, một mặt giúp đảm bảo an toàn phòng tránh rủi ro cho người thuê mua nhà hình thành trong tương lai nhưng đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, phải làm sao để hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao cho người thuê, mua nhà.

Với những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nói trên, cùng với việc Luật Bảo vệ người tiêu dùng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, tôi tin rằng quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ.

Còn với các chủ đầu tư, trách nhiệm của họ là phải thực hiện theo đúng cam kết, nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật. Có như vậy mới tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.

Từ kinh nghiệm thực tế, theo ông, việc cho vay đặt cọc để mua hàng hóa, trong đó có cho vay đặt cọc đối với mua bất động sản, hiện đươc quy định ra sao?. Với ngành Ngân hàng cho vay đặt cọc sẽ quy định như thế nào để đảm bảo an toàn dòng vốn, cũng như giúp khách hàng đảm bảo được các nghĩa vụ thanh toán, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Đặc cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015. Như vậy đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán. Mục đích nói chung của đặt cọc là đảm bảo thực hiện cam kết.

Khoản đặt cọc sẽ mất nếu cam kết không được thực hiện. Vậy câu hỏi đặt ra khi người mua đặt cọc để đảm bảo không trốn tránh nghĩa vụ mua hàng hóa, người bán có cần phải đặt cọc khi không thực hiện nghĩa vụ?

Vậy thì đặt cọc ở đâu, ở tổ chức cá nhân trung gian nào hay tại ngân hàng phục vụ bên mua hoặc bên bán?. Và dù ở đặt cọc ở đâu thì 2 bên đều không được sử dụng khoản tiền đó cho đến khi hoàn tất giao kết.

Trường hợp bên đặt cọc chấp nhận cho bên bán được sử dụng tiền đặt cọc và không phải đặt cọc đối ứng thì theo thỏa thuận. Song thỏa thuận đó chỉ được thực hiện khi người đặt cọc dùng tiền của mình để thực hiện, còn sử dụng tiền vay ngân hàng thì phải tuân thủ theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và quy định nội bộ của tổ chức tín dụng cho vay.

Kinh nghiệm công tác nhiều năm trong ngành ngân hàng tôi thấy không nên cho vay chỉ để mục đích đặt cọc. Trường hợp đặc biệt, xét cả phương án tổng thể thì thỏa thuận với khách hàng cho vay đặt cọc trong thời gian bảo đảm giao kết, song số tiền đó phải để tại tài khoản tiền gửi của khách hàng hoặc người bán nhưng không dược sử dụng, chỉ được sử dụng khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc đó được tính vào số tiền vay để mua nhà theo đúng phương án tổng thể khi đề xuất vay vốn.

Cần sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương

Trong Công điện số 1376/CĐ-TTg vừa ban hành, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan tiếp tục theo dõi, chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy mạnh hơn nữa việc triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Để giải quyết được bài toán nhà ở xã hội, theo ông cần thêm những giải pháp nào?.

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Theo tôi, những giải pháp được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo là rất đúng và trúng đối với thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng.

Với góc nhìn của mình về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, tôi cho rằng cần đánh giá ở nhiều góc độ, phân loại nhà ở theo hình thức cho thuê đối với người không có khả năng mua và hình thức xây nhà để bán cho người có thu nhập thấp, nguồn thu ổn định, tiếp cận được vốn vay mua nhà.

Tuy nhiên, không nên để các doanh nghiệp bất động sản nào cũng đăng ký làm nhà ở thu nhập thấp, mà phải lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực tài chính triển khai. Thực tế tôi thấy nhiều nhà đầu tư nợ ngân hàng hàng nghìn tỷ đồng, trả nợ ngân hàng còn khó khăn vậy mà vẫn đăng ký làm nhà ở xã hội? Vậy nguồn lực ở đâu và như vậy đến ngân hàng xin vay, chắc chắn không được vay tiếp, từ lý do đó lại kêu khó tiếp cận vốn ngân hàng để làm nhà ở xã hội, rồi lại đòi hạ chuẩn tín dụng.

Do đó, để làm được việc này cần có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương các cấp, dành nguồn lực tại địa phương để giải phóng đất sạch giao cho nhà đầu tư thực hiện (có thể mở thầu chọn nhà đầu tư). Với cách làm như vậy, chắc chắn nhà đầu tư trúng thầu sẽ được các ngân hàng đón nhận cho vay với lãi suất ưu đãi.

Bên cạnh đó, để đạt được mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030,” thì Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu vừa qua có quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê để bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Việc quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ do đơn vị quản lý dự án trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

Với những quy định như vậy, tôi cho rằng, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội sẽ rất hiệu quả, nguồn vốn từ ngân sách nhà nước sẽ được sử dụng đúng mục đích, người nghèo và người thu nhập thấp sẽ có nhà ở, qua đó góp phần đảm bảo an sinh xã hội như đúng mục tiêu Chính phủ đặt ra.

Xin trân trọng cảm ơn ông!