Ngân hàng ít cho vay BĐS có dư địa tăng trưởng tín dụng tốt hơn

Tính đến hết tháng 2/2026, tăng trưởng tín dụng toàn ngành ước đạt 1,4% so với đầu năm, cao hơn mức 0,71% so với đầu năm của cùng kỳ năm trước.

Tín dụng khách hàng doanh nghiệp tiếp tục là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong 2 tháng đầu năm khi mảng cho vay khách hàng cá nhân bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách quản lý tín dụng chặt chẽ vào lĩnh vực bất động sản.

MBS Research trong một nhận định gần đây cho rằng tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng năm nay có thể đạt khoảng 16%, với tín dụng doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ là động lực dẫn dắt chính - đặc biệt là hoạt động xây dựng hạ tầng và các chuỗi cung ứng liên quan.

Đối với lĩnh vực cho vay BĐS, MBS dự báo trong năm nay, tăng trưởng cho vay tài trợ dự án sẽ giảm tốc do không phải lĩnh vực ưu tiên và nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Mảng cho vay mua nhà dự kiến cũng sẽ chậm lại đáng kể do lãi suất cho vay tăng nhanh cùng với việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực cho vay BĐS không được vượt quá tổng tín dụng.

Tại cuối năm 2025, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt hơn 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,2% so với đầu năm và chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn ngành. Trong đó, cho vay kinh doanh BĐS đạt hơn 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 45,5% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực này. 

Nhìn chung, theo các chuyên gia, những ngân hàng được kỳ vọng tăng trưởng tín dụng tốt hơn so với mặt bằng chung toàn ngành năm nay sẽ là các nhóm sau.

Thứ nhất, nhóm ngân hàng nhận chuyển giao bắt buộc các ngân hàng 0 đồng với lợi thế room tín dụng cao hơn mặt bằng toàn ngành.

Bên cạnh đó là các ngân hàng có phần lớn danh mục cho vay khách hàng doanh nghiệp không thuộc lĩnh vực BĐS. Các ngân hàng có quy mô lớn sẽ có lợi thế trong việc cho vay mở rộng sản xuất kinh doanh và xuất nhập khẩu.

Ngoài ra, các ngân hàng sở hữu lợi thế về chi phí vốn như nhóm ngân hàng quốc doanh hoặc CASA cao như Techcombank, MB... cũng sẽ có dư địa mở rộng quy mô cho vay. 

'Cửa hẹp' tăng NIM với những ngân hàng bơm nhiều tiền cho vay bán lẻ, kinh doanh BĐS

Trong năm 2025, việc tín dụng được thúc đẩy chủ yếu bởi nhóm khách hàng doanh nghiệp cùng với sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng đã ghìm mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp, tác động đến biên lợi nhuận các ngân hàng.

NIM bình quân toàn ngành năm qua giảm 32 điểm cơ bản svck, xuống mức 3,1%. Hầu hết các ngân hàng niêm yết ghi nhận NIM giảm.

Tuy vậy, kể từ quý cuối năm 2025, lãi suất huy động của hầu hết ngân hàng diễn biến tăng trở lại do nhu cầu tín dụng cao. Các ngân hàng trong danh mục theo dõi của MBS chứng kiến lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng khoảng 60 điểm cơ bản so với cuối năm 2025. Đặc biệt, nhóm ngân hàng nhận chuyển giao bắt buộc và ngân hàng quy mô nhỏ ghi nhận lãi suất huy động tăng nhanh liên tục để đáp ứng nhu cầu tín dụng cao và giảm áp lực thanh khoản do chênh lệch giữa tín dụng và huy động.

Các chuyên gia dự báo lãi suất huy động sẽ tiếp tục tăng trong nửa đầu năm 2026. Mức tăng có thể khoảng 200- 250 điểm cơ bản so với cuối năm 2025 ở nhóm ngân hàng TMCP tư nhân, trong khi nhóm quốc doanh tăng nhẹ hơn, ở mức khoảng 100-150 điểm cơ bản.

Mặt bằng lãi suất cho vay trong năm 2026 cũng được dự báo sẽ cao hơn so với năm 2025 nhờ tác động từ lãi suất thả nổi của các khoản vay trung dài hạn cùng như mặt bằng lãi suất cho vay mới cao hơn.

Theo đó, MBS Research cho rằng NIM toàn ngành trong năm 2026 sẽ tương đương so với 2025.

Trong đó, nhóm ngân hàng TMCP quy mô lớn được kỳ vọng có dư địa duy trì hoặc cải thiện NIM tốt hơn so với nhóm quốc doanh, ngân hàng TMCP vừa và nhỏ do có mức gia tăng lãi suất cho vay tốt hơn theo lãi suất thị trường và không bị những hạn chế trong việc điều tiết chi phí vốn cho những dự án hạ tầng lớn. Cùng đó, nhóm này cũng lợi thế sở hữu chi phí vốn thấp hơn so với các ngân hàng có quy mô nhỏ hơn; cũng như khả năng cho vay những deal lớn, dễ dàng tiếp cận các khoản vay trung hạn trong những lĩnh vực liên quan đến xây dựng hạ tầng và sản xuất kinh doanh.

Ngược lại, những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bán lẻ lớn và liên quan nhiều đến hoạt động kinh doanh BĐS được dự báo sẽ khó tăng NIM hơn khi áp lực trả nợ trước hạn lớn hơn do lãi suất tăng.