Có dự án 1.000 căn nhưng chỉ bán được 14 căn

Tại phiên thảo luận về “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra chiều 22/9 tại Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho biết, trong giai đoạn 2020 - 2024, thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng gặp nhiều khó khăn do các thủ tục đầu tư kéo dài. Các vấn đề liên quan đến chấp thuận nhà đầu tư, định giá đất, quy hoạch và giao đất khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường.

Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới có hiệu lực cùng với sự chỉ đạo thúc đẩy từ cơ quan quản lý, các thủ tục đầu tư đã có nhiều chuyển biến tích cực. Theo ông Quê, thời gian thực hiện một số thủ tục đã được rút ngắn đáng kể; một dự án nhà ở xã hội từ khi đề xuất đến khi có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong khoảng 4 - 6 tháng trong điều kiện thuận lợi.

Những thay đổi này mở ra kỳ vọng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ được cải thiện. Hiện cả nước có hơn 800 dự án nhà ở xã hội, trong khi Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được định hướng nâng lên khoảng 1,2 triệu căn.

Tuy nhiên, theo đại diện doanh nghiệp, sự gia tăng về số lượng cần đi kèm với khả năng tiêu thụ thực tế. Nếu chỉ tập trung vào việc hoàn thành chỉ tiêu xây dựng mà không tính toán nhu cầu của người dân, thị trường có thể xuất hiện tình trạng dự án hoàn thành nhưng khó thu hút người mua.

Ông Quê cho biết hiện nay đã xuất hiện một số trường hợp nhà ở xã hội hoàn thành nhưng tốc độ bán hàng rất chậm. Đây là vấn đề cần được nhìn nhận trong quá trình phát triển nguồn cung.

Cụ thể, ông dẫn chứng một dự án nhà ở xã hội tại khu vực ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 nhưng đến thời điểm chia sẻ mới bán được hơn 20 căn. Một dự án khác gần đó mở bán từ năm 2021 với quy mô 4 tòa nhà nhưng vẫn chưa bán hết 2 tòa.

Tại Phổ Yên (Thái Nguyên), nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, nhu cầu nhà ở xã hội được đánh giá cao, nhưng thực tế hấp thụ cũng chưa đồng đều. Có dự án quy mô 1.000 căn chỉ bán được 14 căn, một dự án khác quy mô tương tự bán được 60 căn, thậm chí có dự án gần 1.000 căn chưa bán được căn nào.

Những con số này cho thấy vấn đề của nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc thiếu nguồn cung mà còn liên quan đến sự phù hợp giữa sản phẩm được xây dựng và nhu cầu thực tế của người dân.

Quy hoạch vị trí là yếu tố quyết định khả năng hấp thụ

Một trong những nguyên nhân quan trọng được các chuyên gia chỉ ra là yếu tố vị trí. GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV nhận định rằng nếu quy hoạch nhà ở xã hội tại những khu vực không tập trung người có nhu cầu thì dù dự án được hoàn thành, người dân vẫn có thể không lựa chọn.

Theo ông, nhu cầu nhà ở của người dân không chỉ phụ thuộc vào giá bán mà còn gắn với công việc, việc học tập của con cái, giao thông và các tiện ích sinh hoạt. Những gia đình có con nhỏ, người cao tuổi hoặc người làm việc trong nội đô thường ưu tiên nơi ở thuận tiện đi lại hơn là một căn hộ có giá thấp nhưng nằm quá xa trung tâm.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng khi quy hoạch nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần chú ý đến vị trí gần khu dân cư, tiện ích sinh hoạt và khả năng kết nối giao thông. Một số dự án hiện nay được quy hoạch quá xa khu vực làm việc của người dân, khiến nhu cầu thực tế giảm xuống.

Bên cạnh câu chuyện vị trí, thị trường bất động sản hiện nay cũng đang có sự thay đổi trong hành vi người mua. Người dân ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ chạy theo tâm lý sở hữu bằng mọi giá.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, nhận định rằng nguồn cầu nhà ở vẫn tồn tại nhưng đang hướng nhiều hơn đến những sản phẩm có giá trị thực, phù hợp khả năng tài chính và có tính bền vững.

Điều này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải thay đổi cách phát triển dự án: không chỉ quan tâm đến việc tạo ra nguồn cung mà còn phải nghiên cứu kỹ nhu cầu của từng nhóm khách hàng, lựa chọn vị trí phù hợp và xây dựng mức giá có khả năng tiếp cận.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn mới cần chuyển từ tư duy “xây thật nhiều” sang “xây đúng nhu cầu”. Một dự án thành công không chỉ được đánh giá bằng số lượng căn hộ hoàn thành mà còn bằng khả năng đưa người dân vào sinh sống, tạo ra giá trị thực cho cộng đồng.

Trong tương lai, khi nguồn cung nhà ở xã hội tiếp tục được mở rộng, yếu tố quyết định sẽ không chỉ là tốc độ triển khai dự án mà còn là chất lượng quy hoạch, vị trí, giá thành và sự phù hợp với nhu cầu của người dân.

Bởi mục tiêu cuối cùng của nhà ở xã hội không phải chỉ là tạo thêm những căn hộ mới, mà là giúp những người có nhu cầu thực sự có thể tiếp cận được một nơi ở phù hợp, thuận tiện và ổn định lâu dài.