Hồi đầu tháng 4, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã chính thức ký quyết định phê duyệt đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ  nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Trong đó, mục tiêu đề án đặt ra, phấn đấu đến năm 2030, các địa phương sẽ hoàn thành hơn 1,062 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Tuy nhiên, theo báo cáo mới đây của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025, cả nước mới hoàn thành 46 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 20.210 căn hộ, chỉ bằng 4,7% kế hoạch đề ra.

Mặc dù kết quả hiện thực còn cách xa mục tiêu đề ra nhưng tốc độ phát triển nhà ở xã hội đã khả quan hơn. Kết quả này được thể hiện rõ thông qua các số liệu của Sở Xây dựng.

Trong năm 2021, cả nước chỉ có 3.046 căn hộ hoàn thành xây dựng và 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, sang đến năm 2022, những con số trên đã tăng lần lượt gấp đôi và gấp bốn lần với 6.196 căn hoàn thành xây dựng và 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Không chỉ vậy, chính quyền địa phương cũng đã bắt đầu "tăng tốc". Trong năm 2021 và 2022, mỗi năm cả nước chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng gần 6.000 căn hộ. Tuy nhiên, chỉ tính riêng quý III/2023, thị trường đã có tới 12 dự án với quy mô 12.679 căn hộ được chấp thuận chủ trương đầu tư.

VARS cho rằng tình hình  phát triển nhà ở xã hội sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực hơn với “trợ lực” từ chính sách. Đặc biệt, việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, với nhiều quy định mới “gỡ khó” cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Điều này sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội, cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình nhà ở này cho người thu nhập thấp đủ khả năng và điều kiện để mua nhà.

Nhà ở xã hội chờ chính sách 

Tại buổi báo cáo kết quả giám sát việc triển khai, thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM giai đoạn 2016-2025, Đoàn giám sát HĐND Thành phố cho biết: “Qua giám sát, có thể nhận thấy khả năng hoàn thành chỉ tiêu là rất thấp, khó khả thi”.

Giai đoạn 2021-2025, TP HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 2,5 triệu mét vuông sàn xây dụng, tương đương khoảng 35.000 căn hộ, song đến đầu quý III/2023 mới đạt trên 1,31% so với chỉ tiêu đề ra. Có nghĩa, trong thời gian còn lại, Thành phố cần phát triển thêm hơn 2,46 triệu mét vuông sàn xây dựng nhà ở xã hội.

Trong Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 của Chính phủ, TP HCM được giao đến năm 2030 cần hoàn thành 69.700 căn, theo đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành 26.200 căn, giai đoạn 2026-2030 hoàn thành 43.500 căn.

Với những vướng mắc hiện tại và nhất là thời gian cũng không phải quá dài, khả năng hoàn thành mục tiêu trên là rất bấp bênh.

Rất nhiều nguyên nhân được chỉ ra, trong đó có việc một số dự án được phê duyệt, nhưng vướng thủ tục pháp lý, bế tắc trong giải phóng mặt bằng, 20% đất của dự án nhà ở thương mại dành cho nhà ở xã hội không khai thác được vì thủ tục nhiêu khê… Thậm chí, dù nhu cầu về nhà ở xã hội cho mua, thuê mua hoặc thuê trên địa bàn Thành phố là rất lớn, nhưng hiện tồn tại một nghịch lý là dự án “khát” khách. Điển hình là Dự án Nhà ở xã hội cho công nhân thuê, quy mô 1.040 căn hộ tại phường Thạnh Mỹ Lợi (TP. Thủ Đức). Dự án này dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2024, nhưng số lượng hồ sơ đạt yêu cầu rất ít, chỉ vài chục trường hợp.

Thực trạng trên cho thấy, không chỉ TP HCM, mà cả Hà Nội và nhiều tỉnh, thành phố khác cũng sẽ khó hoàn thành chỉ tiêu về nhà ở xã hội nếu không có những thay đổi cơ bản trong cách tiếp cận, phát triển dự án nhà ở xã hội.

Nhiều ý kiến cho rằng, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua sẽ giúp tháo gỡ một phần vướng mắc trên thị trường nhà đất, trong đó có dự án nhà ở xã hội. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), kể từ khi có Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014, thì Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua là luật có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua.

Theo luật này, các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất khác tương đương hoặc đóng tiền tương đương. Đối với các đô thị khác, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án nhà ở thương mại phải dành xây dựng nhà ở xã hội.

Quy định trên rất sát với thực tiễn, nhằm thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực từ tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tham gia phát triển nhà ở xã hội. Quy định còn khắc phục được các bất cập của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100 trước đây.

Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua cũng bãi bỏ điều kiện cư trú với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, trút bỏ gánh nặng bao lâu nay với người mua và cả người bán.

Cần phải nhắc lại rằng, luật hiện hành quy định điều kiện cho người dân mua nhà ở xã hội gồm xác nhận cư trú, xác nhận có nhà hay không và xác nhận thu nhập. Trong 3 thủ tục trên, hiện đã bỏ được thủ tục xác nhận cư trú, song vẫn còn tồn tại 2 thủ tục khác là xác nhận về nhà ở và thu nhập.

Đó là chưa kể một trở ngại lớn, đó là ngay cả khi luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025, thì quy trình theo luật cũ vẫn gây khó cho người dân. Vì vậy, cần tiếp tục tháo bãi bỏ những quy định còn bất cập, giúp người mua tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn; người bán cũng không phải lo lắng về hàng tồn kho.