Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” do Báo Nông thôn Ngày nay/Báo điện tử Dân Việt tổ chức ngày 15/10 tại Hà Nội, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đã phân tích những nguyên nhân khiến giá bất động sản duy trì ở mức cao trong khi thanh khoản thị trường suy yếu.

Theo bà Hằng, giá bán bất động sản được hình thành từ nhiều khoản chi phí, bao gồm tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình, đầu tư hạ tầng xã hội, chi phí bán hàng và lãi vay. Trong đó, chi phí đất đai và chi phí tài chính là hai yếu tố quan trọng tác động đến giá thành sản phẩm.

Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh giá đất tăng mạnh thời gian qua đã làm gia tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Cùng với đó, những vướng mắc về pháp lý khiến thời gian chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài, phát sinh thêm chi phí lãi vay, quản lý và các khoản chi phí liên quan.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, những khoản chi phí này cuối cùng tạo áp lực lên giá thành và giá bán bất động sản. Do đó, để kiểm soát mặt bằng giá, cần đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Nguồn cung tăng nhưng người mua vẫn khó tiếp cận nhà ở

Bên cạnh áp lực chi phí, bà Hoàng Thu Hằng cho rằng tình trạng đầu cơ và sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm với nhu cầu thực tế cũng là những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản xuất hiện nghịch lý giá cao, giao dịch suy giảm.

Riêng quý III/2026, thị trường có hơn 59.000 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện bán ra, trong khi lượng giao dịch toàn thị trường đạt hơn 92.000 giao dịch.

Mặc dù nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn, nguồn cung trên thị trường lại tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp và cao cấp, với mức giá vượt quá khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp.

Điều này khiến việc gia tăng số lượng sản phẩm chưa đồng nghĩa với khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện. Thị trường có thể dư thừa sản phẩm ở một số phân khúc nhưng vẫn thiếu nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực.

Cũng theo bà Hằng, một nguyên nhân khác khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao là hoạt động đầu cơ. Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng để thu gom, nắm giữ bất động sản chờ tăng giá thay vì đưa vào sử dụng. Việc găm giữ tài sản có thể làm giảm lượng sản phẩm thực sự được đưa ra thị trường, tạo cảm giác khan hiếm và góp phần đẩy giá lên cao.

Trong khi đó, lãi suất cho vay tăng khiến cả người mua nhà ở thực và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu thêm áp lực. Với những tài sản chưa thể bán ra hoặc không tạo được dòng tiền như kỳ vọng, chi phí lãi vay trở thành gánh nặng, ảnh hưởng đến khả năng duy trì khoản đầu tư.

Không nên chỉ chờ giá nhà giảm sâu

Trước tâm lý chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm của nhiều người mua, bà Hoàng Thu Hằng cho rằng điều quan trọng là đánh giá mức giá hiện tại đã phù hợp với giá trị thực của tài sản và khả năng tài chính hay chưa.

Theo bà, giá nhà đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài, khiến ngay cả những người có nhu cầu ở thực cũng phải cân nhắc trước khi đưa ra quyết định.

“Người mua nhà ai cũng muốn mua được giá rẻ, nhưng cần đánh giá xem bất động sản đó đã có mức giá phù hợp với giá trị thực tế hay chưa. Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng được nhu cầu, người mua nhà ở thực nên cân nhắc xuống tiền, không nên chờ đợi quá lâu với kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn”, bà Hằng nhận định.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh cơ quan quản lý không thể khẳng định chính xác thời điểm giá bất động sản sẽ giảm sâu hay diễn biến giá trong thời gian tới.

Đối với người mua phục vụ nhu cầu ở thực, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả quan trọng hơn tâm lý chờ đợi mức giá thấp nhất. Trong khi đó, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần tính toán khả năng trả nợ, mức lợi nhuận có thể chấp nhận và khoản lỗ có thể chịu đựng để lựa chọn phương án xử lý tài sản phù hợp.

Bà Hằng cho rằng việc chủ động bán, thu hồi vốn hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư có thể giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro khi thị trường biến động, đồng thời góp phần đưa nguồn hàng trở lại thị trường.

Để tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường, bà Hằng cho biết Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế.

Theo đó, hơn 3.500 trong tổng số hơn 5.000 dự án bất động sản vướng mắc đã được xử lý, tương đương khoảng 71%. Đồng thời, mục tiêu giai đoạn 2026-2030 là hoàn thành gần 900.000 căn nhà ở xã hội, trong đó năm 2026 là 97.271 căn.

Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường bất động sản nhằm công khai dữ liệu, giúp người dân tra cứu pháp lý dự án, doanh nghiệp nắm bắt nhu cầu và cơ quan quản lý kịp thời điều tiết thị trường.