Góp ý về Luật Kinh doanh bất động sản  (sửa đổi), vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 6 Điều 23 dự thảo Luật nhận được nhiều góp ý của các đại biểu. Thường trực Ủy ban Kinh tế nêu rõ, nội dung này có 2 phương án sau:

Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. 

Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1 vì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định về đặt cọc nên việc đặt cọc thực hiện theo Bộ luật Dân sự. Thời điểm đặt cọc và số tiền đặt cọc được xác định theo thỏa thuận của các bên, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc ở thời điểm dự án chưa rõ ràng, số tiền đặt cọc quá cao nhằm huy động vốn để thực hiện dự án hoặc nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Với loại hình nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có tính chất rủi ro thì việc quy định về thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc và số tiền đặt cọc là cần thiết.

Về thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc, Thường trực Ủy ban Kinh tế nêu rõ, theo quy định tại khoản 41 Điều 3 và khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019, 2021, thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, nội dung của thiết kế cơ sở thể hiện các thông tin về dự án, công trình. Theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Xây dựng, “Trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ”.

Khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện dự án , chủ đầu tư đã xác định rõ số lượng, diện tích, mặt bằng của từng sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng; đồng thời việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã hoàn thành, chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, các công việc tiếp theo mà chủ đầu tư cần triển khai bao gồm: thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp Giấy phép xây dựng… mang tính thủ tục, cần thời gian chứ không có vướng mắc về pháp lý. Do đó, tại thời điểm thiết kế cơ sở được thẩm định, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.

Đề cập vấn đề này tại Hội nghị, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương nêu rõ, đây là một dự án luật rất quan trọng, có liên quan đến nhiều luật khác và nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân. Đại biểu bày tỏ đặc biệt quan tâm đến vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 6 Điều 23 của dự thảo.

Thứ nhất, về sự cần thiết của quy định đặt cọc và số tiền đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc và số tiền đặt cọc trong dự thảo Luật . Đồng thời cho rằng, nếu không quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa, về thời điểm đặt cọc thì sẽ có nhiều rắc rối phát sinh. Trên thực tế hiện nay, việc đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn, vì chúng ta thiếu những quy định này.

“Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua khi huy động tiền cọc quá sớm. Có những dự án khi chưa có bất cứ một căn cứ pháp lý nào để triển khai đã huy động tiền đặt cọc của người mua và huy động tiền đặt cọc quá nhiều, có những dự án huy động từ 30% đến 50% tổng giá trị của công trình, đến lúc dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai thì người mua sẽ bị mất tiền oan. Có những dự án may mắn hơn không triển khai được, trả lại tiền cọc cho người mua nhưng tiến độ trả cũng rất chậm và trả theo kiểu nhỏ giọt, người mua đóng tiền sau đó không biết đến bao giờ mới nhận được tiền mình đã đóng. Khoản tiền lớn của người mua đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài”, đại biểu Việt Nga phân tích.

Đại biểu nhận thấy, nhà ở là một tài sản lớn đối với người dân. Hiện nay giá nhà ở vẫn còn rất cao so với thu nhập trung bình của người dân. Nếu chúng ta không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc khi mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khi rủi ro xảy ra, người mua bị mất một khoản tiền rất lớn.

Thứ hai, về thời điểm đặt cọc, trong báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế có nêu 2 phương án về đặt cọc. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1 như Thường trực Ủy ban Kinh tế đề xuất, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở, được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng.

Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo đại biểu Việt Nga, quy định như vậy là hợp lý. Đại biểu cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có sự trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định dẫn đến việc chủ đầu tư sẽ huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất khả năng thanh toán, trả lại tiền cọc cho người mua.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhận thấy, nếu quy định như phương án 2 thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này lại không đúng với bản chất của việc đặt cọc. Bản chất của đặt cọc là ứng trước một khoản tiền theo thỏa thuận giữa 2 bên mua, bán hoặc bên thuê, cho thuê để mua hoặc thuê một sản phẩm dịch vụ nào đó trước khi hoạt động mua, bán, thuê diễn ra và trước khi có sản phẩm dịch vụ hoàn chỉnh giao đến tay người mua, người thuê nhằm khẳng định nhu cầu và ràng buộc giữa 2 bên mua, bán, thuê và cho thuê. Khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh, việc ứng trước một phần tiền không còn là đặt cọc mà thực chất nó đã là hoạt động mua, bán, giao tiền một phần theo tiến độ.

Đặt cọc là việc làm không những ràng buộc trách nhiệm của cả 2 bên mua và bán, quan trọng hơn là qua số tiền đặt cọc đó còn giúp cho chủ đầu tư tìm hiểu thêm nhu cầu của thị trường và có những điều chỉnh nhất định trong kinh doanh của mình nếu cần. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhận thấy, nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 người mua không bị tác động nhiều, nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán chắc chắn sẽ có những trở ngại, khó khăn trong việc tính toán kinh doanh. Do vậy, thời điểm đặt cọc như phương án 1 là hợp lý.

Đóng góp ý kiến vấn đề nêu trên, đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp đề nghị cần quan tâm vấn đề tiền đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Bày tỏ băn khoăn khi hủy hợp đồng thì bên hủy hợp đồng có mất tiền đặt cọc hay không, đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị Ban soạn thảo cần giải trình rõ nội dung này. Ví dụ bên mua đặt cọc 10% nhưng không mua nữa, đòi tiền đặt cọc nhưng chủ đầu tư không trả hoặc đã đặc cọc rồi nhưng bên chủ đầu tư không giao nhà theo hợp đồng và bên mua đòi mãi mà chủ đầu tư không trả. Trước thực trạng tiền đặt cọc như vậy mà chủ đầu tư hoặc bên mua không thỏa thuận được với nhau, đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị cần có quy định rạch ròi về số tiền đặt cọc, vì không khéo thì thiệt thòi bên mua khi mất tiền đặt cọc.